מיטב בית השקעות על גב ים: יציבות תוך "העברת הילוך" בביצוע פרויקטים בהקמה

דרור כהן, אנליסט במחלקת מחקר sell side: "אנו מעריכים כי ההתקדמות בפרויקטים בהקמה יביאו לגידול ב NOI וה FFO"
● מניב-משרדים: קיים ביקוש לשטחי החברה באזורים מרכזיים. לקוחות קיימים מתרחבים ושוכרים שטחים נוספים. ההיצע עדיין נמוך בהשוואה לנדל"ן המסחרי. לכן, חלה עלייה אם כי מתונה במחירי השכירות. המחירים טרם חזרו לרמות של תחילת שנות ה- 2000.

● יזמות-משרדים ולוגיסטיקה: הודות לביקושים וההיצע הנמוך יחסית, החברה "העבירה הילוך" בפרויקטים בהקמה. פרויקטים עיקריים: פארק גב ים הרצליה צפון (מבנה מרכזי ומערבי), מודיעין/נייר חדרה ומרכז גב ים בחולון. פרויקטים אלו עשויים להוסיף כ- 59 אלף מ"ר, המהווים כ- 7.7% משטחי החברה.

● סטטוס פרויקטים עיקריים בהקמה"

- הרצליה צפון מבנה מרכזי - מבנה עילי בשטח של כ- 18 אלף מ"ר. עד כה הושכרו כ- 40% מהשטחים. צפי לתשואה של כ- 8.2%. אכלוס סוף Q2/2011.

- הרצליה צפון מבנה מערבי - הושלמו עבודות השיפוץ והשדרוג של המבנה ורובו מאוכלס. שטח של כ- 7,900 מ"ר.

- מודיעין/נייר חדרה - נמסר לנייר חדרה בתחילת החודש. כ- 21 אלף מ"ר. צפי להכנסה חלקית כבר ברבעון הקרוב ואכלוס בתחילת Q1/2011.

- מרכז גב ים בחולון - החברה חידשה את הקמת המבנה הראשון בשטח של כ- 12 אלף מ"ר מתוך ארבעה מבנים מתוכננים.

● נדל"ן למגורים/פרויקט רמת חביב, חיפה – התכנון והרישוי הסתיימו. החברה מתכוננת להתחיל בהקמת הבניין הראשון במהלך Q1/2011.

● שערוך נכסים - חלה ירידה ב CAP RATE בשיעור שנע בין 0.1% ל 0.25% לרמות של בין 9% - 8%. לדעתנו שיעור זה הינו סביר. עלייה בNOI של נכסים קיימים ונדל"ן בהקמה תרמה לעליית ערך הנכסים ב Q3 בכ- 96 מיליון ₪.

על בסיס נתונים אלו אנו לא רואים הרעה ביכולת שירות חוב. ההיפך הוא, אנו מעריכים כי ההתקדמות בפרויקטים בהקמה יביאו לגידול ב NOI וה FFO.

מבחינת האג"ח של החברה ושל חברות מובילות בתחום הנדל"ן אנחנו מעדיפים את המח"מ הבינוני (5-6 שנים) ולא להיחשף למח"מ ארוך יותר. בריטיש ג, אמות ג, וריט1 ג הינן המועדפות על ידנו.

בריטיש ג' (יחסית ממונפת עם חוב נטו/CAP של 72%) ובסיכון מעט גבוה יותר עם מרווח של 2.28%.

אמות ג' (מינוף דומה לגב ים) ונכסים איכותיים עם מרווח של 1.89%.

ריט1 ג' (LTV<60%) עם איכות נכסים מעט פחות טובה וללא יזמות עם מרווח של 1.86%.

אג"חים אלו מהווים לדעתנו אלטרנטיבה יותר אטרקטיבית מגב ים ה' במח"מ של 4.86 ומרווח נמוך של 1.23%.

מבחינת הסחירות והמחזורים הנתונים מצביעים על העדפה לבריטיש ג'.