מגדל שוקי הון: "לקרן הריטNSI שבשליטת קבוצת חבס, תשואת דיבידנד מהאטרקטיביות ביותר שקיימות בשוק הנדל"ן המניב באירופה"

אדר עציוני: "בימים של אי ודאות באירופה והמשבר בשוק המשרדים ההולנדי, יחד עם רמת המחיר הנוכחית בדיסקאונט של כ-16% לעומת השווי הכלכלי, NSI מהווה אופציית השקעה מאוד מעניינת. שכן, החברה מאפשרת חשיפה עם סיכון מוגבל ואפסייד גבוה"
אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון החל לנתח את קרן הריט ההולנדית NSI שבשליטת קבוצת חבס. לדבריו,"NSI הינה פלטפורמת השקעה מניבה אשר מנוהלת בצורה מקצועית ובשמרנות יחסית ומשתפת את בעלי מניותיה במלוא תנובת תוצרתה."

עציוני הוסיף כ, " על רקע הזעזועים הכלכליים באירופה והמשבר בשוק המשרדים ההולנדי אשר מהווה כ-40% מסך נכסי החברה, נפגעה תדמיתה הסולידית של החברה ומנייתה איבדה עשרות אחוזים מערכה בשנה האחרונה. המצב בשוק המשרדים בהולנד איננו פשוט"

אולם אומר עציוני, " מרבית התחזיות מראות כי התחתית כבר קרובה. מנוע הצמיחה העתידי המוביל של החברה איננו ברכישות, אלא גידול מבית ע"י שיפור רמת התפוסה הנמוכה והטמעת הידע ויכולות הניהול של NSI גם עבור הנכסים שנרכשו במיזוג עם VNOI. פירות התהליך עשויים לקחת זמן, אך אם התהליך יצליח והמאקרו לא יפעל כנגד, פוטנציאל הצמיחה הוא גדול."

לסיכום אומר עציוני, "ייחודה של NSI הוא בבחירה לחלק את כל התזרים הנקי הישיר הנובע מנכסיה המניבים למשקיעים. גם אם מניחים כי צפוי קיטון בתזרים העתידי, עדיין להערכתנו צפויה תשואת דיבידנד מינימאלית של כ-12% לשנה קדימה על מחיר השוק הנוכחי. אם נוסיף לכך כי למרות תמחור שמרני שלנו, שלא עושה חסד עם השטחים הריקים הרבים שבידי החברה, עדיין מגיעים לדיסקאונט של כ-16%, NSI להערכתנו היא אופציית השקעה מאוד מעניינת. אנו סבורים כי גם בימים של אי ודאות, ברמת המחיר הנוכחית, NSI מאפשרת חשיפה עם סיכון מוגבל ואפסייד גבוה, בשילוב עם תשואת דיבידנד מהאטרקטיביות ביותר שקיימות בשוק הנדל"ן המניב באירופה. "

תיאור החברה:

NSI (NISTI:EN) הינה אחת משלושת קרנות הריט הגדולות בהולנד לנדל"ן מעורב (mixed real estate fund). החברה נסחרת בבורסת היורונקסט באמסטרדם (Midkap AMX) משנת 1998 ובבעלותה החזקות בנכסים מניבים בענפי המשרדים, המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה בהולנד, בלגיה ושוויץ. הונה העצמי עומד על כ-764 מ' €. נכון ל-31.3.2012, בבעלות החברה 366 נכסים בהיקף של כ-1,740 אלפי מ"ר ובתפוסה ממוצעת של כ-82.2%. שווים ההוגן של הנכסים (כולל נכסים בפיתוח) עומד על כ-2,294 מ' €.
פעילותה העיקרית של החברה הינה בהולנד שם היא מחזיקה מספר רב של נכסים בתחום המשרדים (כ-39% מהפורטפוליו), ובשטחי מסחר (כ-29% מסה"כ). בבלגיה פועלת NSI ע"י החזקה בקרן ריט בלגית (Intervast Office & Warehouses), בה מחזיקה NSI כ-54.7%, הפועלת בתחום המשרדים (כ-18% מסה"כ) וכן בתחום התעשייה והלוגיסטיקה (כ-13%). בשוויץ, בבעלותה החברה 4 נכסים, אשר 2 מהם נמכרו בתחילת החודש והשאר מיועדים למימוש עד לסוף 2012.
בעלת המניות הגדולה ביותר בחברה הינה קבוצת חבס, המחזיקה כ-20.5% מהון המניות.



