25 מיליארד ש"ח בשנה מפרויקטים של התחדשות עירונית בלבד:

צילום- ניב קנטור

• בין החברות המובילות בדירוג פינוי בינוי: אאורה, אזורים ואשדר
• בין החברות המובילות בדירוג תמ"א 38: אפריקה התחדשות עירונית, בית וגג וקידר

אפרת שגב סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט: "תחום ההתחדשות העירונית מהווה עוגן בפעילות ענף הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות, עם כ-35,000 יח"ד של התחדשות עירונית הנמצאות בבניה בשנת 2022 לבדה. כמו כן, בשנת 2021 הווה תחום ההתחדשות העירונית כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים בישראל. על פי תחזיות דן אנד ברדסטריט, למרות גורמים ממתני ביקוש ניתן לצפות להמשך פעילות ענפה בענף גם בחודשים הבאים זאת בשל המחסור בקרקעות באזורי הביקוש והצורך בחידוש פני הערים. יהיה מעניין לעקוב אחרי הישרדות הממשלה ויכולתה לקדם תהליכים בהיעדר רב בקואליציה, לשיפור תנאי הוודאות עבור השחקנים הפעילים בענף, להגדלת ההיצע ובלימת מחירי הדיור אל מול צרכי הדיור של אוכלוסיית ישראל הצומחת".

ענף הנדל"ן למגורים מאופיין בפעילות ערה על רקע הביקושים הקשיחים לנדל"ן מחד אל מול המחסור המתמשך בהיצע מנגד. על רקע גידול דמוגרפי מהגבוהים בעולם המערבי וצמצום משאבי קרקע ושטחים פתוחים, בפרט באזורי הביקוש, נדרשים הממשלה, מערכת התכנון, הרשויות המקומיות וגורמים מעורבים נוספים למצוא פתרונות של הוספת יחידות דיור, בד בבד עם הוספת תשתיות תומכות והקצאת שטחים לצורכי ציבור ותעסוקה, וכל זאת במרקמים הבנויים.

כך, תחום ההתחדשות העירונית מהווה עוגן בפעילות ענף הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות, תחום בו פועלים כ-1,400 יזמים שונים. נכון לשנת 2022, כ-35,000 יח"ד של התחדשות עירונית נמצאות בבניה, בשלבי ביצוע שונים. ההיקף הכספי השנתי של הפרויקטים בתחום נאמד בכ-25 מיליארד ₪ בשנת 2021, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים.

תחום ההתחדשות העירונית אופיין בוודאות מחודשת שנוצרה עם הארכת תוכנית תמ"א 38 בשנה נוספת לפחות עד אוקטובר 2023 ונהנה מעליה מחודשת בהתחלות הבניה בשנת 2021 תחת חזרת המשק לשגרה, אם כי עדיין בקצב איטי אל מול הביקושים. גם התיקון שחל בחוק ההסדרים בסוף שנת 2021, לפיו שיעור ההסכמה להוצאה לפועל של פרויקטי פינוי-בינוי ירד ל-66% (במקום 80% קודם לכן) צפוי בטווח הארוך לקצר הליכים ולקדם היצע פרויקטים בענף.

בשנת 2021, תחת החזרה לשגרה במשק, ועל רקע הכרעת הבחירות והקמת הממשלה המכהנת, הואצו התחלות הבנייה של התחדשות עירונית לכדי כ-14 אלף התחלות בנייה בתחום, עלייה של כ-25% בהשוואה לשנת 2020. בכך גם עלה חלקן מסך התחלות הבנייה לשיעור של כ-22%, לאחר שבשנת 2020 התחלות בניה של התחדשות עירונית היוו כ-20% מסך התחלות הבניה בישראל.

מהנתונים עולה כי תחום התחדשות עירונית ממוקד פעילות בשנים האחרונות באזור תל אביב והמרכז. כך, מחוזות אלה היוו באופן מצרפי מקור ל-73% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בשנת 2021, בהמשך מגמה משנת 2020 (בה מחוז תל אביב והמרכז היוו כ-71% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית).

זאת בעיקר כתוצאה ממחסור בעתודות קרקע במרכז לצד כדאיות כלכלית גבוהה יותר של הפרויקטים ביחס לביצועם בפריפריה. כאשר בוחנים את הנתונים לפי סוגי הפרויקטים עולה כי המיקוד של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 בתל אביב ובמרכז הינו אף גבוה יותר. פרויקטים אלה מהווים כעתיד הענף, כך למעלה מ-80% מהתחלות הבניה של פרויקטים אלה (בנטרול פרויקטי תמ"א 38/1) מתבצעות כיום בתל אביב והמרכז.

עם זאת, על פי התוכניות הנמצאות על שולחנם של מוסדות התכנון, בשנים הבאות צפויים לגדול חלקם של מחוז ירושלים, מחוז הדרום ואף יהודה ושומרון, על חשבון הנתח של תל אביב והמרכז.

שנת 2021 נפתחה בהיעדר ממשלה מכהנת רציפה (עד להכרעת הבחירות במאי 2021) ובהתקרבות מועד סיום תכנית תמ"א 38 טרם הארכתה (בסופו של דבר באפריל 2022 הוארכה בשנה נוספת עד אוקטובר 2023), מה שהוביל לירידה בבקשות להיתרי בניה בפרויקטי תמ"א 38 מצד יזמים בשנה זו.

בסך הכל בשנת 2021 הוגשו בקשות להיתר הנוגעות ל-619 מבנים, ובהם כ-14,400 יח"ד באופן מצרפי. מנגד חלה בשנה זו עלייה בכמות ההיתרים שניתנו. 545 מבנים קבלו היתר ובהם כ-13,200 יח"ד. נוסף על כך, אוכלסו בשנה זו 497 מבנים שחוזקו או נבנו מחדש במסגרת תמ"א, ובהם כ-10,550 יח"ד.

