טיוטת עיקרי מדיניות להתחדשות עירונית ברמת גן מחסלת את הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקטים

אברהם להב, יור ארגון הקבלנים מחוז דן

במליאת הועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית רמת גן דנו בימים האחרונים בעדכון המדיניות של העירייה בהתחדשות עירונית. בארגון קבלני מחוז דן טוענים כי המדיניות החדשה תחסל כמעט כליל את הכדאיות לביצוע פרויקטים בעיר.

עוד מציינים בארגון כי מעיון בטיוטה הכוללת של עיקרי המדיניות החדשים עולות מספר גזירות המצמצמות מאוד את הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקטים. במרבית הבניינים, המדיניות מכתיבה הפחתה של 2 קומות מהבניין החדש, זכויות הבנייה יופחתו בכ- 10%

ל – 15% בהשוואה למדיניות הקודמת ומספר יחידות הדיור יקטן מעל ל – 15% ( נמוך מהמכפיל שהועדה המקומית עצמה קבעה כמכפיל שיש בו כדאיות כלכלית )

יו"ר ארגון הקבלנים מחוז דן, אברהם להב: "אנחנו מבינים את השיקולים של ראש העיר והחשש מהגברת העומס על התשתיות, אולם בעיר יש אלפי תושבים ששבויים בבניינים ישנים וממתינים לאישור תוכניות. לנו ידוע על לפחות 150 בניינים שממתינים להיתר אחרי שהוגשו תוכניות על פי המדיניות הקודמת של העירייה. מה יעלה בגורלם?

אורך החיים של בניין הוא בן 50 ל – 100 שנה בזמן כלשהו הבניינים הישנים ברמת גן יהיו חייבים לעבור התחדשות, כבר היום חלק מהבניינים הישנים מסכנים את חיי התושבים שלהם, ראשי הערים לא יכולים להמשיך ולדחות את הקץ לדורות הבאים. הם צריכים לעשות מעשה ולמצוא פתרונות. שהמדינה קלטה מיליון עולים ממדינות חבר העמים אריק שרון ז"ל לא אמר לעצור את העלייה עד שיבנו להם דירות ותשתיות. לכן לדעתנו בשלב הראשון על העירייה למצוא פתרון לתוכניות שכבר נמצאות בצנרת התכנון וליצור הוראות מעבר שיאפשרו את אישורן.

יחד עם זאת יש לאמץ את תוכניות האב השכונתיות שאושרו בוועדה המקומית על ידי יו"ר הועדה המקומית הנוכחית, מר אדם קניגסברגר, בנושא התחדשות העירונית. מדובר בתוכניות אב שכונתיות שהושקעו בהן על ידי הועדה המקומית מאות אלפי שקלים חודשי עבודה רבים תוך שיתוף הציבור ונציגי השכונות דבר שהוביל לוודאות תכנונית עבור התושבים והקבלנים וכעת עם המדיניות החדשה והשינויים הצפויים תוכניות האב השכונתיות אינן רלוונטיות.

עינויי הבירוקרטיה שהקבלנים והתושבים עוברים בשנים האחרונות קשים מנשוא והם גורמים הן לנזקים כספיים גדולים והן לעוגמת נפש מתמשכת ולכאוס תכנוני. משך הזמן האחרון של כ- 4 חודשים לפחות שבו לא אושרו בוועדה המקומית בקשות של תמ"א 38 יוביל לצוואר בקבוק ולמחסור בתקציבים לפיתוח תשתיות העיר בעוד כשנה וחצי מהיום, כי ללא אישורי תוכניות, הבקשות לא יבשילו להיתרי בנייה והרשות לא תהנה מהאגרות וההיטלים

לדברי להב, אני מצפה מראש העיר שלנו כרמל שאמה לנהוג באחריות כמו מנהיג אמיתי ולא לעצור את העיר. התכנית שהגיש יו"ר הוועדה מחסלת את ההתכנות הכלכלית לבנייה ולחידוש העיר אלא לממש את התכנית שהיא עצמה הכינה כתכנית אב בהשקעה של מיליוני שקלים.

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב "המשמעות המידית של הטיוטה הזו היא הקפאה של כל תוכניות התמ"א ברמת גן. במידה והתכנית תתקבל, היזמים יאלצו להשקיע הרבה מאוד כסף כדי לתכנן הכל מחדש. יזמים קטנים שאין להם כיסים עמוקים עלולים להעלם.

"נוסף על כך, ברגע שזכויות הבנייה יורדות ב-10%-15% הרבה פרויקטים יוצאים מהמשחק בשל חוסר כדאיות כלכלית. מדובר בעיקר על פרויקטים שנרכשו על ידי חברות כאשר הם היו בשלבי תכנון וחתימה מתקדמים. בדרך כלל אלה פרויקטים ששיעור הרווחיות שלהם גם כך גבולית ועומדת על 16%.

"צריך לזכור כי רמת גן היא הקטר של פרויקטי התמ"א. ברגע שמתקבלת החלטה כזאת אני חושש שרשויות נוספות ילכו אחריה בעיקר רשויות בהן מכהנים ראשי עיר חדשים. הסכנה היא שכל המערכת תיכנס לסחרור וקיפאון עמוק".