מליסרון - עסקת בריטיש: צפי לעלייה במינוף, המרווח באג"ח אינו אטרקטיבי

דרור כהן, אנליסט במחלקת מחקר sell side בית השקעות: "השלמת עסקת בריטיש צפויה בחודשים הקרובים. המימון צפוי להתבצע מנטילת חוב בנקאי והנפקת אג"ח"
● NOI - SAME PROPERTY NOI הסתכם בכ- 85.5 מיליון ₪, בהשוואה לכ- 87 מיליון ₪ ברבעון קודם, וזאת בשל גידול בהוצאות התפעול. ההכנסות ברבעון זה עלו בכ- 2.6%.

● שיעורי תפוסה - נשארו גבוהים בשיעור ממוצע של כ- 98%.

● שערוך נכסים - לאחר שלושה רבעונים רצופים של ירידת ערך נכסי החברה, ברבעון זה נרשמה עלייה בשווי הנכסים בסך של כ-41 מיליון ₪, בהשוואה לירידה של כ- 25 מיליון ₪ ברבעון קודם.

קניון רמת אביב - עליית שווי של כ- 23 מיליון ₪, גידול של כ- 1% בשווי הנכס, בשל גידול ב- NOI. ה- CAP RATE נשארו ברמות של 8.5% להכנסות מהמשרדים ו 7.5% להכנסות מהחלק המסחרי.

הקריון - חלה ירידה בNOI בשל המשך גידול בשטחים פנויים. הצפי לאכלוס הרשתות החדשות הבינלאומיות (GAP ,M&H, American Eagle) בשנה הקרובה, יביא עמו לגידול ב NOI. ה CAP RATE הופחתו בשטחי המסחר ב 0.5% לרמות של 8.0%. אי לכך אין שינוי בשווי הנכס. הפער ב CAP RATE שהצטמצם בין קניון רמת אביב לקריון, לדעתנו משקף גישה שמרנית לשוויו של רמת אביב מחד גיסא, ומאידך גישה אופטימית לשווי הקריון.


עסקת בריטיש

מליסרון מציגה תוצאות סבירות עם שיעורי מינוף נמוכים. השלמת עסקת בריטיש צפויה בחודשים הקרובים. המימון צפוי להתבצע מנטילת חוב בנקאי והנפקת אג"ח.

לאור עסקת הרכישה, שיעורי המינוף במליסרון צפויים לעלות בחדות, מכ- 55% כיום לרמות של כ- 76%.

מליסרון משלמת בעסקה זו פרמיה בסך של כ- 200 מיליון ₪ ובשיעור של כ – 6% משווי הנכסים של בריטיש. אנו מייחסים פרמיה זו לעלייה בשווי הנכסים.


שורה תחתונה: אנו סבורים כי לאור העלייה במינוף המרווח באג"ח בסדרות ג ו-ד אינו אטרקטיבי.

הערה:

סדרה ה, במח"מ של 7.11 ומרווח של 1.55%, מגובה בביטחונות בדמות קניון רננים, בשונה מסדרות האג"ח האחרות של החברה שאינן מובטחות. השעבוד למחזיקי האג"ח הינו מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום. שווי הקניון נכון ל 30.09.10 הינו כ- 893 מיליון ₪, וה- NOIבמונחים שנתיים הינו כ- 60 מיליון ₪. סך החוב המתואם של הסדרה הינו כ- 591 מיליון ₪,LTV של כ- 66%. לאור השעבוד למחזיקי האג"ח, המרווח באג"ח זה הינו סביר.