מגדל שוקי הון: "מעלים המלצה לנכסים ובניין"

"מכירת בניין HSBC בניו יורק וחלוקת דיבידנד שתבוא בעקבותיה, מהוות הזדמנות פז לתשואות טובות בטווח קצר יחסית בנכסים ובניין"
אנו מעלים את המלצתנו לקניה ואת מחיר היעד ל-255 ₪.

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, מנתח את חברת נכסים ובניין וסבור כי אטרקטיביות ההשקעה במניה עלתה.

לדבריו, " נכסים ובנין הינה מניה אשר זמן רב בחרנו לדבוק לגביה בהמלצת החזק למרות דיסקאונט דו ספרתי וזאת לאור צפי לאירועים שליליים בפעילות החברה. כעת לאחר שקרקע פרו' הפלאזה בלאס וגאס איננה רלוונטית, חל ארגון מחדש של שאר הפרויקטים בעיר ההימורים, וקיימים איתותים חיוביים באשר לאפשרות מימוש ברווחים נאים של בנייני המשרדים במנהטן ושיקגו, אנו סבורים כי החדשות הרעות כבר מאחורינו, וגם תחת הערכות שמרניות יחסית, מחיר המניה כיום זול. אם נוסיף לכך צפי חלוקת דיבידנד נאה במידה וימכרו את בניין HSBC, אפשר כי המגמה החיובית שהחלה במניית החברה בחודש האחרון תמשך ביתר שאת גם ב-2013"

עציוני הוסיף, "ההודעה על קבלת פניה ראשונית לרכישת בניין HSBC בניו יורק לפני כחודש בסכום של כ-750 מ' $, די הפתיעה אותנו. אמנם ההודעה פורסמה בשלב מאוד מוקדם של מו"מ שאין כלל ודאות כי יגיע לכלל הסכם, אולם היא מהווה אינדיקציה חיובית מאוד לגבי רמות התמחור של נכסי פריים במנהטן. על רקע שנה פושרת של נכסים ובנין ב-2012 שכללה מימושי נכסים, כישלון המו"מ להסדר מול הנושים ואיבוד הקרקע בפרו' הפלאזה בלאס וגאס, ארגון מחדש של שאר הפעילויות בעיר ההימורים ומחיקות שהביאו את יתרת העודפים לתחום השלילי, בולטת לטובה ההחזקה בבניין HSBC אשר עשויה להציף ערך רב לנכסים ובניין ולהיטיב מאוד עם בעלי המניות"

ההשקעה בבניין HSBC מהווה לפי הערכת השווי שלנו (כ-700 מ' $) למעלה משליש משווי נכסיה של נכסים ובניין, כאשר ביחד עם ההחזקה בבניין Barneys בשיקאגו (כ-155 מ' $), משקל שני הנכסים עומד על קרוב למחצית משווי נכסי החברה. כלומר, לשווי מימוש בניין HSBC צפויה להיות השפעה מכרעת על תמחור החברה, כאשר, כפי שניתן לראות בטבלה להלן, בכל מחיר אשר יעלה על השווי הנוכחי בספרים (כ-580 מ' $ + השקעה נוספת של כ-25 מ' $ בעלויות שיפוץ והתאמה של הבניין), קיים אפסייד על מחיר השוק הנוכחי.

טבלת רגישות -שווי מוערך למניית נכסים ובניין כתלות בשווי בניין HSBC
(כולל התחשבות בהתחייבות ל-RockReal ומיסוי).


לנכסים ובנין יתרת עודפים שלילית לחלוקה ל-30.9.12, בגובה של 71- מ' ₪. אין ספק כי עובדה זו לא תורמת לקבוצת IDB אשר הייתה שמחה להעלות חלק מיתרות המזומנים אל החברות למעלה. מימוש ברווח נאה, צפוי לגרום לרישום רווח הון גדול וחידוש אפשרות חלוקת הדיבידנד. רמת הדיבידנד שתחולק תלויה בגובה רווח ההון שירשם, אולם להערכתנו, באם יתקבל בסוף המחיר המדובר בהצעה הראשונית, צפויה חלוקת דיבידנד של 200-250 מ' ₪ (תשואה של כ-17-21% על מחיר המניה הנוכחי).
יש להדגיש כי גם בתסריט אופטימי, נכסים ובנין הינה חברה עם רמת מינוף גבוהה של מעל 70%, כך שכל חלוקה לא אחראית אמנם תיטיב עם בעלי המניות בטווח הקצר, אולם גם תרע את מצבה הפיננסי של החברה.

עציוני מסכם, " כאשר מרבית החדשות הרעות כבר מאחורינו, מניית נכסים ובנין כיום מגלמת הרבה יותר סיכוי מאשר סיכון. החברה נסחרת במכפיל הון נוכחי הקרוב ל-1, אשר איננו נותן ביטוי לתוספת הערך הצפויה במימוש בניין HSBC מעל לשווי הנוכחי בספרים. שילוב של הצפת ערך צפויה מניו יורק ואולי גם שיקאגו, ביחד עם סבירות גבוהה לחלוקת דיבידנד נאה מעלים משמעותית את כדאיות הרכישה לטווח הקצר"