כשמבנים "בשר ודם" מנצחים את האונליין

פרנקלין טמפלטון

רבים רואים את ההשפעה ההרסנית של מסחר האלקטרוני על נכסים קמעונאיים מסחריים, שמפיל חללים בדמות מחסני ענק ומרכזים מסחריים מקומיים נטושים. למרות שהדבר נכון במידה מסוימת, הוא מתעלם מההזדמנות החדשה הגלומה במגמה חדשה זו עבור ענף הנדל"ן התעשייתי. דומה שעל כל קניון שנסגר, נפתח מחסן הפצה או מרכז הפצה לוגיסטי ב"קילומטר האחרון". ריימונד ג'ייקובס, וון פון צ'ונג ומרק וויידנר יועצי השקעות בנדל"ן, פרנקלין טמפלטון, מתארים את ההזדמנויות שהם רואים בביקוש הנוכחי לתשתיות לוגיסטיקה.

אין ספק שהדיגיטציה של התעשייה הקמעונאית במהלך 10 השנים האחרונות שינתה באופן קיצוני את פניו של המסחר המסורתי. לעתים קרובות יותר ויותר, הקשות וקליקים בעכבר תופסים את מקומם של ביקורים פיזיים בחנויות או במרכז המסחרי הסמוך. לקונים ברחבי העולם יש היום גישה מיידית למבחר כמעט אינסופי של מוצרים ושירותים - ממברשות שיניים וסכיני גילוח ועד לחפצים אזוטריים וגדולים כמו מזרנים וטלוויזיות, הנשלחים לבתיהם לעתים קרובות תוך 24 שעות או פחות.

הכלכלה המקוונת החדשה גורמת לגלי הדף בנדל"ן המסחרי - בעיקר בנכסים מסחריים קמעוניים ותעשייתיים - המורגשים ברחבי ארצות הברית, אירופה, אמריקה הלטינית ואסיה. התופעה - המכונה "אפקט אמזון", או "קליקים מול לבנים" (clicks versus bricks), המתייחס ללחצים הכלכליים המופעלים על נכסים קמעונאיים מסורתיים עקב ירידה בתנועת הקונים אליהם. למרות שהשפעה זו על הנדל"ן הקמעונאי היא משמעותית, הנרטיב המקושר אליה נוטה לעתים קרובות להדגיש את ההיבטים השליליים - סגירה של קניונים ומגה-חנויות.

לדעתנו, רבים אינם מודעים להזדמנות העצומה הטמונה בפיתוח מחדש של נכסים כאלה - בפרט כשמדובר בחללים הדרושים כדי לתמוך במה שמכונה בתחום הלוגיסטיקה העסקית בשם “e-tail”.

מרכז מסחרי נסגר - ומחסן נפתח
צרכנים מכל הגילאים מאמצים לעצמם את הנוחות הכרוכה בקניות באינטרנט ומצפים לסיפוק כמעט מיידי מבחינת מהירות אספקת המוצר. מוצרים מכל הגדלים והסוגים מגיעים ללקוחות תוך 24 שעות, ובחלק מהמקרים - אפילו תוך זמן קצר יותר.

על פי סקר Lifestyles שנערך בקרב צרכנים באירופה על ידי Euromonitor, שלושת הגורמים החשובים ביותר הגורמים להם לקנות באינטרנט הם: "המחיר הטוב ביותר", "המהירות" ו"היכולת להזמין בכל מקום ובכל זמן".1חנויות מקוונות מעוניינות לספק את הדרישה הזו באמצעות מחסנים ומבני הפצה שישמרו את המלאי קרוב ככל האפשר לבסיס הלקוחות שלהן.

אם המלאי כבר לא נמצא על מדפי החנויות, הוא מוכרח להיות איפשהו.
כדי לאפשר את הצמיחה הזו, משקיעים ומפתחים ברחבי העולם בולעים קרקע ובניינים עם ייעוד תעשייתי ובנוסף - הופכים מגה-חנויות לשעבר ושטחים קמעונאיים אחרים למרכזי הפצה. לדעתנו, החללים הלוגיסטיים של "הקילומטר האחרון", כפי שהם מכונים, מהווים הזדמנות עצומה למשקיעים שיש להם המשאבים והמומחיות הדרושים כדי לנווט בשוק הנדל"ן המתפתח הזה.

ניתוח שנערך מעלה כי קמעונאי מסחר אלקטרוני זקוקים לשטחים לוגיסטיים הגדולים פי שלושה מאלה של עסק קמעונאי מסורתי. בהנחה שהיקף המכירות של חברה מקוונת עומד על מיליארד דולר, למשל, היא תזדקק ליותר ממיליון מטרים רבועים של שטח מחסן כדי למלא את ההזמנות ולנהל את פעילות ההפצה.2על פי דוח ה-2018 Industrial Labor שפורסם על ידי ה-CBRE, הביקוש לשטחים לוגיסטיים עבור קמעונאיים מקוונים יגיע ל-184 מיליון רגל רבוע עד לשנת 2020.

