מגדל שוקי הון על אלקטרה נדל"ן: עיקר החדשות הרעות כבר מאחורינו

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות: "מעריכים עם ההתייצבות במצבה הפיננסי של החברה היא תעבור להיות בצד הרוכש; נכסים אטרקטיביים בפיתוח ולקראת פיתוח בישראל יניבו רווחים נאים בעתיד"
קיטון בהכנסות - קיטון של כ-18% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-8% לעומת הרבעון הקודם. הקיטון נובע ממכירת נכסים במהלך 2009 ו-2010, שינוי בסיווגי נכסים אשר יצאו מאיחוד מלא והחלו להיות מוצגים תחת תוצאות החברה בחברות כלולות וכן מהחלשות שערי החליפין. מפילוח ההכנסות עולה כי לעומת הרבעון המקביל, חל גידול בהכנסות בישראל (13%), קיטון חד באירופה (24%-) וירידה בצפון אמריקה (13%-).

קיטון ב-NOI וב-FFO –הקיטון בהכנסות הביא לירידה של כ-25% ב-NOI לעומת התקופה המקבילה ושל כ-10% לעומת הרבעון הקודם. ה-FFO הסתכם לכ-16.5 מ' ₪, ירידה של כ-17% לעומת הרבעון המקביל ובכ-19% לעומת הרבעון הקודם.

רווח נקי ותזרים מפעילות שוטפת– בשורה התחתונה נרשם הפסד שהסתכם בכ-16.5 מ' ₪. התזרים מפעילות שוטפת ירד בכ-27% לעומת הרבעון המקביל לכ-18.6 מ' ₪.

עליה קלה בתפוסה – עמדה על כ-93.2% לעומת כ-93% בסוף הרבעון הקודם וכ-95% ברבעון המקביל.

ירידה בשווי הוגן - השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה של החברה ממשיך לרדת, וקטן ברבעון בכ-13.5 מ' ₪. החברה ממשיכה למכור נכסים אשר להערכתה קרובים למימוש הפוטנציאל ויחס ההלוואות בגינם נמוך, כאשר בנובמבר מכרה בניין משרדים בטורונטו אשר צפוי להזרים לחברה תזרים נקי של כ-85.5 מ' ₪ ברבעון הרביעי. החברה עדכנה לגבי השווי ההוגן של מגדל אלקו בת"א אשר השלמתו צפויה בתחילת 2011. במהלך הרבעון השלישי, חלה עליה של כ-37 מ' ₪ בשווי בספרים של חלק החברה, כאשר תחזית ה-NOI השנתית המעודכנת לבניין באכלוס מלא עומדת על כ-76 מ' ₪. רמת החוזים שנחתמו עד כה עומדת על כ-50% בלבד.

רמת המינוף עומדת על כ-86%. ההון העצמי למניה הסתכם ל-36.84 ₪ למניה, ירידה לעומת 47.83 ₪ למניה ברבעון המקביל וכ-38.73 ברבעון הקודם.

לסיכום, תוצאות אלקטרה נדל"ן משיכות להיות חלשות, עם ירידה בהכנסות, ב-NOI וב-FFO כאשר מרבית ההחלשות מיוחסת למכירת נכסים ולשינויי מט"ח.

להערכתנו, עיקר החדשות הרעות כבר מאחורינו, כאשר אנו מעריכים כי למרות האפשרות לירידות שווי נוספות בערך הנכסים (בעיקר בגרמניה) צפוי שיפור בתוצאות קדימה. רמת התפוסה הגבוהה בנכסים, מראה על איכות הפורטפוליו, כאשר נכסי המשרדים במדינות חזקות (קנדה, שוויץ ישראל) מאזנים את הנכסים במדינות עם פעילות חלשה יותר (בעיקר ארה"ב וגרמניה).

נזילותה הגבוהה של החברה, מציבה אותה תזרימית במיקום נוח לשנים הבאות. החברה ממשיכה למכור נכסים שיחס החוב עליהם והפוטנציאל נמוכים, מה שממשיך להזרים כסף הביתה. מצד שני, הדבר גורם לקיטון בהכנסות ואנו מעריכים כי עם ההתייצבות במצבה הפיננסי של החברה היא תעבור להיות בצד הרוכש.

אפשרות נוספת ליצירת רווחים היא רכישת הלוואות קיימות על נכסים שבשליטתה בעיקר בגרמניה, שם יש עדיין בעיות של קובננטים בחלק מהנכסים מול הבנקים המלווים. נכסים אטרקטיביים בפיתוח בישראל כגון מגדל אלקו, 1 SEA ומגדל הרכבת צפויים להניב לחברה רווחים נאים בעתיד.

אנו ממליצים על החברה בהמלצת קניה עם מחיר יעד של 32 ₪.