הקיפאון בהתחלות הבניה נמשך. הפעילות צפויה להתאושש לאחר חקיקת החלטות הממשלה בנושא הדיור

מגמת הירידה במכירות של דירות חדשות עשויה להימשך עד אשר תתקבל ההחלטה לגבי חוק מע"מ אפס
כלכלני לאומי:בחודש יולי נמכרו 1,437 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). רמה זו משקפת ירידה אל קצב מכירות שנתי של כ-17.2 אלף דירות חדשות. מדובר בהיקף מכירות הנמוך בכ-10% לעומת הנתון בחודש הקודם ונמוך ביחס לממוצע מ-2007 אשר עומד על קצב שנתי של 20 אלף דירות. ניתן לראות בתרשים את מגמת הירידה החדה במכירות של דירות חדשות אשר החלה לפני למעלה משנה ומזכירה בעוצמותיה את המגמה שחלה ב-2011 אשר הושפעה מציפיותיהם של רוכשי דירות פוטנציאליים לגבי השפעת המחאה החברתית ב-2011 על מחירי לדיור וגם חשש מפני ההשלכות השליליות של משבר החוב באירופה על המשק הישראלי ובכלל זה גם על שוק הדיור. כפי שציינו בעבר, מגמת הירידה הנוכחית בהיקף המכירות החדשות אשר החלה ברביע השלישי ב-2013 נובעת בעיקר מהתגברות הציפיות בקרב משקי הבית כי תחול ירידה במחירי הדיור לאחר הקמתה של ממשלה חדשה שחרטה על דיגלה את הטיפול בנושא מחירי הדיור וביתר שאת בעקבות ההכרזה של הממשלה על תכניות ספציפיות בתחום הדיור (תכנית מע"מ אפס ותכנית מטרה). כמו כן, נראה שהירידה במכירת דירות חדשות הושפעה גם מן הירידה באמון הצרכנים ובציפיות משקי הבית לגבי המצב הכלכלי ב-12 החודשים הבאים, שיתכן שבאה לידי ביטוי גם במידת הנכונות של משקי לבצע רכישות "גדולות" ובראשן דיור.

הילי כלכלכה כלכלני לאומי: הקיפאון בהתחלות הבניה נמשך. הפעילות צפויה להתאושש לאחר חקיקת החלטות הממשלה בנושא הדיור

יש לציין כי הירידה במכירות בשנה האחרונה התרחשה בעיקר בקרב קבוצת הזכאים לדיור מוזל שנקבעו על פי הקריטריונים של הממשלה. קבוצה זו מורכבת בעיקר ממשפחות של זוגות צעירים. על פי נתוני משרד האוצר, היקף הרכישות (דירות חדשות וקיימות) של זוגות צעירים בחודשים אפריל-יוני היה נמוך בכמעט 40% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לשני הסגמנטים אחרים של השוק, המשקיעים ומשפרי הדיור, שיעורי הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בחודשים אפריל-יוני היו גבוהים באופן משמעותי מאשר אלו שנרשמו בקרב המשקיעים ומשפרי הדיור. כניסת פלח שוק זה "לתקופת המתנה" תומך בביקוש לדיור בשכירות, דבר אשר משמר את העלייה המתמשכת של מחירים אלו, להם משקל נכבד בסל ההוצאה של משקי בית רבים וכן במדד המחירים לצרכן.

מאז שהכנסת אישרה בקריאה ראשונה את הצעת חוק מס ערך מוסף נערכו מספר דיונים בוועדת הכספים של הכנסת. על פי הדיווחים באמצעי התקשורת קיימות מחלוקות בוועדה לגבי סעיפים רבים. יש לציין כי התכנית משכה ביקורת רבה בממשלה, בבנק ישראל, ובקרב כלכלנים רבים עקב הערכות כי תכנית זו לא תתרום באופן משמעותי לירידת מחירים "אמיתית" ועלותה הכלכלית תהיה גבוהה. להערכת בנק ישראל, תכנית מע"מ אפס תפחית את הכנסות המדינה ממסים ב-2-3 מיליארד ₪, ולכן תבוא לידי ביטוי בגירעון בתקציב ב-2015 וביחס החוב תוצר.

במבט קדימה, אנו מעריכים כי היקף המכירות של דירות חדשות יהיה נמוך גם בחודשים הקרובים על רקע חוסר הוודאות בקרב הרוכשים הפוטנציאליים לגבי תוכניות הדיור של הממשלה והמצב הכלכלי. להערכתנו, היקף המכירות צפוי לשוב לעלות (בעיקר בקרב קבוצות הזכאים ובפלח שוק הדירות שבמחיר עד 1.6 מיליון ₪) לאחר אישור התוכניות על ידי הממשלה, אך זאת במידה והחוק יענה על ציפיות הרוכשים הפוטנציאליים ויגלם הנחה משמעותית במחירי הדיור.

