אלרוב נדל"ן: תוצאות הרבעון הרביעי ושנת 2018

אלרוב

נמשכת מגמת השיפור בתוצאות בתי המלון - העודף התפעולי בשנת 2018 (בניטרול מלון לוטיסיה שנפתח בחודש יולי) הסתכם בכ- 119 מיליון ש"ח, צמיחה של כ- 28% בהשוואה לשנת 2017

פרוטפוליו הנדל"ן של החברה בשוויץ ממשיך להציג איתנות, שכ"ד בשנת 2018 הסתכם בכ- 177 מיליון ש"ח בדומה לשנת 2017

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם בשנת 2018 בכ- 271 מיליון ש"ח, גידול של כ- 26% ביחס לשנת 2017

חברת אלרוב נדל"ן מדווחת היום על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי ולשנת 2018.
ההכנסות בשנת 2018 הסתכמו בכ- 1.4 מיליארד ש"ח בדומה לשנת 2017.

ההכנסות ברבעון הרביעי של שנת 2018 הסתכמו בכ- 441 מיליון ש"ח, לעומת כ-530 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

דמי השכירות אשר נבעו מהנכסים המניבים בישראל ובחו"ל בשנת 2018 הסתכמו בכ-349 מיליון ש"ח, לעומת כ- 316 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד וזאת בין היתר הודות לרכישת נכסים מניבים חדשים (ראה סעיף "רכישות החברה בשנת 2018" בהמשך).

דמי השכירות הצפויים להתקבל על בסיס שנה מלאה מהנכסים בחו"ל מסתכמים בכ- 285 מיליון ש"ח (הכוללים 201 מיליון ש"ח משוויץ, 37 מיליון ש"ח בצרפת ו- 47 מיליון ש"ח מלונדון). בהתאם לדמי שכירות מלאים.

העודף התפעולי ממלונות החברה הסתכם בשנת 2018 לכ- 84 מיליון ש"ח לעומת כ- 93 מיליון ש"ח בשנת 2017, (בניטרול ההפסד התפעולי של מלון לוטסיה בפריז אשר נפתח להרצה במחצית השנה, היה העודף התפעולי מסתכם בכ- 119 מיליון ש"ח) החברה צופה המשך צמיחה במגזר המלונות גם בשנת 2019:

מלון לוטיסיה בפריז- במהלך אפריל 2014 נסגר המלון לצורך שדרוג והסבה על מנת שיעמוד בסטנדרטים הגבוהים המאפיינים את יתר מלונות הקבוצה. המלון נפתח להרצה באופן מדורג החל מיולי 2018.
בשנה הנוכחית בהתאם לצפי הוא גרם הפסד תפעולי של 35 מיליון ש"ח בנוסף להוצאות פתיחה בסך של 20 מיליון ש"ח – החל משנת 2019 צפוי המלון להתחיל לתרום לעודף התפעולי של מלונות הקבוצה 40-45 מיליון ש"ח).

העודף התפעולי ממלונות החברה ברבעון הרביעי הסתכם בכ- 44 מיליון ש"ח לעומת כ-37 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח הנקי המיוחס לבעלים של החברה לשנת 2018 הסתכם בכ- 322 מיליון ש"ח לעומת כ- 541 מיליון ש"ח בשנת 2017.

הרווח הנקי המיוחס לבעלים של החברה ברבעון הרביעי הסתכם בכ- 108 מיליון ש"ח לעומת כ-305 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה בשנת 2017.

תזרים מזומנים מפעילות שוטפת הסתכם בשנת 2018 בכ- 271 מיליון ש"ח לעומת כ- 215 מיליון ש"ח בשנת 2017, גידול של כ- 26%.

תזרים מזומנים מפעילות שוטפת הסתכם ברבעון הרביעי הסתכם בכ- 88 מיליון ש"ח לעומת כ-57 מיליון ש"ח בשנת 2017, גידול של כ- 54%.

שוויו ההוגן של הנדל"ן להשקעה (שאינו כולל את הנדל"ן המלונאי) ליום 31.12.2018 הסתכם בכ-8,011 מיליון ש"ח לעומת כ- 6,591 מיליון ש"ח בסוף שנת 2017. הגידול נובע מרכישת נדל"ן להשקעה של כ- 986 מיליון ש"ח ומעליית שווי הוגן של כ- 274 מיליון ש"ח.

מהתחזקות של הלירה שטרלינג, הפרנק השוויצרי והאירו ביחס לשקל שתרמו לעליה בשקלים של הנדל"ן להשקעה של הקבוצה באנגליה, בשוויץ ובצרפת בסך כולל של כ- 314 מיליון ש"ח. מאידך, יצא מאיחוד מרכז מסחרי בשוויץ שערכו בספרים טרם היציאה מאיחוד עמד על כ- 116 מיליון ש"ח בעסקת מכירת מניות החברה המאוחדת וכן נמכרו שלושה בנייני משרדים בצרפת בסך של כ- 51 מיליון ש"ח.