מבחינת הביקושים, בדומה לענף הנדל"ן בכללותו, גם תחום ההתחדשות העירונית פרח בשנה החולפת, במהלכה נשברו שיאי מכירות דירות חדשות. כך, בשנת 2021 נמכרו בישראל שיא של כ-56 אלף דירות חדשות בסך הכל, מתוכן כ-11 אלף דירות במיזמי התחדשות עירונית (כ-20% מהמכירות בענף). קצב המכירות הגבוה נשמר גם ברבעון הראשון לשנת 2022, במהלכו נמכרו בסך הכל כ-14 אלף דירות חדשות, עם סממני התמתנות ראשונים כתוצאה מהעלאה מחודשת של מס הרכישה למשקיעים בסוף שנת 2021 ועל רקע העלאות הריבית במשק וסיומה של סביבת הריבית הנמוכה.

ברור שהביקושים הגבוהים אל מול המחסור המתמשך בהיצע ממשיכים לדחוף את מחירי הדירות למעלה, כאשר בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות האמירו בכ-13% (כולל שוק יד שנייה מחירי הדירות האמירו בכ-16%) , חלק מעליה זו מקורה בעליה במדד תשומות הבניה אשר עלה בכ-9% במשך התקופה (לאור המחסור וההתייקרות העולמית של תשומות בניה: מתכות על סוגיהן, מלט, זכוכית, עץ ועוד), כך שהמשמעות הינה שיפור במרווח היזמי.

רמת הסיכון בענף:

למרות הגאות במכירת דירות חדשות, ענף הנדל"ן בכלל ובתוך זה גם תחום ההתחדשות העירונית ניצבים בפני אתגרים רבים בעת הזו. כך, הרווחיות העודפת בקרב היזמים, כתוצאה מעליית מחירי הדירות, בדרך כלל לא מגולגלת על קבלני הביצוע, שחשופים לעלייה במחירי התשומות ושרשרת האספקה (בשנת 2021 מדד תשומות הבניה עלה ב-5.6%, בתקופה 01-04/2022 מדד התשומות עלה ב-3.3% נוספים).

רמת סיכון גבוהה קיימת גם במקטע תשומות לענף הבניה, ספקים רבים נקלעו לקשיים בשנה האחרונה לאחר שלא הצליחו לגלגל על לקוחותיהם את עליית המחירים במלואה. המשמעות של הגברת רמת הסיכון במקטע הביצוע הינה הגברת סיכון גם במקטע היזמי, כאשר היקלעות לכשל של הקבלן המבצע בפרויקט והצורך בהחלפתו עלולים בדרך כלל להביא לעיכוב בהשלמת ומסירת הפרויקט ושחיקה ברווחיות של היזם מהפרויקט.

כך, על פי מדדי d&b כ-35% מהחברות הפעילות בתחום התחדשות עירונית נמצאות בסיכון גבוה. נתונים אלה מלמדים כי מומלץ לבחון יכולת ביצוע ואיתנות פיננסית של היזם ושל הקבלן המבצע בהתקשרות בפרויקט, כאשר החברות המובילות בענף, המדורגות על ידי דן אנד ברדסטריט בדירוג הדנס 100, עברו בדיקת איתנות פיננסית ועומדות בקריטריונים כחברות מובילות.

אתגרים נוספים בענף: אי-וודאות פוליטית שנוצרה עם הצטמצמות הקואליציה ל-60 ח"כים ואיומי פרישת ח"כים מעת לעת – עלולה להקשות על התווית מדיניות, חקיקת חוקים וקידום תהליכים בענף הנדל"ן בכללותו, עליית הריבית במשק (לאחר סביבת ריבית נמוכה החל בנק ישראל לעלות את הריבית, במטרה להילחם באינפלציה במשק, ובהקבלה לבנקים מרכזיים אחרים בעולם – עד כה ל-0.75% עם צפי להמשך העלאות ריבית לפחות עד 1.5% בשנת 2023) – להעלאת הריבית השפעה ישירה הן על רוכשי הדירות (ייקור המשכנתאות וכתוצאה תיתכן התמתנות מסוימת בביקושים לדיור) והן על חברות הנדל"ן והבניה (ייקור עלויות המימון עבור המגזר העסקי), הקשחת הפיקוח מצד בנק ישראל על חשיפת הבנקים לענף הנדל"ן – גורמת לבררנות מצד גורמים מממנים למימון פרויקטים כאשר על פי פרסומים הבנקים הגדולים קרובים לניצול מגבלת האשראי בענף הנדל"ן (העומדת על הגבלת חשיפה לענף הנדל"ן והתשתיות עד כדי 26% מסך תיק האשראי) ועוד.

מתודולוגיית הדירוג:

דרישת הסף הראשונית בחנה את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת, ובוצע ניטור אחר המידע העסקי הקיים אודותיה במאגרי דן אנד ברדסטריט. דירוג סיכון החברה נבדק, ובתוך זה ותק מקצועי, מבנה בעלות, תביעות בהן מעורבת, ובדיקה על כל מידע התרעתי אודות החברה לאורך שנות פעילותה.

במסגרת הליך הדירוג, כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט אודות הפרויקטים בהם טיפלה במהלך השנה החולפת. אמינות המידע נבדקת, שכן החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לכל פרויקט, בהתאם לשלב בו נמסר (היתר בניה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו).

החברות דורגו במודל דירוג משוקלל – כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי, כאשר משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה, בוצע שקלול נוסף של גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור המתוכננות/ שנבנו). בנוסף, מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג.