אלעד קראוס מהראל פיננסים בתגובה לדוחות אלוני חץ: המימושים ב-PSP עשויים להוביל לעסקה הגדולה בארה"ב‎

תוצאות רבעון שלישי 2012: המלצה – קנייה, מחיר יעד – 27.7 ₪
ü אלוני חץ המשיכה ברבעון האחרון במימוש אגרסיבי של מניות PSP. הרצון של החברה להקטין חשיפה לשוק השוויצרי ולהגדיל את הנזילות של החברה לטובת כניסה להשקעות בנדל"ן בתחום המשרדים בצפון מזרח ארה"ב עשויה להתממש בקרוב ולהערכתנו, תהיה מהלך חיובי עבור החברה לאור המינוף הנמוך שלה.
ü מצבה הפיננסי החזק של החברה מאפשר לאלוני חץ לבצע את העסקה ללא לקיחת מינוף גבוה מדי. כיום רמת המינוף של החברה נמוכה ועומדת על כ-47% ומכאן נגזרת רמת יעילות נמוכה יחסית.
ü להערכתנו, אלוני חץ משלבת כיום פוטנציאל גבוה לרכישה משמעותית בשילוב עם אחזקות בחברות בנות חזקות ותזרימיות. אמנם, שווי השוק של PSP כבר מגלם את השווי הכלכלי אולם הדיסקאונט שבו אלוני חץ נסחרת על חברות הבנות גוזר את הותרת ההמלצה על כנה.
ü אנו מותירים את המלצתנו לאלוני חץ על קנייה ומעלים את מחיר היעד שלנו ל-27.7 ₪ למנייה, דיסקאונט של 42% על שווי השוק הנוכחי.
ü בנוסף, הדיסקאונט הסחיר באלוני חץ עומד כיום על 34%.

נקודות נוספות
תזרים חזק -בשלושת החודשים של 2012 החברה ייצרה FFO של 164 מ' ₪. להערכתנו, אלוני חץ צפויה לייצר בשנה הקרובה, ללא רכישות חדשות, FFO בהיקף של 222 מ' ₪. נתון ה-FFO בחברות אחזקה הינו בעלת משמעות נמוכה יחסית עקב העובדה שתזרים המזומנים מתקבל ממדינות שונות וברמת סיכון שונה אך נציין שעבור חברה חזקה פיננסית כמו אלוני חץ, תשואת FFO של כ-9.5% הינה גבוהה יחסית.
עוצמה פיננסית ברמת הסולו מורחב – מינוף של כ-47% על בסיס שווי השוק של חברות הבנות. מזומן בהיקף של כ-850 מ' ₪ !!!(לאחר מימוש PSP) וכן קווי אשראי של 700 מ' ₪. בנוסף, לחברה מניות לא משועבדות בשווי השוק של כ-2.8 מיליארד ₪ המאפשרים קבלת מימון בגינן. נתונים אלו מחדדים את יכולת החבר לעסקה גדולה.
דיסקאונט היסטורי – אנו מבצעים מעקב אחר הדיסקאונט הסחיר של החברה לאורך תקופה ארוכה. דיסקאונט סחיר של 34% הינו נמוך יחסית לשנה החולפת.
דיבידנד – החברה שינתה את מדיניות הדיבידנד שלה והעלתה את שיעור הדיבידנד ב-10%. על פי הצהרת החברה, הדיבידנד צפוי להיות 88 אג' לשנה ( במקום 80 אג' במצב הקודם) – תשואה של 4.5% על שווי השוק הנוכחי.

מבנה החברה
מבנה החברה כיום מבוסס על PSP אשר מהווה כ-38% מהפורטפוליו שלה וכן על אמות ו-FCR אשר מהוות כ-25% וכ-30% מהחברה בהתאמה. נציין כי שיעור הנכסים בפורטפוליו הינו מסך הנכסים ללא מזומן.
משמאל ניתן לראות פאי המציג את פורטפוליו החברה.



תזרים החברה
להלן תזרים החברה כפי שצפוי להיות בשנת 2013. להערכתנו, אלוני חץ תייצר FFO של כ-222 מ' ₪ בשנה. תשואה של כ-9.5% על שווי השוק של החברה. הסיבה לעדכון ה-NOI הינה המימוש הדרמטי של PSP שביצעה החברה.
מספר הערות:
Ü לחברה הפסדי מס גבוהים עקב השקעתה הכושלת בפירלי ועל כן היא לא צפויה לשלם מס תזרימי לשלם בשנים הקרובות
Ü ה- NOI כולל כ-465 מ' ₪ מאמות + 84 מ' ש"ח תזרים מPSP- וכן 72 מ' ₪ דיבידנדים בעיקר מ-FCR. ה-NOI כולל את חלק המיעוט באמות ועל כן ניכינו את המיעוט בסוף התזרים.
Ü כל הנתונים מאחדים את אמות. עקב כך, הקטנו את חלק המיעוט ב-FFO של אמות על מנת לקבל את ה-FFO של אלוני חץ לבעלי המניות.


דיסקאונט היסטורי סחיר
להלן גרף המציג את הדיסקאונט ההיסטורי של אלוני חץ. מהגרף ניתן לראות כי הדיסקאונט הסחיר כיום נמוך יחסית לשנה החולפת.