מגדל שוקי הון: מעדיפים החזקה ישירה בבריטיש ישראל על פני מליסרון

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן בבית ההשקעות: תוצאות מעורבות עם אכזבה בשורת ה-NOI, מעריכים כי מהלכים לשיפור תמהיל השוכרים בקניונים יביאו לשיפור אך לא בעתיד הקרוב
עסקת בריטיש, אשר השלמתה צפויה בינואר (תלוי בממונה), תהפוך את מליסרון לשחקן מוביל, אך בינתיים תוצאות החברה לרבעון השלישי מעורבות, כאשר ה-NOI היה משמעותית למטה מתחזיותינו, ומנגד ה-FFO רשם עליה קלה. להלן התייחסותנו:

עליה בהכנסות - קיטון של כ-2% בהכנסות שכר הדירה ודמי הניהול לעומת הרבעון המקביל אך עליה של כ-2.3% לעומת הרבעון הקודם. החברה מציינת בדוחות כי מחירי השכירות ברוב שטחי המסחר שומרים על יציבות עם נטייה לעלייה קלה וכי הפדיונות בחנויות שומרים על יציבות לעומת שנה שעברה.

ירידה ב-NOI – עמד על כ-85.5 מ' ₪, נמוך מאוד מצפיותינו ל-88 מ' ₪. חל קיטון של כ-4% לעומת הרבעון המקביל, ושל כ-2% לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI ברבעון הושפע בעיקר מעליה בהוצאות התפעוליות עקב הוצאות חשמל גבוהות יותר בשל חודשי הקיץ וכן עלויות שדרוג חנויות עקב שינויי תמהיל שוכרים בקניונים שנכללו בהוצאות התפעוליות.

יש לציין כי ה-NOI של החברה ברציפות מאז הרבעון הרביעי של 2009, כאשר הורגש שיפור ברבעון השלישי בקניון רמת אביב, יציבות ברננים והמשך חולשה בקריון.

עליה בשווי ההוגן - גידול של כ-41 מ' ₪ בשווי הנכסים, בעיקר עקב עליית שווי של כ-22 מ' ₪ ברננים ושל כ-23 מ' ₪ בקניון רמת אביב. שווי הקריון נותר ללא שינוי. עיקר העלייה נובעת מירידת שיעורי ההיוון.

עליה ב-FFO – עמד על כ-52 מ' ₪ גבוה במקצת מציפיותינו לכ-51 מ' ₪. מדובר על ירידה של כ-5% לעומת הרבעון המקביל, אך עליה של כ-2% לעומת הרבעון הקודם. ה-FFO ברבעון הושפע לחיוב בעיקר מגידול בהכנסות מימון.

תזרים ודיבידנד - תזרים המזומנים ברבעון רשם גידול של כ-28% לעומת הרבעון המקביל ועמד על כ-74 מ' ₪. החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד של 30 מ' ₪ שישולם ביום 7.12.10 וזאת בהתאם למדיניותה לחלוקת דיבידנדים בסך של כ-120 מ' ₪ בשנת 2010. תשואת דיבידנד נוכחית של כ-5.8%. רמת המינוף הנוכחית של החברה עומדת על כ-46%.

לסיכום, מליסרון מציגה תוצאות מעורבות ברבעון השלישי, כאשר גידול בהוצאות התפעול גרמו ל-NOI נמוך משמעותית לעומת התחזית שלנו לעליה קלה ומנגד נרשם שיפור ב-FFO, בעיקר בגלל הכנסות מימון. לאחר מספר רבעונים של ירידות בשכר הדירה בקניונים המובילים, נרשם ברבעון השלישי שיפור בביצועי קניון רמת אביב, יציבות יחסית ברננים והמשך חולשה בקריון.

החברה יוזמת כיום מהלכים לשיפור תמהיל השוכרים בקניונים ומנהלת מו"מ לכניסה או הרחבת נוכחותן של הרשתות הגדולות והזרות בנכסים. להערכתנו, שיפור התמהיל והשקעה בשדרוג החנויות תשתלם בעתיד עם אפשרות לעליה בפדיונות ומשיכת קהל נוסף לקניונים, אך ייקח זמן עד שתביא לשיפור בתוצאות, שכן הרשתות הגדולות משלמות שכ"ד נמוך יחסית.

אנו סבורים כי לאור רמות התמחור היום, החזקה בבריטיש ישראל ישירות עדיפה על החזקה במליסרון.

אנו ממליצים על החברה בהמלצת החזק כאשר מחיר היעד נמצא בעדכון.