הולכים על נדל"ן בחו"ל... מה חייבים לדעת?

יוסי ישראלי

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מפנים את כספי ההשקעה שלהם החוצה – לנדל"ן בניחוח חו"ל. הסיבה לכך ברורה, נדל"ן הוא משהו קבוע, לא דורש יותר מדי ובטח לא מסוכן כמו בורסה. כך, יותר ויותר ישראלים, בטווח גילאים רחב ועם הון התחלתי של 200,000 ₪ וצפונה החלו לבדוק אופציות להשקעה מעבר לים. הקושי לרכוש נכס בישראל במחיר הפך כל כך קשה עד שאין ברירה אלא להסתכל החוצה.

אולם, ברגע שמתחילים קצת לברר מגלים עולם ומלואו – דירות בברלין, אתונה או בוקרשט. משרדים בניו יורק או לונדון. האופציות והפיתויים הם רבים. רק חתימה אחת על חוזה ויש לכם נכס בחו"ל. אבל וזה אבל גדול, השקעה בחו"ל היא השקעה לכל דבר ולכן יש חשיבות רבה להבנת התהליך, הבנה של מה שאתם חותמים עליו ויותר חשוב – הבנת הצד הפיננסי של העניין. לשלם זה החלק הקל אבל איך תרוויחו בחזרה?

זה אולי יפתיע אתכם אבל הדבר הראשון שעליכם לשאול לגבי הנכס הוא של מי הוא? האם הדירה שלכם ממש? בטאבו? או שהיא של החברה שדרכה רכשתם את הנכס והיא זו שמשלמת לכם שכירות? הישות המשפטית משתנה לפי סוגי מודלים שונים של השקעה. יש השקעות שהן יותר השקעה פיננסית ולא עסקת נדל"ן, כמו למשל במודל של קרן נדל"ן. במקרה כזה, למשקיע אין שליטה על נכסי הקרן והוא למעשה לא מחובר לנכס ספציפי אלא רק לרווחים או להפסדים של כלל הנכסים. כדי שתהיה לכם זיקה לנכס, עדיף שתירשמו כבעלי הנכס בצורת שותפות או כיחידים. אפשרות נוספת היא שאם בכל זאת מקימים חברה, יש להגדיר את הנכסים הספציפיים שהחברה קונה.

כעת, לעניין הרווח או התשואה. ראשית, החליטו האם אתם מתכננים למכור את הדירה בהמשך (אקזיט) או להחזיק בה זמן רב וליהנות מהשכירות? כל בחירה מחייבת התנהלות אחרת. חשוב לזכור - תשואה היא מושג עתידי ולכן, אין ערובה לתשואה. כשחברת נדל"ן מבטיחה לכם תשואה, זאת נורה אדומה. הבטחה לתשואה בטוחה היא הטעייה במקרה הטוב ורמאות במקרה הרע. אפשר רק להעריך צפי לתשואה. גם במקרים בהם קיימת תשואה גבוהה מידית, היא עלולה "לשקר" ולהוות תזרים זמני בלבד ולא רווח אמיתי. דעו, שכשחברה מציעה לכם תשואה מובטחת למספר שנים מוגבלות, סביר להניח שכנראה "העמיסו" אותה מראש, עליכם וסביר להניח שלאחר שיסתיימו שנות ההבטחה תמצאו את עצמכם עם תשואה נמוכה ממה שהובטח. כמובן שכל מקרה לגופו והנושא מחייב בדיקה מעמיקה.

נושא חשוב שלא תמיד מבינים את חשיבותו הוא המימון. אם יש לכם את כל הסכום ותוכלו לשלם אותו, מצויין. אולם, לא מעט אנשים מעדיפים לקחת הלוואה ואז חשוב להבין מה התנאים שלה. אם הריבית על ההלוואה היא נמוכה יחסית, למשל 2.5% בשנה, עליכם לבדוק האם הריבית משתנה, צמודה ובעיקר איך היא תתנהג לאורך זמן ובתרחישים שונים? למימון חשיבות רבה להצלחתה של עסקה לאורך זמן, וזהו נתון שמשתנה דרמתית ממדינה למדינה ומעסקה לעסקה.

זה ללא ספק חלומם של הרבה אנשים להחזיק דירה בניו יורק, מיאמי או ברלין. אבל, האם אתם מכירים את האזורים השונים בכל עיר? את הסביבה? איך תדעו, למשל, שאתם רוכשים דירה באזור טוב של העיר? או כזה שאמור עוד להתפתח? כדי להצליח עם נדל"ן במדינה זרה, עליכם להבין במה ואיפה אתם משקיעים (מגורים/עסקים). קראו קצת על המדינה או העיר, נסו להעריך את הפוטנציאל הגלום באזור. מה מיקומו? אם אתם מתכננים להשכירו, האם יהיו לו ביקושים קבועים מסטודנטים באזור? וגם אם כן, אז כמה סטודנט יכול לשלם על חדר כזה? במקרה של דירה להשכרה קצרת טווח, כדוגמת דירת נופש, מה הביקושים, מה מגמת התיירות באותו יעד (קיץ/חורף) וכו'. נסו להעריך את מצבה ממחקר שלכם. אל תאמינו לכל מה שאומרים לכם.

שאלת השאלות היא עם מי ללכת בסופו של דבר? יש כל כך הרבה יועצים ואנשי מקצוע שישמחו ללוות אתכם. כמו בכל תחום. גם כאן, לפני שאתם נכנסים להשקעה, וודאו כי החברה שאתה אתם מבצעים את העסקה בעלת ניסיון נדל"ני הן במדינה ובעיר ואלו בטוחות יוכלו לתת לכם. בנוסף, בדקו אם מי שמציע לכם את העסקה הוא היזם עצמו או שמא משווק חיצוני שלאחר סיום העסקה או בניית הפרוייקט יכול להיעלם ללא אחריות בעוד שאם הרכישה הינה מהיזם עצמו הרי שיש לו אחריות לתקופת זמן ארוכה.