נקודות עיקריות על החברה

• באוקטובר 2011 הושלם מיזוגה של Vastned (""VNOI) לתוך NSI במהלך שכמעט והכפיל את נכסי החברה לכ-2.3 מיליארד €. לאחר המיזוג תמהיל הנכסים בהולנד (מדינת הפעילות העיקרית) מורכב בעיקר מנכסי משרדים ושטחי מסחר ביחס של 30/70. בראיה לעתיד NSI מעוניינת לחזור ליחס שיתקרב ל-50/50. טיוב והשבחה של הפורטפוליו הנרכש מהווה את מנוע הצמיחה המרכזי של החברה.
• בנוסף להשלכות המשבר הכלכלי באירופה על חלק ממדינות הפעילות, שוק המשרדים בהולנד סובל בשנים האחרונות ממשבר, בעיקר בשל עודפי היצע גדולים של משרדים בערים המרכזיות. משבר זה הביא לירידת שכ"ד ושיעורי תפוסה נמוכים ביחס לממוצע ההיסטורי. שוק זה מהווה כ-39% מסך הפורטפוליו של NSI. שאר הסקטורים השונים במדינות בהן פועלת החברה (משרדים, מסחר ותעשיה) שומרים על יציבות.
• ברבעונים האחרונים, בעיקר לאור המיזוג עם VNOI ושערוכים שליליים חלה עליה ברמת המינוף של NSI לרמת שיא של כ-57.3%, והיא מתקרבת לרמת השיא המותרת לקרנות ריט (60%). החברה שמה לה למטרה להוריד את רמות המינוף חזרה לאזור ה-50%, ובחודשים האחרונים מכרה נכסים בהיקף של כ-90 מ' €. עד סוף השנה צפויות מכירות נוספות, כולל מכירת הפעילות שנותרה בשוויץ (2 נכסים) ומספר נכסים קטנים נוספים בהולנד, מה שיפחית את רמת המינוף לכ-55%.
• למרות הרצון להפחתת המינוף, מצבה הפיננסי של החברה עדיין איתן יחסית ומערכת היחסים עם מקורות ההון טובה והדוקה. החברה מחפשת כיום לחזק את בסיס ההון ע"י הארכת מח"מ ההלוואות הקיים וכן גיוון מקורות ההון שלה (הנפקת אג"ח). גיוס ההון עשוי להתבצע הן במישור האקוויטי (בדומה להנפקת ההון שנערכה באפריל) והן במישור החוב.
• בשל המשבר בשוק המשרדים ההולנדי והמצב בשווקי אירופה נחתכה מניית החברה ב-12 החודשים האחרונים בכמעט 50%, כאשר מתחילת השנה ירדה בכ-26%. אי לכך ובשל העובדה ש-NSI מחלקת לבעלי מניותיה את מלוא התזרים הנקי מפעולות רגילות (Direct results), תשואת הדיבידנד הנוכחית על בסיס הרבעון הראשון של 2012 הינה כ-15%, ואילו תשואת הדיבידנד המינימאלית הצפויה לשנה קדימה היא כ-12%.
• ביצוע רכישות חדשות - רק במידה ותהינה הזדמנויות אטרקטיביות במדינות הפעילות, ככל הנראה יצטרכו לגייס הון לשם כך.