בפועלים סהר מפחיתים את מחיר היעד לקרדן אן.וי ל-27 ₪ לעומת מחיר יעד קודם של 37.4 ₪

בפועלים סבורים כי המניה מומלצת לקניה ונסחרת כיום בדסקאונט של כ-70% לעומת השווי הכלכלי המתוקן
בתאריך 16/12/2008, הושלם המיזוג בין חברת קרדן אן.וי לבין חברת GTC RE. החל מיום זה, הפכה חברת GTC RE , לחברה פרטית בבעלות מלאה של חברת קרדן אן.וי. משמעות הדבר,שחברת GTC RE , תחדל מלפרסם דוחות עצמאיים, והנתונים בנוגע לפעילותה, יופיעו בדוחות הכספיים של קרדן אן.וי. כידוע, פעילותה של GTC RE מחולקת לשני מגזרים עיקריים : מגזר הפעילות במזרח אירופה ומגזר הפעילות בסין. לגבי הפעילות במזרח אירופה ישנה שקיפות מלאה לאור ריכוז הפעילות במגזר זה בחברת GTC פולין, הנסחרת בבורסה של וורשה ומפרסמת דו"חות כספיים נפרדים והנה חברה ציבורית על כל המשתמע מכך. לגבי מגזר הפעילות בסין, הוא יופיע בשלב זה, אך ורק בדוחות הכספיים המאוחדים של קרדן אן.וי.

חשוב לציין כי הפעילות במזרח אירופה הנה פעילות בוגרת יחסית אך עדיין עם פוטנציאל צמיחה לטווח ארוך ואילו הפעילות בסין, הנה פעילות צעירה יחסית אשר עדיין לא באה לידי ביטוי באופן משמעותי בדוחות הכספיים של הקבוצה, כאשר הצפת הערך המשמעותית מפעילות זו תבוא לידי ביטוי בשנים הקרובות.משקיע המעונין להיחשף אך ורק לפעילות הנדל"ן במזרח אירופה, יכול לעשות זאת באופן ישיר על ידי השקעה במניות חברת GTC פולין אשר הנה חברה ציבורית הנסחרת בבורסת וורשה. משקיע המעונין בחשיפה לפעילות הנדל"ן בסין ,יכול נכון להיום ,להיחשף לפעילות זו אך ורק על ידי השקעה במניות קבוצת קרדן אן.וי.

פרסום הדו"ח של GTC פולין, מהווים אינדיקטור חשוב להערכת התוצאות הכספיות של קבוצת קרדן אן.וי ברבעון הרביעי של 2008. נכון להיום, החלק הארי של ההכנסות של קבוצת קרדן ורווחיותה, נובע מפעילותה של GTC פולין. הפעילות בתחום הפיננסים והתשתיות עדיין אינה מניבה הכנסות ו/או רווח בהיקפים משמעותיים. תודות לדוחות החיוביים של GTC פולין, לפחות בשלב זה, הוסרה העננה והתפוגג במעט החשש, ממחיקות מאסיביות של ירידות בשווי הוגן ושחיקה של ההון העצמי של GTC פולין אשר, עשויות היו להשפיע לרעה על תוצאות קרדן אן.וי. סה"כ המחיקות בגין ירידה בשווי הוגן של נכסים ברבעון הרביעי של 2008 בדוחות GTC פולין הסתכמה בכ- 35 מ' יורו המהווה כ- 3% מסך הנכסים המניבים הקיימים. מנגד, שערכה החברה לשווי הוגן, נכסים בהקמה בעלי סיכון תפעולי נמוך (הבנייה החלה , מימון סגור, שווקו למעלה מ- 20% מהשטחים מראש), ונבע לה ברבעון הרביעי רווח משערוך נכסים אלו בהיקף של 125 מ' יורו.

למרות הדוחות החיוביים של GTC פולין ולשם שמרנות יתרה לאור המצב הקשה בשווקים, העלנו את שיעורי ההיוון של GTC פולין בנכסים מניבים קיימים ובהקמה כיום ,ב- 1% נוספים אשר הוריד את השווי של GTC פולין בהערכה השווי שביצענו, לשווי כלכלי של 986 מ' יורו, לעומת 1.36 מיליארד יורו בעדכון הקודם. שווי השוק של GTC פולין כיום מסתכם בכ- 659 מ' יורו. קרדן אן.וי מחזיקה כיום ישירות ב- 46% מחברת GTC פולין ולכן אנו גורעים מעדכון השווי הקודם של קרדן אן.וי 172 מ' יורו כתוצאה מהורדת השווי .

תיקון נוסף חשוב לשווי של קרדן אן.וי לקראת פרסום הדוחות השנתיים הנו הפחתה בשווי ההוגן של חברת KFS. בעדכון האחרון שביצענו לחברת KFS, הפחתנו 20% מהשווי של החברה שהתבסס על עסקת בנק דיסקונט, לאור הרעה ניכרת בסביבה העסקית בה פועלת החברה ובעיקר ברוסיה, אוקראינה ורומניה, אנו נבצע הפחתה נוספת לפי החישוב להלן: הבסיס לעסקת דיסקונט היה לפי שווי חברה של 505 מ' יורו, כאשר TBIF הוערכה בשווי כלכלי של 400 מ' יורו, TBIH הוערכה בשווי כלכלי בסך של 439 מ' יורו . אנו נפחית מהשווי של TBIF כאמור 50% ומכאן השווי מסתכם בכ- 200 מ' יורו .(שווי האחזקה 90.4% הנו כעת 181 מ' יורו). את TBIH, נעריך לפי מחיר מובטח של אופציית הפוט הקיימת למכירת יתרת האחזקות לחברת הביטוח האוסטרית, דהיינו לפי שווי כלכלי של כ- 300 מ' יורו . (האחזקה הנה 40% ב- TBIH – 120 מ' יורו). ובניכוי חוב של חברת האם סולו, אנו מגיעים לשווי כלכלי של חברת KFS בסך כולל של 268 מ' יורו לעומת שווי עסקה של 505 מ' יורו. דהיינו ירידה בשווי לעומת הערכה קודמת (שבה כבר הפחתנו 20% משווי עסקת דיסקונט), בסך של כ- 109 מ' יורו. (מוחזקת ב- 80.37%).

לאור האמור לעיל ובעקבות הפחתת השווי של GTC פולין (למרות התוצאות הטובות), והפחתה בשווי ההוגן של KFS, אנו מעדכנים בשלב הזה, את השווי הכלכלי של קרדן אן.וי
למחיר יעד חדש של 27 ₪ לעומת מחיר יעד קודם של 37.4 ₪ וזאת מטעמי שמרנות לקראת הדוחות הכספיים. המניה מומלצת לקניה ונסחרת כיום בדסקאונט של כ- 70% לעומת השווי הכלכלי המתוקן.