כלל פיננסים ברוקראז'. אלוני חץ - אחרי השלמת העסקה בארה"ב

חוזרים על המלצת ת. יתר, 27 ₪ למניה
התייחסות ברורית פיין, אנליסטית כלל פיננסים ברוקראז' לחברת אלוני חץ:

השלמת העסקה בארה"ב לאחר תאריך המאזן- במאי נחתמו הסכמי השקעה מחייבים לפיהם אלוני חץ תשקיע 300 מיליון דולר (כ- 1.1 מיליארד ש"ח) תמורת 50% מחברה חדשה בשם Carr בשותפות שווה עם קרן השקעות בנדל"ן מבית JP Morgan אשר תשלוט בפעילותה של Properties Carr ותחזיק בה (90%). בבעלותה 20 בנייני משרדים בשטח השכרה כולל של כ-350 אלף מ"ר ובשווי של כ-1.1 מיליארד דולר אשר מניבים NOI של כ-68 מיליון דולר. לאור המינוף הנמוך הצפוי של החברה לאחר העסקה, CP תוכל להגיע להיקף נכסים של כ-1.5 מיליארד $ וזאת ללא צורך בגיוס הון עצמי נוסף. תזרים הדיבידנד השנתי הצפוי מהחברה החדשה צפוי להניב תשואה של כ-6%. נזכיר כי אלוני רוכשת את הנכסים הקיימים לפי שוויון ההוגן (IFRS) כך שלהערכתנו פוטנציאל ההשבחה המהותי מהעסקה יגיע רק בטווח הבינוני/ארוך. אחרי השלמת העסקה, שיעור המינוף סולו של אלוני חץ צפוי לעלות לכיוון ה- 45% (חוב נטו לנכסים) מרמה של כ- 35% כיום. הפעילות בארה"ב צפויה להוות כ- 17% משווי הנכסים של אלוני.

PSP– האחזקה המשמעותית של אלוני חץ (30% משווי נכסים לאחר ההשקעה בארה"ב) הציגה דוח סביר. קיטון של 0.4% בתזרים מנכסים זהים לצד ירידה צפויה בשיעור התפוסה (91.2% מרמה של 92% בדצמבר 2012). PSP צופה ירידה נוספת בשיעור התפוסה ל- 90% בשנת 2013 (חוזרים על התחזית מדצמבר 2012). החברה רשמה שערוך חיובי של נדל"ן להשקעה בסך 15 מ' דולר שוויצרי במהלך הרבעון. המצב הפיננסי של החברה ממשיך להיות מצוין עם שיעור מינוף של 28.5% בלבד. החברה לא מתכננת רכישות של נכסים חדשים בשנת 2013 ומתכננת להשקיע בנכסים הקיימים. PSP נסחרת במכפיל הון של 1.11 ותשואת דיבידנד של 3.5%. מחיר המניה נמצא בשיא כל הזמנים (91 פרנק שוויצרי). אנו לא מוצאים אפסייד משמעותי נוסף במחיר המניה. נזכיר כי בספטמבר 2012, אלוני מימשה מניות בהיקף של 500 מ' ₪.

FCR – האחזקה הפיננסית של אלוני חץ (כ-23% משווי הנכסים לאחר ההשקעה בארה"ב) מפרסמת דוח יציב לרבעון הראשון עם צמיחה חזקה של 4% בתזרים מנכסים זהים שלא באה לידי ביטוי בצמיחה ב- FFO למניה שנותר יציב לעומת הרבעון המקביל. שיעור התפוסה ירד מעט ועמד על 95.1% בסוף הרבעון בהשוואה ל 95.9% בדצמבר 2012. החברה נסחרת במכפיל הון של 1.22 ומכפיל FFO של 18.5 לפי ממוצע התחזית לשנת 2013 (5.4% תשואה).

אמות – כ-28% משווי הנכסים של אלוני חץ (לאחר ההשקעה בארה"ב). מתחילים להרגיש מעט את שינוי המגמה הצפוי בשוק הישראלי. התזרים מנכסים זהים אמנם רשם גידול מינורי של 0.9% מהרבעון המקביל אך ירד ב- 0.9% מהרבעון הרביעי של שנת 2012. שיעור התפוסה ירד בכ- 1.1% בהשוואה לשיעור התפוסה בדצמבר 2012 ועמד על 96.6% בעיקר לאור ירידה בתפוסות בתחום המשרדים. נציין כי הנתונים הבסיסים של אמות עדיין נמצאים במצב טוב וכי מדובר בשיעור תפוסה שנחשב גבוהה מאד. אנו ממליצים על המניה בתשואת שוק במחיר של 10.4 ₪ למניה.

סיכום – להערכתנו חברות הבנות הציבוריות מתומחרות כמעט במלואן. הצפת ערך נוספת מכיוון ההשקעה החדשה בארה"ב תגיע רק בטווח הבינוני/ארוך. מחיר היעד לאלוני חץ, לפי מודל NAV סחיר עומד על 27 ₪ למניה, פער של 13% ממחיר המניה בשוק. המלצת תשואת יתר.

ברורית פיין
אנליסטית - כלל פיננסים ברוקראז'