הלחץ לעליית מחירים בשוק הדיור נחלש אולם רמת המחירים גבוהה מאוד

שוק הדירות החדשות מושפע ממגמות בשוק הדירות מיד שנייה ובפרט מיציאה מוגברת של משקיעים מהשוק.בחודש מאי נמכרו 1,145 דירות חדשות ביזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות) ומאז ראשית השנה עומד ממוצע המכירות החודשי על כ- 1,200 יחידות. כפי שניתן לראות בתרשים, המציג את נתוני המגמה, ישנה יציבות של היקף המכירות המשקף את הביקושים לדירות.
מאת: אגף הכלכלה מתוך: סקירות תקופתיות

במקביל נציין כי חלה עלייה במספר העסקאות בשוק הדירות מיד שנייה, בשל יציאה מוגברת של משקיעים משוק הדיור. על פי נתוני הרבע הראשון של 2012, עיקר רוכשי הדירות, מידיהם של משקיעים, היו זוגות צעירים. התפתחות זו ממתנת את הביקוש לדירות מיד ראשונה הן בקרב זוגות צעירים והן בקרב משפרי דיור, אשר מתקשים למכור את דירתם הראשונה (בשל התחרות על רוכשי הדירות מול המשקיעים).

כפי שניתן לראות בתרשים, למרות היציבות בביקוש, המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות ממשיך לעלות, על רקע הגדול שחל בהתחלות הבנייה בעיקר במהלך השנה שחלפה. עוד נוסיף שנתוני המלאי הבלתי מכור עודכנו רטרואקטיבית כלפי מעלה במידה ניכרת. יש להניח שהעדכון הרטרואקטיבי המאפיין נתונים אלו, נובע ממשך הזמן הניתן ליזמים לדווח על התחלות הבנייה. רמת המלאי הבלתי מכור של דירות ביזמה פרטית, הסתכמה בחודש מאי ב- 15,656 דירות חדשות (נתון מנוכה עונתיות). מדובר במלאי הגבוה בכ- 1,000 יחידות דיור בהשוואה לסוף 2011 ובכ- 4,500 יחידות דיור בהשוואה לסוף 2010.

הכוחות לעליות מחירים פוחתים אולם רמת המחירים בשוק הדיור גבוהה מאוד

הגידול במלאי הבלתי מכור, תרם לעליית חודשי ההיצע (היחס בין המלאי הבלתי מכור, ובין היקף מכירת הדירות החודשי) לכ- 13 חודשים. מדובר ברמה גבוהה יחסית של חודשי היצע, המצביעה על היחלשות משמעותית של הכוחות לעליות מחירים בשוק הדיור. נציין כי בעבר, רמת חודשי היצע זו אפיינה תקופות של יציבות מחירים ואף ירידות מחירים.



נגיד בנק ישראל ציין בנאומו בכנס קיסריה: "בינתיים איננו רואים את המחירים יורדים. הקבלנים מעדיפים למכור את הדירות במחיר גבוה. אם האשראי לענף הנדל"ן יגדל, הרי שהקבלנים לא ירצו למכור את הדירות משום שהם יעדיפו להמתין לעליית מחירים. איננו רוצים שזה יקרה. לכן ישנו איזון עדין מאוד של קצב הגידול באשראי לנדל"ן, שמצד אחד יאפשר לבנייה להימשך, יעודד מכירת דירות על ידי הקבלנים ויפעל להורדת מחירי הדירות."

כפי שניתן לראות בתרשים הנ"ל, מדד מחירי הדיור נמצא כרמה הגבוהה ביותר מ- 50% מרמתו במחצית הראשונה של העשור הקודם. רמת מחירים זו מקטינה את היכולת של חלק מהציבור בישראל לרכוש דירה, ועל כך יש להוסיף את ההחמרה שחלה בתנאי לקיחת המשכנתאות במהלך 2011. אחד הביטויים של מצב זה הנו ירידה מתמשכת בשיעור הבעלות על דיור בישראל. לשם השוואה, בשנות ה- 90 שיעור הבעלות על דירות בישראל עמד על כ- 72% ובשנת 2010 ירד שיעור הבעלות לכ- 65%. בהמשך למגמה זו, ולקושי הגובר לרכוש דירה, עולה מחדש הדיון בפיתוח של שוק דיור להשכרה. בנושא יש לומר כי היקפו הגדל של שוק הדיור להשכרה מצדיק הסדרה של שוק זה, אשר תטיב הן עם השוכרים והן עם המשכירים. יחד עם זאת, בראייה מקרו כלכלית, לירידה בשיעור הבעלות על דירות השפעה על רמת אי השוויון, כיוון שבעלות על נכסים מהווה את אחד הגורמים המשמעותיים ביותר להקטנת אי השוויון בין הדורות. עוד יש לומר כי בעלות על דירה, מהווה חיסכון לטווח ארוך, אשר שיעור המינוף בו הנו הגבוה ביותר. חיסכון זה יכול להוות, עבור משקי הבית ביטוח פנסיוני נוסף במקרה הצורך. ירידה בשיעור הבעלות על דירות מקטינה אם כן את החיסכון לטווח ארוך של משקי הבית. מכאן, שהסדרה של שוק הדיור להשכרה, אינה מענה מספיק ולצד זאת, צריך להמשיך ולייעל את תהליכי הבנייה בישראל שיאפשרו לזוגות המעוניינים בכך לרכוש דירה.

האינפלציה בישראל מן הנמוכות בקרב מדינות ה-OECD

ארגון ה-OECD, בו חברה גם ישראל, פרסם נתונים על התפתחות האינפלציה בקרב המדינות החברות בו. עיון בנתונים מעלה כי קצב עליית המחירים בישראל בשנה האחרונה (מאי 2011 עד מאי 2012) אשר הסתכם בכ-1.6% הוא מן הנמוכים בקרב מדינות ה-OECD. בהתחשב ברמת הריבית הנומינלית הנוכחית בישראל מודל זו שמרבית מדינות המערב, מדובר בריבית ריאלית הגבוהה מזו שבמרבית המשקים המערביים הגדולים ומשקפת, בין השאר, את מצבה הכלכלה הטוב של ישראל, בהשוואה לאותם משקים. עם זאת, סביבת האינפלציה המתונה והריבית הריאלית החיובית יאפשרו לבנק ישראל, אם יידרש, לנקוט במדיניות מוניטרית מרחיבה, במידה ומצב המשק יצדיק ויאפשר זאת.