שוויו ההוגן של הרכוש הקבוע המשוערך ובהקמה (שכולל בעיקר את מלונות החברה בירושלים, באמסטרדם לונדון ובפריס) ליום 31.12.2018 הסתכם בכ-5.17 מיליארד ש"ח לעומת כ- 4.67 מיליארד ש"ח בסוף שנת 2017. הגידול נבע מהמשך ההשקעה במלון לוטסיה בפאריס בסך של 371 מיליוני ש"ח שנפתח מחדש במדורג החל מחודש יולי 2018 וכן גידול משערוך הרכוש קבוע בסך של כ- 162 מיליון ש"ח סה"כ גידול בסך 533 מיליוני ש"ח.

כמו כן, נרשם גידול בערכו של הרכוש הקבוע בסך של כ- 103 מיליון ש"ח בשל התחזקות האירו והלירה שטרלינג ביחס לשקל שתרם לעליה בשקלים של ההשקעה במלונות החברה באירופה. מאידך, חל קיטון מסעיף פחת לתקופה בסך של כ- 128 מיליון ש"ח.

תיק ניירות הערך של החברה - עיקר תיק ניירות הערך הסחירים הינו מניות בנק לאומי. נכון לתום שנת 2018 הסתכם התיק בכ- 504 מיליון ש"ח . נכון ליום 27.3.2019 מסתכם שווי תיק המניות בכ- 515 מיליון ש"ח וזאת לאחר שנמכרו מניות בנק לאומי בתמורה לסך של כ- 19 מיליון ₪ וזכות לדיבידנד בסך 4 מיליוני ש"ח, כך ששווי ניירות הערך בסמוך למועד אישור הדוחות הכספיים בצירוף תמורת המכירות לאחר תאריך המאזן, כאמור מסתכם בסך של כ- 538 מיליון ש"ח.

ההון העצמי של החברה ליום 31 בדצמבר 2018 הסתכם בכ- 4,955 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 4,453 מיליון ש"ח בסוף שנת 2017. הגידול בהון העצמי בסך של כ- 502 מיליון ש"ח נובע בעיקר מ:
רווח נקי לשנת 2018 בסך של כ- 365 מיליון ש"ח, מגידול בקרן הון משערוך רכוש קבוע, נטו ממס בשנת הדוח בסך של כ- 120 מיליון ש"ח ומעלייה בקרן תרגום של פעילות חוץ בשנת הדוח בסך של כ- 117 מיליון ש"ח. מאידך, קיטון עקב חלוקת דיבידנד בסך של כ- 102 מיליון ש"ח.

סך ההון העצמי לסך המאזן לתום שנת 2018 הינו כ- 35% בדומה לתום שנת 2017.

ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות הרוב בחברה הסתכם בכ- 4,492 מיליון ש"ח לעומת כ- 4,060 מיליון ש"ח בשנת 2017.

דיבידנד –מדיניות החברה הינה לחלק דיבידנד בסך 30% מהרווח הנקי בנטרול שערוכים.
בהתאם למדיניות הנ"ל חולקו כ- 67 מיליון ש"ח לשנת 2018 המהווים כ- 277 אג' למניה.

בנוסף, דירקטוריון החברה החליט על חלוקת דיבידנד ביניים נוסף בגין שנת 2019 בסך כולל של כ- 15 מיליון ש"ח המהווה כ- 63 אגורות למניה אשר יחולקו באפריל 2019. דיבידנד זה מצטרף לדיבידנד קודם שחולק בינואר השנה כך שהדיבידנד הכולל על חשבון 2019 מסתכם בכ- 33 מיליון ש"ח המהווים כ- 135 אג' למניה.

