ריט 1 - תחילת סיקור, רז מור, אנליסט נדל"ן מיטב דש ברוקראז'

רז מור, אנליסט נדל"ן במיטב דש ברוקראז', מתחיל לסקר את ריט1 במחיר יעד 11.3 ובהמלצת תשואת שוק ומציין לחיוב את המינוף השמרני בחברה.
2015 טובה מתחזיות – החברה סיימה את 2015 עם NOI בסך 216 מ' ₪ לעומת אומדן מקורי של 199-201 מ' ₪ וFFO ריאלי בפועל של 157 מ' ש"ח לעומת אומדן מקורי של 144 מ' ₪. הצמיחה נבעה מרכישות שביצעה החברה ב- 2015 והעלו את ה- NOI וה- FFO בעוד שה- NOI מנכסים זהים רשם יציבות ריאלית כשהוא רושם ירידה של כ- 0.9%- בשל מדד המחרים השלילי.
רכישות – החברה ממשיכה לצמוח באמצעות רכישות. ב- 2015 נרכשו נכסים בהיקף של כחצי מיליארד ₪. במרץ 2016 הודיעה החברה על הסכם רכישה (שעדיין לא הושלמה סופית), בחלקים שווים עם סלע נדל"ן של שני בנייני ממשרדים בשטח של 21,400 מ"ר וכן 660 חניות מאפריקה נכסים תמורת כ- 196 מ' ₪ לפי תשואת NOI שנתית בשיעור של 7.4%.
פעילות היזום הנוספת – החברה מוגבלת מתוקף הגדרתה בריט לפעילות יזום שאינה עולה על 5% מהיקף הנכסים.
מינוף שמרני – כל הנדל"ן המניב של החברה בסך כ- 3.25 מיליארד ₪ אינו משועבד. יחסי המינוף של החברה שמרניים: הון למאזן של 49% והון ושיעור החוב נטו לסך שווי הנכסים (LTV) הוא כ- 49%. בשונה ממרבית החברות הנדל"ן המניב המקומיות, ריט 1 מוגבלת לשיעור מינוף נמוך מ- 60% ולכן רמת הסיכון שלה מוגבלת.
יעילות מימונית טובה – החברה משלמת כיום על החוב בסך 1.6 מיליארד ₪ ריבית אפקטיבית צמודה של כ- 2.7% בעוד העלות העכשווית הנגזרת מהאג"חים למח"מ של כ- 4-5 שנים היא כ- 1% בלבד. החיסכון האפשרי בעלויות המימון של החברה הוא בסך כ- 23 מ' ₪ המהווה כ- 10% מה- NOI וכ- 14% מה- FFO.
אמדוקס – מתחם אמדוקס בצומת רעננה מוחזק על ידי החברה בשיעור של 60%. שטח המתחם הכולל הינו כ- 86 אלף מ"ר והשטח המושכר בבעלות ריט הוא כ- 51.3 אלף מ"ר. הנכס מוערך ורשום במאזן החברה לפי שווי של כ- 600 מ' ₪ (כולל זכויות חכירה בסך 72 מ' ₪ ו- 25 מ' ₪ בזכויות בניה) ומהווה כ- 19% מהשווי המצרפי של הנדל"ן. החוזה של אמדוקס אמור להסתיים ב- 31.12.19 ואמדוקס מנהלת מכרז מול החברה וחברות אחרות על פי תכנית שהתוותה אמדוקס. בשלב זה אין לחברה וודאות בנוגע להארכת השכירות של אמדוקס במתחם. נגישותו של המתחם והשכ"ד הנמוך יחסית למ"ר בו הוא מושכר לאמדוקס כיום (57 ₪ למ"ר), ממתנים להערכתנו את הפגיעה האפשרית מהחלפת שוכר אם וכאשר תקרה.
דיבידנד של כ- 5% - לחברה מדיניות דיבידנד ברורה ומוכתבת בחוק. החברה צופה דיבידנד של כ- 54 אג' למניה ב- 2016 המשקפת תשואה של כ- 5% על מחיר המניה הנוכחי.
תמחור – השתמשנו בשיטת ה- NAV ובשיטת מכפיל ה –FFO לפי שיטת ה- NAV שוויה הכלכלי של החברה (מהוון ב- 7%) הוא כ- 1.85 מיליארד ₪. השווי הכלכלי מגלם מכפיל FFO של כ- 10.6 בלבד. נדגיש כי החברה צומחת באופן מהותי בשנים האחרונות על ידי רכישות, צמיחה שאינה מקבלת ביטוי במודל השווי.