מחירי הדיור, לאן?

בחודשים האחרונים או עדים לפרסומים שונים אודות שיעורי העלייה במחירי הדירות בישראל. מבין הפרסומים השונים של הגורמים המסקרים את השוק, בדבר אחד אין ספק: מחירי הדירות ממשיכים לטפס מדי חודש. הוויכוח היחידי הוא על גובה ההתייקרות
נשאלת השאלה מהי מגמת מחירי הדירות? האם אנו הולכים לקראת התייקרות נוספת או לאו?
גורמים רבים משפיעים על שוק הנדל"ן בישראל ועל מחירי הדירות, חלקם גורמים בשליטת הממשלה וחלקם גורמים הקשורים בהתנהגות צרכנים.
על העובדה שמחירי הדירות עולים מדי חודש אין עוררין, המחלוקת טמונה בפרשנות לתופעה. במאמר הבא אנסה לאפיין את הגורמים השונים המשפיעים על השוק.

מחסור חמור ומתמשך בדירות
ראשית, על פי ההערכות השונות, המחסור בדירות בישראל עומד כיום על 150-100 אלף דירות! מדובר בפער שנפתח על פני למעלה מעשור בו הביקוש בישראל עומד על כ 50 אלף יחידות דיור בשנה, בעוד השוק מייצר בין 40-35 יחידות דיור חדשות בשנה. פער זה גורם לביקוש טבעי העולה על ההיצע.

היעדר אפיקי השקעה מניבים
הריבית הנמוכה בישראל גורמת לאנשים להוציא את כספיהם מן הבנקים, בהם הריבית על החסכונות קרובה לאפסית, ולהשקיע בנדל"ן כאלטרנטיבה. גם למסחר היורד בבורסה בישראל והסחירות הנמוכה יש השפעה ניכרת. יותר ויותר משקיעים רוכשים דירות בישראל למרות ההעלאה במיסוי על פלח המשקיעים (יש מישהו שעוד זוכר אותה?)

מה באג'נדה המדינית?
תכניות הממשלה המשתנות מקדנציה לקדנציה (זוכרים את תכנית מע"מ אפס של שר האוצר לפיד?) לא מאפשרות מדיניות אחראית ועקבית. לאורך השנים אנו עדים לשינוים תכופים לפי אג'נדות אישיות משתנות המקשים על הצרכנים לבסס אמון הדרוש בתוכנית על מנת לממשה בהצלחה.
תכנית "מחיר למשתכן", שבבסיסה רצון טוב של כבוד השר כחלון, גורמת כרגע להשפעה הפוכה על השוק ולצערי להתייקרות מחירים נוספת.

המדינה, בעלת הקרקע הגדולה בישראל, המחזיקה 88% מן הקרקעות, מבקשת על פי התכנית, להיטיב עם מחוסרי הדיור. כפועל יוצא, מוכרת המדינה במכרזים את מרבית הדירות בשיטת המכרז ההפוך, כלומר הזוכה הוא זה שמציע את המחיר הזול ביותר.
התנהלות זו גורמת לעלייה משמעותית בקרב הקרקעות הפרטיות שרק בהם, נכון להיום, יכולים משפרי הדיור לרכוש דירה וכידוע, כאשר הביקוש גדול וההיצע קטן המחיר עולה.
כל זאת מעבר לעובדה כי לאור התכנית, קונים נוספים נכנסים לשוק הנדל"ן, אפילו כאלה שלא חשבו שביכולתם לקנות דירה ועכשיו!

מה אומרת האקדמיה?
מחקר של אוניברסיטת בר אילן מצביע בבירור כי בהסתמך על קצב הריבוי הטבעי של האוכלוסייה בישראל, ב 20 שנים הקרובות יהיה צורך ב כ 2 מיליון דירות , כאשר בפועל השוק מסוגל לייצר 40 אלף דירות חדשות בשנה. כלומר פנינו מועדות לעבר מחסור חסר תקדים של כמיליון דירות בעשרים שנה הבאות!


כיצד ניתן לגשר על הפער הצפוי?
כל עוד גורמי הייצור הישראלי לא יגדילו משמעותית את תפוקות הייצור של דירות בארץ, אנו הולכים לקראת מחסור אדיר של דירות. נדרש כח עבודה נוסף (ותחשבו שבכל פיגוע בישראל האתרים מתרוקנים מפועלים פלסטיניים שחלקם עובדים בארץ ללא אישור), ישנו צורך בכניסת חברות בנייה נוספות ובהטמעת טכנולוגיות מתקדמות על מנת לקצר את זמן הביצוע.
אישור תכניות בנייה בממשלה וקיצור הבירוקרטיה בוועדות התכנון השונות הינו צעד מבורך, אולם אינו מספק לאור האמור לעיל כאשר אין מי שיבנה בפועל את הדירות!

על הקשר שבין חוק הלבנת הון, לנדל"ן
נתון נוסף מעניין, המשפיע בעקיפין על השוק ואותו יש לקחת בחשבון, הינו חוק הלבנת הון שנחקק בעשרות מדינות ברחבי העולם. כספים שבעבר היו בכספות בשוויץ וכיום מחוייבים בדיווח לרשויות המס במדינות המוצא שלהם החלו מנותבים בהיקפים עצומים לנדל"ן.
מדובר בכספים שבעבר לא היו מדווחים והוחזקו בחברות עלומות הרשומות במקלטי מס וכיום עם התגברות הרגולציה, נותבו לאפיקי הנדל"ן.
שוק הנדל"ן והתנהגות הצרכן.
התנהגות הצרכנים והפסיכולוגיה של הכלכלה הם בין הגורמים החשובים למגמה, אם לא החשוב שבהם!
בשנת 2002 זכו החוקרים טברסקי וכהנמן בפרס נובל על מחקרם הנוגע להליך קבלת החלטות במצבי לחץ וחוסר ודאות.
הממצא העיקרי של מחקרם הצביע על כך שהחלטות של בני אדם במצבי חוסר ודאות, בלבול או סיכון, שונות לחלוטין מאלה הנחזות על ידי מודלים כלכליים סטנדרטיים ואף הפוכות מן הנלמד במדע החיזוי והסיכון הסטטיסטי. לפי השניים, כולנו קורבנות של תחושות אישיות סובייקטיביות, דעות קדומות, וכך במיוחד בא הדבר לידי ביטוי בהתנהגותנו הכלכלית.
הציבור בישראל לא מאמין לממשלה ומחזיק בדעה כי מחירי הדירות צפויים להוסיף ולעלות.
בהתאם לכך, ממהר הציבור לרכוש דירות מחשש שבעתיד לא תעלה בידם האפשרות לעשות זאת במחיר בר השגה.
הפסיכולוגיה הזו עובדת בכל שוק צרכני וכך גם בשוק הנדל"ן השפעתה מכרעת בכך שהיא תורמת במישרין להתייקרות המחירים מידי חודש!

לאור כל האמור לעיל, בנימה אישית ומאוד זהירה אני מתנבא שכל עוד הריבית תהיה נמוכה וגורמי הייצור יישארו ברמת התפוקה הנוכחית, המחירים ימשיכו להאמיר מחודש לחודש.

כותב המאמר, ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר, המתמחה בשיווק פרויקטים בתחום הנדל"ן המסחרי ולמגורים.

ניר שמול- צילום תומר פרד