מהו ה"קילומטר האחרון"?
לא מדובר במרחק מדויק, כמובן. המטרה של מתקני הלוגיסטיקה של ה"קילומטר האחרון" היא למקם אותם קרוב ככל האפשר לצרכן הסופי - ככל שהם קרובים יותר לצרכן, כך ניתן לספק משלוח מהיר יותר של המוצרים שהוזמנו באינטרנט. בניגוד למרכזי הזמנות שנבנים סביב מרכזי הפצה אזוריים, אתרי לוגיסטיקה חדשים יותר של "הקילומטר האחרון" ממוקמים בדרך כלל באזורים מאוכלסים בצפיפות.

הביקוש לחלל הנחשק הזה גבוה. לדוגמה, מניתוח של המיקום של מתקני ה"קילומטר האחרון" ב-15 המטרופולינים הגדולים ביותר בארצות הברית עולה כי המתקנים מרוחקים בממוצע שישה קילומטרים ממרכז העיר באזור מפרץ סן פרנסיסקו ותשעה קילומטרים ממרכז העיר לוס אנג'לס.

באסיה, שיעור הגידול בשכירת מרכזים לוגיסטיים הוא הגבוה ביותר בערים מלבורן, שנחאי, בייג'ינג והונג קונג. מגמות דמוגרפיות - כמו פרישתם לגמלאות של הבייבי בומרס בערים והצמיחה במספר בני דור המילניום שוחרי הטכנולוגיה - גרמו לריכוז של כוח קנייה בערים.

בחלקים מסוימים בעולם, לוגיסטיקה של הקילומטר האחרון מהווה אתגר גדול עוד יותר מבחינתן של חברות. קחו לדוגמה את אינדונזיה, שבה יש צורך במרכזים קטנים יותר שממוקמים קרוב יותר ללקוחות באיים השונים.

שימוש חדש בחלל ישן
הביקוש ההולך וגדל לחללים הלוגיסטיים של ה"קילומטר האחרון" פתח חזית חדשה במונחים של הזדמנויות השקעה ופיתוח מחדש עבור נכסים ריקים או שאינם מנוצלים - כמו שטחים שהיו בשימוש של מגה-חנויות, מבני ציבור לשעבר, אתרים תעשייתיים שננטשו במצבים שונים ובנייני משרדים בשימוש חלקי. ברוב המקרים, עסקאות בתחום "הקילומטר האחרון" כוללות רכישה של מבנים קיימים והסבתם.

הדבר מהווה הזדמנות לרכוש נכסים מקמעונאים המצויים תחת לחץ ליצור ערך באמצעות התאמת השימושים ותמהיל השוכרים בתגובה לדרישות הלוגיסטיות.

באחד המקרים הייחודיים, מגרש חניה שלא היה מנוצל במלואו בשיקגו הוסב למרכז "הקילומטר האחרון". אחד החניונים התת קרקעיים הגדולים בעולם - Millennium Parking Garage - עם 3.8 מיליון רגל רבוע על שתי קומות הוסב בחלקו לאחרונה למרכז שילוח ומחסן.

בעיר באיון שבניו ג'רזי, בסיס לשעבר של הצי על שטח של כ-900 דונם - שננטש מאז סגירתו בשנת 1999 - הוסב על ידי בעליו למחסן. הסבת המקום הביאה לעיר הכנסות ממסים בהיקף של מיליוני דולרים ומקומות עבודה והביא לתחייתה של הטיילת המתפוררת במקום.
מאפשר את התנועה של סחורות

למרבה העניין, גורמים שהכתיבו את ההיתכנות של אתר לצורך שימוש תעשייתי בתחילת המאה ה-20 עדיין חשובים כאשר שוקלים את השימוש במבנים נתונים כמחסנים לוגיסטיים ב"הקילומטר האחרון". השיקולים הללו כוללים גישה קלה לתחבורה, קרבה לאזורים עירוניים עתירי בלקוחות ועובדים פוטנציאליים, גישה לנתיבי מים, ייעוד המבנה, שירותי רכבות, וכו'.

קחו, למשל, את האתר בעיקר באיון שעבר הסבה. הוא ממוקם מול העיר ניו יורק, בצידו השני של הנהר, יש לו קו רכבת פרטי, הוא ממוקם באזור עם ייעוד מסחרי-תעשייתי וקרוב לעורק קניות ראשי המוביל לתוך מנהטן.
כדי לתפוס נתח משוק המסחר המקוון, חלק מהמגה-חנויות המסורתיות שעדיין פועלות התאימו את המודלים העסקיים שלהן והן משתמשות באתרים שלהן כמרכזים של "הקילומטר האחרון".

