מגדל שוקי הון: אמות מציגה תוצאות פושרות ברבעון השני

כאשר את המגמה מוביל באופן בולט שוק המשרדים
אדר עציוני: "הנקודה החשובה ביותר בתוצאות הינה המשך הירידה בתפוסה, אשר אמנם עדיין נמצאת ברמה גבוהה (95.9%), אולם מתחילת השנה, מדובר על ירידה מצטברת של כ-1.8%, כאשר שוק המשרדים מוביל את המגמה עם ירידה מצטברת של כ-4.7% בארבעת הרבעונים האחרונים לכ-92.8%"

המלצתנו לחברה נותרת החזק עם מחיר יעד של 10 ₪ למניה

אדר עציוני, מנהל מחלקת המחקר במגדל שוקי הון מנתח את דו"ח רבעון 2 של חברת "אמות" לשנת 2013.

לדבריו, " בהתאם לצפי השלילי שלנו לגבי שוק המשרדים בגוש דן, מגמת ההיחלשות בענף מתחילה לחלחל (בינתיים במתינות) לתוצאות אמות, כאשר בנטרול הכנסה חד פעמית אשר נרשמה ברבעון השני ולמרות רכישה משמעותית של משרדי HP ביהוד באפריל האחרון, חלה החלשות ב-NOI. ה-FFO המנוטרל שומר בסה"כ על יציבות, כאשר סביבת הריבית הנמוכה ומחזורי חוב משמשת כתמיכה נגדית להרעה בתוצאות. החברה עדכנה מעלה את תחזית ה-NOI וה-FFO ל-2013, אולם למרות הגידול מדובר בעדכון בלבד לאור הרכישות האחרונות ביהוד וברחובות"


הכנסות – יציבות בהכנסות משכר דירה ודמי ניהול ברבעון השני לעומת הרבעון המקביל וגידול של כ-5% לעומת הרבעון הקודם, בעיקר עקב רכישת נכסים חדשים. יש לציין כי שורת ההכנסות כללה הכנסה חד פעמית בסך של כ-3.3 מ' ₪, כאשר בנטרולה נרשמה ירידה של כ-2% לעומת הרבעון המקביל.

ירידה ב-NOI וב-NOI מנכסים זהים – ה-NOI ברבעון עמד על כ-122 מ' ₪, בהתאם לצפי שלנו, בנטרול הכנסה חד"פ של כ-3.3 מ' ₪ שחלה הרבעון, נרשמה ירידה של כ-2% לעומת הרבעון הקודם ושל כ-1% לעומת הרבעון המקביל.
גם ב-NOI מנכסים זהים (בנטרול הכנסה חד"פ) נרשמה ירידה של כ-2% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1% לעומת הרבעון הקודם. על בסיס 2 Qבתוספת צפי שינויי שכ"ד מחוזים שנחתמו והפרשי הצמדה וללא נדל"ן בהקמה, עומד ה-NOI המתוקנן לשנה קדימה על כ-481 מ' ₪.
שיעור ההיוון המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה בהתבסס על ה-NOI שמר על יציבות ועומד על כ-7.81% (7.73% בסוף 2012). אנו חוזרים ומדגישים כי להערכתנו, מדובר בתמחור יתר לנכסי הנדל"ן להשקעה של החברה, וכי במבט לעתיד שינוי המגמה בשוק המשרדים עשוי להביא לשערוכים שליליים בעתיד.

עליה קלה ב-FFO – בהתאם לצפי עמד על כ-69 מ'. בנטרול ההכנסה החד"פ זוהי עליה של כ-2% לעומת הרבעון המקביל ועליה קלה לעומת הקודם. קצב ה-FFO (המנוטרל) לשנה קדימה על בסיס 2Q עומד על כ-264 מ' ₪. לאור התשואות הנמוכות בגיוסי האג"ח האחרונים של החברה, קצב העליה ב-FFO (המנוטרל) מעט מאכזב והושפע ככול הנראה מההרעה בשורה העליונה. למרות זאת, לאור הצפי להמשך סביבת ריבית נמוכה, אנו סבורים כי רמת ה-FFO תמשיך להשתפר למרות ההרעה הצפויה בשורה העליונה.

המשך ירידה בתפוסה – לפי הצפי שלנו לגבי שוק המשרדים, המגמה השלילית בשיעור התפוסה של נכסי אמות נמשכת, כאשר בשני הרבעונים האחרונים נרשמו ירידות לא מבוטלות בתפוסה. ב-2Q נרשמה ירידה של כ-0.7% בהמשך לירידה של כ-1.1% ברבעון הקודם לרמה של כ-95.9% (97.7% בסוף 2012). מגמה זו מדאיגה והחלה להשתקף בשורת ההכנסות וה-NOI של החברה. בחלוקה לסקטורים, במשרדים נרשמה ירידה של כ-1.3% לכ-92.8% (לעומת 96.3% בסוף 2012), במרכזים המסחריים נרשמה ירידה של כ-0.2% לכ-96.5% (98% בסוף 2012), ובפארקים התעשייתיים נרשמה ירידה של כ-0.4% לכ-97.2%. אנו צופים כי המגמה השלילית הכללית ובשוק המשרדים בפרט, תמשך גם ברבעונים הבאים.

שערוכים – ברבעון השני נרשמה עליה של כ-36 מ' ₪ בשווי הכולל של הנדל"ן להשקעה ובהקמה. שינויים עיקריים בנכסים המניבים: 13 מ' ₪ במשרדים, כ-5.5 מ' ₪ בסופרמרקטים, וכ-2 מ' בפארקים התעשייתיים.

תחזית ודיבידנד – החברה העלתה את התחזית ל-2013 (NOI: 475-480 מ' ₪, FFO: 260-265 מ' ₪). זאת ככל הנראה, לאור הרכישה המשמעותית של משרדי HP ביהוד באפריל. בהתאם למדיניות הדיבידנד לשנת 2013, יחולק ב-11.9.13 דיב' בסך 16 אגורות למניה. תשואת הדיבידנד הנוכחית עומדת על כ-6.3%.

אדר עציוני, "למרות הצפי השלילי, אנו סבורים כי מאחר ואמות היא אחת החברות המובילות בשוק המשרדים עם נכסים וההנהלה איכותית, היא תוכל להתמודד עם הקשיים ביתר הצלחה לעומת השחקניות האחרות. עובדה נוספת המחזקת את אמות הינה חוסנה הפיננסי העשוי לעזור לה להפוך לימונים ללימונדה ולרכוש נכסים במחירים משתלמים"