נמשכת העלייה (הזמנית) במלאי הדירות ובחודשי ההיצע

מלאי הדירות החדשות ביוזמה פרטית הסתכם ב-18.9 אלף יחידות דיור בחודש יולי (נתונים מנוכי עונתיות). מדובר ברמת שיא מאז שנת 2007 לפחות. ניתן לראות בתרשים כי היקף מלאי הדירות התאפיין ביציבות החל מ-2012, אולם בחודשים האחרונים חלה עלייה. עלייה זו ככל הנראה זמנית ונובעת בעיקר מהירידה בביקושים לדירות חדשות, שהביאה לירידה במכירות, על רקע ההמתנה ליישום תוכניות הדיור השונות. בעקבות העלייה במלאי, חלה עלייה גם עליה ב"חודשי ההיצע" (חודשי ההיצע – מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנבנו ביוזמה פרטית ושנותרו למכירה ימכרו, בהנחה שקצב מכירת הדירות יישאר קבוע). בחודש יולי עמדו חודשי ההיצע ברמה של 15.7 חודשים לעומת 14.4 בחודש הקודם וממוצע של כ-12 בשנתיים האחרונות.

מניתוחים שבוצעו בעבר על ידי אגף כלכלה עולה כי הרמה הנוכחית של חודשי ההיצע עשויה להעיד על עליה בהסתברות להתמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור בטווח הקצר, בדומה למגמה שחלה במחירי הדיור בשנה האחרונה. בתרשים ניתן לראות כי מגמת העלייה במחירי הדיור נמשכת אך קצב עליית המחירים התמתן בשנה האחרונה (7.7% בחודש יוני 2014 לעומת 9.6% ביוני אשתקד).

כפי שציינו למעלה, עד אשר יתקבלו החלטות הממשלה בנושא תוכניות הדיור, היקף המכירות צפוי להישאר נמוך והמלאי הבלתי מכור צפוי להישאר גבוה, ולכן קצב עליית מחירי הדיור עשוי להמשיך להתמתן בחודשים הקרובים. במבט ל"טווח ארוך יותר" (המתייחס לתקופה שלאחר אישור תוכניות הדיור על ידי הממשלה) רמות המחירים בשוק הדיור יושפעו בעיקר מההתפתחויות בצד ההיצע (שיווק קרקעות, התחלות הבניה, הגדלת כושר היצור של חברות הבנייה, והסרת חסמי בניה בירוקראטיים).

תמונה מספר 3 כלכלני לאומי: הקיפאון בהתחלות הבניה נמשך. הפעילות צפויה להתאושש לאחר חקיקת החלטות הממשלה בנושא הדיור

הגורם הדומיננטי המשפיע על צד ההיצע בשוק הדיור ומהווה תנאי הכרחי להצלחת תוכניות הממשלה להוזלת מחירי הדיור בטווח הארוך יותר הוא ההתפתחויות בהתחלות הבניה במשק. ברביע השני הסתכמו התחלות הבניה ב-9.7 אלפי יחידות דיור. רמה זו משקפת קצב התחלות בניה שנתי של 38.8 אלפי יחידות דיור, נמוך יותר מרמת התחלות הבניה האופטימאלית על פי צרכי המשק אשר הינה, להערכתנו, כ-45 אלף יחידות דיור בשנה לפחות (ראה\י תרשים). כמו כן, מדובר בירידה חדה של כ-12% לעומת הרביע הקודם, וזאת בהמשך לירידה בהיקף ההתחלות בשני הרביעים הקודמים. הירידה ברביע השני נבעה בעיקר מחוסר הוודאות בקרב יזמי נדל"ן לגבי החלטות הממשלה בנושא תוכניות הדיור השונות (הירידה בהתחלות הבניה נבעה מירידה בבניה ביוזמה פרטית, בעוד הבניה ביוזמה ציבורית עלתה).

יש לציין כי הירידה בהיקף התחלות הבניה השנה היא אינדיקציה שלילית למצב המשק משתי סיבות עיקריות: ראשית, הירידה בהתחלות משקפת קיטון בהיצע הדירות האופטימאלי לעומת הרצוי, דבר אשר עשוי לפגוע במידת ההצלחה במיתון קצב עליית המחירים בטווח הקצר לפחות; בנוסף, ההתפתחויות הללו משקפות ירידה בפעילות ההשקעות בנכסים קבועים, ובפעילות בתחומים קשורים כגון צריכת מוצרי בני קיימא, ולכן הן מהוות גורם משמעותי "התורם" להאטה בפעילות הכלכלית הכללית במשק.

במבט קדימה, אנו מעריכים כי היקף התחלות הבניה יישאר נמוך עד אשר יעוגנו החלטות בממשלה בנושא תוכניות הדיור ותחול עליה במידת הוודאות בקרב יזמי הנדל"ן. מכאן, התחלות הבניה עשויות להיות נמוכות מאד גם ברביע השלישי (גם בהשפעת ההרעה במצב הביטחוני במהלך "צוק איתן") ויתכן כי יחזרו לעלות רק ברביע הרביעי של 2014 או בתחילת 2015. לאור המחסור בהיצע שנוצר במחצית הראשונה של השנה, עקב היקף התחלות הבניה הנמוך (שככל הנראה ימשך גם במחצית השנייה שלה), חשוב שהממשלה תאיץ את שיווק הקרקעות, מתן היתרי הבניה, ושאר הפעולות הנדרשות על מנת "להדביק" בהמשך את הפער אל מול הביקושים הבסיסיים לדיור (דמוגרפיה+גרט) במשק.