מגדל שוקי הון :ממליצים על החברה אמות בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 10 ₪ למניה

תוצאות סבירות לחברת "אמות" ברמה התפעולית , אולם, לראשונה מזה מספר שנים, נרשמה ירידה חדה של למעלה מ-1% בתפוסה הכוללת בשל עזיבת מספר שוכרים בנכסי החברה
מגדל שוקי הון: "תוצאות סבירות ברמה התפעולית לאמות ברבעון הראשון, אולם, לראשונה מזה מספר שנים, נרשמה ירידה חדה של למעלה מ-1% בתפוסה הכוללת בשל עזיבת מספר שוכרים בנכסי החברה"

אדר עציוני: " אמות היא חברה עם נכסים איכותיים בשוק המשרדים, כך שאם אמות מציגה ירידה שכזו, מצב השוק הכללי איננו מעודד. יחד עם זאת, גם שוק המרכזים המסחריים של אמות נמצא במגמה שלילית עם ירידה של כ-1.8% בתפוסה תוך חצי שנה"

ממליצים על החברה בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 10 ₪ למניה.

אדר עציוני, מנהל מחלקת המחקר במגדל שוקי הון מסביר שבאופן יחסי, אמות מציגה תוצאות רבעון סבירים ביחס לשוק המשרדים והמרכזים המסחריים בישראל, אולם גם היא נפגעת מהמגמה השלילית של חצי השנה שנה האחרונה

לדבריו, " תוצאות סבירות לאמות ברבעון הראשון אשר היו לפי הצפי ברמת ה-NOI ומעל לצפי ברמת ה-FFO. התחזית קדימה נותרה ללא שינוי, אולם הסיפור המרכזי בתוצאות הרבעון הינם אחוזי התפוסה כאשר 2013 נפתחה בירידה חריגה של כ-1.1% ברמת התפוסה הכללית, שנבעה בעיקר מהמגזרים הגדולים של החברה (משרדים ומרכזים מסחריים).
כפי שצפינו כבר לפני מספר רבעונים, מתרבים הסימנים השליליים בשוק המשרדים, כאשר במהלך 2 הרבעונים האחרונים ירדה התפוסה במגזר זה של אמות בכ-3.5%. גם שוק המרכזים המסחריים של אמות נמצא במגמה שלילית עם ירידה של כ-1.8% בתפוסה תוך חצי שנה.

עציוני הוסיף, " למרות האמור, אנו סבורים כי אמות היא אחת החברות האיכותיות הפועלות כיום בשוק המשרדים ולמרות שגם היא צפויה להיפגע מההאטה בענף, שינוי מגמה שכזה יכול לאפשר לה להגדיל את מצבת הנכסים במחירים משתלמים.

הכנסות – גידול של כ-4% בהכנסות משכר דירה ודמי ניהול ברבעון הראשון לעומת הרבעון המקביל בעיקר בשל רכישת נכסים חדשים ועליית המדד. לעומת הרבעון הקודם, חלה ירידה קלה בשל ירידה בתפוסה.

יציבות ב-NOI וירידה ב-NOI מנכסים זהים – ה-NOI ברבעון עמד על כ-117 מ' ₪, בהתאם לצפי שלנו, בנטרול הכנסה חד"פ של כ-0.8 מ' ₪ שחלה הרבעון, נרשמה יציבות לעומת הרבעון הקודם וגידול של כ-5% לעומת הרבעון המקביל.
ה-NOI מנכסים זהים רשם עליה קלה של כ-1% לעומת הרבעון המקביל ומנגד ירידה של כ-1% לעומת הרבעון הקודם.
על בסיס 1 Qבתוספת צפי שינויי שכ"ד מחוזים שנחתמו והפרשי הצמדה וללא נדל"ן בהקמה, עומד ה-NOI המתוקנן לשנה קדימה על כ-467 מ' ₪.
שיעור ההיוון המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה בהתבסס על ה-NOI עלה מעט לרמה של כ-7.8% (7.73% בסוף 2012). אנו סבורים כי מדובר בתמחור יתר לנכסי הנדל"ן להשקעה של החברה, וכי במבט לעתיד שינוי המגמה בשוק המשרדים עשוי להביא לשערוכים שליליים בעתיד.

עליה ב-FFO – עמד על כ-66 מ' (צפי 64 מ'). עליה של כ-5% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-3% לעומת הקודם. קצב ה-FFO לשנה קדימה על בסיס 1Q עומד על כ-263 מ' ₪. לאור הריבית הנמוכה והתשואות הנמוכות הנהוגות כיום בגיוסי אג"ח (של חברות טובות כדוגמת אמות) בשוק ההון הישראלי, אנו סבורים כי רמת ה-FFO תמשיך להשתפר למרות ההרעה הצפויה בשורה העליונה.

ירידה בתפוסה – לפי הצפי שלנו מרבעונים קודמים בדבר תחילת מגמה שלילית הצפויה בתפוסות בשוק המשרדים בגוש דן החל מסוף 2012, ובהמשך לירידה בתפוסה בסקטורים המרכזיים ברבעון הקודם, נרשמה ירידה של כ-1.1% בתפוסה הכוללת לרמה של כ-96.6% (97.7% בסוף 2012). יש לציין כי מדובר בירידה גבוהה יחסית אשר תרמו לה בעיקר שני המגזרים הגדולים של החברה (משרדים מרכזים מסחריים). במשרדים נרשמה ירידה של כ-2.2% לכ-94.1% (לעומת 96.3% בסוף 2012), במרכזים המסחריים נרשמה ירידה של כ-1.3% לכ-96.7% (98% בסוף 2012), ובפארקים התעשייתיים נרשמה ירידה קלה של כ-0.2% לכ-98.2%. הירידה בתפוסה הכוללת נובעת בעיקר מעזיבתם של 2 שוכרים שפינו כ-6,000 מ"ר (חלק החברה), כאשר לפי החברה מתנהל מו"מ להשכרה לגבי כמחצית מהשטחים.
הירידות בתפוסות הינן סימן שלילי מובהק בדבר תחילת החלשות הביקוש לשטחי משרדים כפונקציה של גידול בהיצע השטחים הזמינים וההאטה המסתמנת במשק המשק. אנו צופים כי המגמה השלילית תמשך (בינתיים באופן מתון יחסית) מרבעון לרבעון.

שערוכים – ברבעון הראשון לא נרשם שינוי בשווי הכולל של הנדל"ן להשקעה ובהקמה (88+ מ' ₪ בשנת 2012).

תחזית ודיבידנד – החברה חזרה על התחזית שפורסמה ברבעון הקודם (NOI: 467-477 מ' ₪, FFO: 247-257 מ' ₪). בהתאם למדיניות הדיבידנד לשנת 2013, יחולק ב-9.6.13 דיב' בסך 16 אגורות למניה. תשואת הדיבידנד הנוכחית עומדת על כ-6.3%.