לידר על אלקטרה נדל"ן: רואים את פירותיו של הניהול הזהיר של החברה

האנליסטית גליה מיכלביץ' מעניקה לחברה המלצת "תשואת יתר" עם מחיר יעד של 45 ש"ח למניה
עוברים את המשבר בשלום: אלקטרה נדל"ן פועלת באופן נרחב בשווקים שנפגעו קשה
במשבר האחרון- בצפון אמריקה ובמערב אירופה. עובדה זו עוררה את חששות המשקיעים
להפסדים שעלולים להיגרם עקב ירידה בשווי הנכסים שבבעלות החברה, בייחוד על רקע
המינוף הגבוה. אולם, שנה אחרי פרוץ המשבר אלקטרה נדל"ן רשמה הפסדים שאינם
מהותיים, כאשר ירידת הערך בנכסים נבעה בעיקר מעלייה בשיעורי ההיוון המשמשים את
השמאים בעת השערוך. לגבי הפעילות השוטפת, אלקטרה נדל"ן ממשיכה לדווח על
שיעורי תפוסה גבוהים בנכסיה, שלא נפגעו כתוצאה מההאטה הכלכלית במשק, ויותר מזה
על חידוש חוזים בשכ"ד גבוה יותר.

כיצד מצליחה החברה להתמודד בהצלחה עם המשבר:
עיקר השווי מגיע ממדינות בהן הנדל"ן נפגע באופן לא מהותי- גרמניה, שם לא נרשמה עליית מחירים אגרסיבית טרום המשבר ולכן גם לא התפתחה שם בועת נדל"ן וקנדה, שגם שם אנו עדים ליציבות בתחום הנדל"ן.

טיב הנכסים- הפורטפוליו של החברה כולל בעיקר נכסים בעלי איכות מאד גבוהה: חוזים רבים לטווח ארוך עם חברות יציבות, בעלות איתנות פיננסית, חברות ממשלתיות, חברות ביטוח וכדומה.

פיזור גיאוגרפי- החברה פעילה במדינות רבות: ישראל, בבריטניה, שוויץ, גרמניה, הולנד, לוקסמבורג ארה"ב וקנדה. יציבות במדינה אחת מכפה על האטה באזור פעילות אחר.

מימוש נכסים עקבי: אנו אוהבים את העובדה שאלקטרה נדל"ן לא "מתאהבת" בנכסים
שלה, כאשר ראינו בשנים האחרונות שורה של אקזיטים מוצלחים. גם בתקופות של פריחה
כלכלית החברה יודעת לנצל הזדמנויות למימושים ברווחים נאים וגם בתקופות של משבר,
החברה הוכיחה את יכולתה לממש נכסים, לרוב עפ"י שוויים ההוגן. אנו מעריכים כי נמשיך
לראות רווחי הון נאים גם בשנים הבאות.

נכנסת למדד ת"א 100 ? בתחילת 2008 נגרעה החברה ממדד ת"א 100 לאור דרישה
לשיעור החזקות ציבור מינימאלי. ביולי 2008 נגרעה החברה ממדד יתר 120 . אנו
מאמינים כי בעדכון המדדים הבא קיים סיכוי סביר לכניסת החברה למדד ת"א 100
בחזרה, מה שכמובן יעשה טוב למניה.

אנו בהחלט רואים את פירותיו של הניהול הזהיר באלקטרה נדל"ן, שכן על אף הימצאותה
בשווקים שנפגעו במשבר- הנכסים שבבעלותה לא חוו פגיעה ולהיפך, דמי השכירות
ממשיכים לרשום עלייה. המשבר בתחום הנדל"ן המניב בעולם טרם הסתיים להערכתנו,
ובהחלט יתכן שעוד נראה ירידת שווי בנכסי החברה, אולם העובדה שמבחינה תפעולית אנו רואים כי ה- NOI של החברה לא נפגע בשנתיים האחרונות, מחזקת את הערכתנו כי לחברה תיק נכסים איכותי. בנוסף, אלקטרה נדל"ן נהנית מניהול פיננסי נכון, כאשר החוב פרוס מצוין ומרביתו Non Recours, דבר שתורם ליציבות ומבטיח שלא נראה פגיעה דרמטית, גם אם נראה פגיעה בחלק מהנכסים. אלקטרה נדל"ן נסחרת היום בפער
משמעותי מתחת להון, כאשר מחירי ההיוון בהם משתמשת החברה נראים לנו סבירים. לאור האמור אנו ממליצים על החברה בתשואת יתר עם מחיר יעד של 45 ש"ח.