מיטב על אמות: יציבות, ביקושים ושמירה על שיעורי תפוסה גבוהים

דרור כהן, אנליסט במחלקת מחקר sell side: "מבחינת האג"ח של החברה ושל חברות מובילות בתחום הנדל"ן אנחנו מעדיפים את המח"מ הבינוני (5-6 שנים) ולא להיחשף למח"מ ארוך יותר"
מניב-משרדים/פארקים תעשייתיים: קיים ביקוש לשטחי החברה באזורים מרכזיים. ההיצע עדיין נמוך בהשוואה לנדל"ן המסחרי. חלה עלייה אם כי מתונה במחירי השכירות. המחירים טרם חזרו לרמות של תחילת שנות ה- 2000.

NOI - שמירה על NOI יציב ברמות של כ- 92 מיליון ₪ לרבעון. מזה כ- 7.5 מיליון ₪ בגין נכסים שנרכשו במהלך הרבעון בדומה ל Q2.

שיעורי תפוסה - נשארו גבוהים ברמות של כ- 97%.

עסקת "נס-פן" - החברה מתכוונת לממש את האופציה לרכישת נס-פן. בבעלות נס-פן שני מרכזי קניות ומסחר בבאר שבע וכן מתחם משרדים, פארק טק, בבית דגן. ההודעה על המימוש באה לאחר גיוס כ-260 מיליון שקל, שהחלק הארי הינו בגיוס מבעלת השליטה אלוני חץ (59.5%) ומגדל( 16.77%).

שערוך נכסים - חלה ירידה ב CAP RATE בשיעור של כ- 0.25% לרמה מוצעת של כ- 8.16%. לדעתנו שיעור זה הינו סביר. עלייה בNOI של נכסים קיימים בשל עלייה במדד תרמה לעליית ערך הנכסים ב Q3 בכ- 48 מיליון ₪.


סטטוס פרויקטים עיקריים בהקמה:

- אמות ר"ג מתחם הבורסה- בניית מגדל בן 30 קומות למשרדים ומסחר. עד כה בוצעו עבודות חפירה ודיפון. הוגשה בקשה להגדלת זכויות בנייה בכ- 22 אלף מ"ר.

- אמות פלטינום קריית אריה - סיום בניית השלד של מרתפי החנייה ותחילת בניית השלד של המגדל הראשון בשטח של כ- 25 אלף מ"ר.

- פארק אפק ראש העין – הושלמה בניית שלב א' במתחם, כ- 11 אלף מ"ר. סיום בניית החלק המסחרי כאלף מ"ר בפרוייקט ותחילת בניית שטחי משרדים כ- 9 אלף מ"ר.

הסכמי שכירות חדשים עיקריים:

-פארק שיאים, נתניה - סלקום חתמה על הסכם חדש לכ- 4,000 מ"ר בנוסף לכ- 7,000 מ"ר שכבר שוכרת, לתקפה של 15 שנה. צפי לגידול ב NOIהחל מ 2011Q3/ בסך של כ- 4.5 מילון ₪ ברבעון, לאחר השקעה של כ- 32 מיליון ₪ ע"י אמות.

-בניין בית אירופה, ת"א - הושכר שטח פנוי של כ- 2,700 מ"ר תקופה של 10 שנים. צפי ל NOI של כ- 2.6 מיליון ₪ החל מ Q2/2011 וזאת לאחר השקעה של כ- 6 מיליון ₪ ע"י אמות.

שורה תחתונה: על בסיס נתונים אלו אנו לא רואים הרעה ביכולת שירות חוב. ההיפך הוא, אנו מעריכים כי ההתקדמות בפרויקטים בהקמה יביאו לגידול ב NOI וה FFO.

כאמור, מבחינת האג"ח של החברה ושל חברות מובילות בתחום הנדל"ן אנחנו מעדיפים את המח"מ הבינוני (5-6 שנים) ולא להיחשף למח"מ ארוך יותר.

אמות ג, בריטיש ג וריט 1 ג הינן המועדפות על ידנו.

בריטיש ג' (יחסית ממונפת עם חוב נטו/CAP של 72%) ובסיכון מעט גבוה יותר עם מרווח של 2.39%. אמות ג' עם מרווח של 1.94%. ריט1 ג (LTV<60%) עם איכות נכסים מעט פחות טובה וללא יזמות עם מרווח של 1.95%.

מבחינת הסחירות והמחזורים הנתונים מצביעים על העדפה לבריטיש ג'.