רכישות החברה בשנת 2018 אשר הסתכמו בכ- 986 מיליון ש"ח אשר לאחר השקעה נוספת צפויה של כ-31 מיליון ש"ח עתידות להוסיף לדמי השכירות השנתיים כ-46 מיליון ש"ח בשנה מייצגת:
לונדון, אנגליה:
"ליאונרד" – בניין משרדים אשר נרכש תמורת כ- 17.3 מיליון ליש"ט (סך של כ-85.5 מיליון ש"ח) כולל הוצאות רכישה אשר נזקפו לרווח והפסד.
"פינייקל האוס" – בניין משרדים אשר נרכש תמורת כ- 42.6 מיליון ליש"ט (סך של כ-202.5 מיליון ש"ח) כולל הוצאות רכישה אשר נזקפו לרווח והפסד. הנכס הושכר לשוכר יחיד עד לחודש אפריל 2032 עם אופציה לקיצור באפריל 2027.
*רכישת שני הנכסים בוצעה , 80% על ידי חברת בת של PIH ו- 20% באמצעות השקעתה של החברה ישירות באותה חברת בת כך שסה"כ שיעור האחזקה האפקטיבי של החברה בנכסים אלו הינו 80.8%.
ג'נבה, שוויץ:
"לנסי" – נרכש כנכס פנוי תמורת סך כ- 57.3 מיליון פר"ש (כ-210.8 מיליון ש"ח) כולל הוצאות רכישה אשר נזקפו לרווח והפסד. במהלך הרבעון השלישי של השנה חתמה החברה חוזה שכירות עם בנק, ביחס לשטח המהווה כ- 50% משטחי הנכס שנרכש. לאחר השכרה זו, דמי השכירות בהתאם לחוזים החתומים בנכס מסתכמים בסך של כ- 2.3 מיליון פרנק שוויצרי (כ-8.5 מיליון ש"ח) והשווי ההוגן של הנכס ליום 31 בדצמבר 2018 עומד על כ- 74.2 מיליון פר"ש.
פאריס, צרפת:
נרכשו שני נכסים תמורת 87.5 מיליון אירו - בנין משרדים ברחוב GEORGE V בפאריס בדרך של רכישת מניות חברה תמורת כ- 81 מיליון אירו (כ- 340 מיליון ש"ח לפי שער אירו במועד הרכישה) כולל הוצאות רכישה בסך של כ-3.8 מיליון אירו (כ-16 מיליון ש"ח), הרכישה מומנה בעיקרה ממקורותיה העצמאיים של הקבוצה. החברה מנהלת משא ומתן עם מספר גופים בנקאיים למימון הנכס.

להערכת החברה יידרש שדרוג של הנכס בהשקעה של כ- 12 מיליון אירו והיא מעריכה כי לאחר מציאת שוכר מתאים דמי השכירות אשר יתקבלו הינם כ- 3.3 מיליון אירו. נכס להשכרה –בניין משרדים פנוי המיועד להשכרה אשר נרכש תמורת 6.5 מיליון יורו.

אלפרד אקירוב, יו"ר ומנכ"ל קבוצת אלרוב: "בשנת 2018 המשכנו בעשייה מרובה בשני תחומי הפעילות שלנו. בתחום הנדל"ן המניב ביצענו רכישות של כ- 986 מיליון ש"ח אשר לאחר השקעה נוספת צפויה של כ- 31 מיליון ש"ח, עתידות להוסיף לדמי השכירות השנתיים שלנו כ-46 מיליון ש"ח בשנה מייצגת.
כל רכישה שביצענו נבחרה בקפידה, בהתאם לקריטריונים שהצבנו לעצמנו ובראשם פוטנציאל השבחה בטווח הזמן הקרוב- בינוני.

בחלק מהנכסים שנרכשו הצלחנו להשיא ערך בזמן קצר ועליית הערך שלהם באה לידי ביטוי כבר בדוחות התקופתיים הנוכחיים, לדוגמא: בתחילת 2018 רכשנו בניין משרדים פנוי בשוויץ תמורת כ- 57.3 מיליון פר"ש (כ-210.8 מיליון ש"ח). במהלך הרבעון השלישי של השנה חתמנו חוזה שכירות בגין מחצית משטח הנכס עם בנק. נכון להיום דמי השכירות מהנכס מסתכמים בכ- 2.3 מיליון פר"ש (כ- 8.5 מיליון ש"ח) ובהתאם לכך הוערך הנכס ליום 31 בדצמבר 2018 על כ- 74.2 מיליון פר"ש.

חברת הבת השוויצרית ממשיכה לצמוח בכל הפרמטרים, נכון לסוף השנה עמד שווי נכסיה על מעל 1.2 מיליארד פר"ש.

אנו שבעי רצון מהשיפור המתמשך בפעילותם של מלונות הקבוצה בדגש על מלון הקונסרבטוריום באמסטרדם וקפה רויאל בלונדון כמו כן מהשיפור המשמעותי במלונות בירושלים.

לאחר כ-5 שנים של שדרוג יסודי ומשמעותי, במחצית השנה התחלנו בפתיחה מדורגת של מלון לוטיסיה שבפריז. אנו גאים בתהליך שעבר המלון ושמחים ונרגשים לשמוע את התגובות המצוינות והביקורות הנלהבות למלון.

גם במלון זה הושקעו מחשבה רבה ותכנון מדויק בשיתוף עם טובי האדריכלים והמעצבים בעולם.
כמובן, שבהתאם למודל הפעלה של מלונות חדשים ובמיוחד במלונות היוקרה והבוטיק, השנים הראשונות הינן שנים של הרצה ואינן מייצגות את מלוא הפוטנציאל. אני יכול לומר שבתקופה הקצרה שהמלון פעיל הוא עונה על הציפיות המוקדמות שלנו.

כפי שמשתקף בתחזיות שפרסמנו אנו מעריכים כי מגמת השיפור בבתי המלון שבבעלות החברה תימשך ותתעצם גם בשנת 2019.

לסיכום, אנו מקווים כי מגמת הצמיחה בשני תחומי הפעילות של החברה תמשיך ותתעצם גם בעתיד."