לדוגמה, 70% מאוכלוסיית ארה"ב מתגוררת במרחק 9 ק"מ מחנות פיזית של וולמארט. החברה מנצלת את החנויות המסורתיות הללו כמרכזי מסחר אלקטרוני על ידי כך שהיא מתמרצת לקוחות לרכוש סחורות באינטרנט אך לאסוף את המוצרים בחנות המקומית ועל ידי כך להימנע מתשלום דמי משלוח.

ההזדמנות הנדל"נית
הביקוש לנדל"ן "הקילומטר האחרון", במיוחד בפרברים המאוכלסים בצפיפות ובמרכזי המטרופולין, זינק בשנים האחרונות. משקיעים ושוכרים מתחרים כיום על מבנים תעשייתיים קטנים ומיושנים, בדירוג B, C -ו D באזורים עירוניים.

בין השנים 2018 ל-2025, ההכנסות מתשתיות לוגיסטיות באזור אסיה-פסיפיק צפויות לגדול בשיעור צמיחה שנתי מצטבר (CAGR) של 7.6%.6מדובר ביותר מפי שניים משיעור הצמיחה בצפון אמריקה ואירופה במהלך אותה תקופה.

אנו צופים גידול מתמיד בהשקעות במחסנים, בפארקים תעשייתיים ובנמלים במדינות אסיה הקשורות למיזם China’s Belt and Road.

בארצות הברית, חוסר האיזון בין היצע לביקוש חריף במיוחד בחלק המערבי של המדינה, שם דמי השכירות לתעשייה קלה (המשקף היטב את "הקילומטר האחרון") עלו בשנים ב-2016 ו-2017 ביותר מ-10% בשנה.8
בשוק האירופי, הדרישה למרכזים לוגיסטיים ממשיכה להיות המנוע העיקרי גם לביצועים בתחום הנדל"ן.

BNP Paribas מעריך כי 13% מכלל השקעות הנדל"ן מסחרי קשורים לתחום הלוגיסטיקה.9 שלושה מתוך 10 הערים המובילות בצמיחה הגלובלית בשוק הנדל"ן הלוגיסטי להשכרה נמצאים באירופה: רוטרדם, בודפשט ופראג.1

שיקולי השקעה
האיתור והבחירה של אתרים תעשייתיים המתאימים לשימוש כמרכזי הפצה לוגיסטיים "בקילומטר האחרון" מציבים אתגרים מסוימים מאוד. לדעתנו, בדיקת נאותות חשובה מאוד בבחירת השקעות מסוג זה.

אנחנו סבורים כי לאתרים טובים ב"קילומטר האחרון" צריכים להיות המאפיינים הבאים: קרבה למשתמשי קצה ולבסיסי עובדים; גודל מתאים; חניה טובה ונגישות; גובה התקרה מתאים; אזורי טעינה; מערכות מיזוג אוויר (HVAC) ומערכות חשמל מספיקות; ורצפה המסוגלת לעמוד בעומסים כבדים.

יש לציין כי נכסים תעשייתיים, במיוחד באתרים ששימשו בעבר למטרות ייצור, יכולים לכלול מגוון רחב של בעיות סביבתיות. ייצור פסולת מסוכנת, מכלי אחסון תת קרקעיים ומעל פני הקרקע, מפרידי שמן/מים, פעולות תדלוק, פעילויות של תחזוקת כלי רכב וסילוק פסולת - כל אלה גורמים שיש לקחת בחשבון.

מומחים יכולים לסייע לזהות ליקויי בנייה כמו גם לכמת סיכונים אפשריים הנובעים מהשימוש הקודם בנכס.
הסבת מגה-חנויות ואתרים קמעונאיים לשעבר עשויה להיות מאתגרת עקב חוקים והגבלות ייעוד. מרכזי הפצה עלולים להיות רועשים, גם בשל תנועת משאיות.

בשווקים שונים עלולים להיות שיקולים ספציפיים שאין להתעלם מהם. בארצות הברית, למשל, מרכזי הפצה נחשבים ל"מתחמים מסחריים" לפי ה-Americans with Disabilities Act. לכן הם עשויים להיות כפופים לתקני נגישות. הדבר משפיע על מספר מקומות החנייה יחסית לשטח, פתחי הכניסה למבנים, הפתחים בתוך המבנה, הפרוזדורים, גובה המדרכה וכו'.

בסופו של דבר, אנחנו מאמינים שהנכסים האלה של "הקילומטר האחרון" יכולים להוות הזדמנות מעולה למי שיוכל לנהל ולנווט את האתגרים הללו.

בזמן שמסחר באינטרנט ממשיך לחדור לשווקים גלובליים, אנחנו סבורים שהמעבר ממבנים פיזיים לחללים תעשייתיים לוגיסטיים יימשך. לדעתנו, מדובר בהזדמנות השקעה איכותית עבור גופים בינלאומיים המסוגלים לשאת ולתת בנוף המגוון והמורכב הזה.