דן אנד ברדסטריט קיימו אמש את פורום התחדשות עירונית במסגרת פורום DUNS 100 בהשתתפות החברות המובילות את הענף

צח ברקי, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטר

צח ברקי סמנכ"ל, מנהל אגף כלכלה מידע ומחקר: "מספר הפרוייקטים בביצוע עומד כיום על 1,784 ובאותם הפרוייקטים, פעילים כיום כ- 419 קבלנים, כ- 15% מהם נמצאים ברמת סיכון גבוהה. לכ-25% מהקבלנים בפרוייקטים של התחדשות עירונית, רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה, וב-15% מהפרוייקטים בביצוע הוחלף קבלת ביצוע לפחות פעם אחת.

תחום ההתחדשות העירונית מהווה תחום כלכלי משמעותי המגלגל כ- 8.5 מיליארד ₪ בשנה, חלקן של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, מהסך הכולל של התחלות הבניה נמצא במגמת עלייה מתמדת, ובשנת 2018 מהווה כ-10% מסך התחלות הבניה. כשמסתכלים על ריכוז הפרוייקטים, כ-50% מהדירות שהחלו להיבנות נמצאות בת"א ור"ג"

עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן (במשותף) במשרד גולדפרב זליגמן: "כותרת הגג של כל דיון בנושא התחדשות עירונית חייבת להיות - ודאות. היעדר הודאות בתחום, הנגרם לעיתים באופן מכוון על ידי רשויות שאינן תומכות בהתחדשות עירונית, גורם לכשל או לכל הפחות לעיכוב גדול באישור עסקאות ואף למשבר אמון בין היזמים לבין הדיירים. כאשר הכללים משתנים במהלך הדרך, לרוב מצביעים על היזם כאשם וכמי שהטעה את הדיירים בהצגת תמורות ולוחות זמנים שמהם הוא נאלץ לסגת בהשתנות הכללים. הפתרון חייב להיות בחקיקה מובנית שתיצור סטנדרטיזציה וודאות בתחום, וזאת ביחד עם מענה ראוי למצוקת הרשויות המקומיות בתחום היטלי ההשבחה ושטחי הציבור שבהעדרם מנסות רוב הרשויות לעכב ולהקשות על מימוש פרויקטים בתחומן."

עו"ד רוית סיני המתמחה בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38: "בעיר רמת גן חל שינוי מהותי, מאז שנת 2013 ירדו המון זכויות לבניינים (פעם היו מאשרים לפחות 9 וחצי קומות והיום בקושי 7 וחצי) מה שאומר שדיירים מקבלים פחות ממה שפעם יכלו לקבל כי ככל שיורדות הזכויות כך יורדות התוספות לדיירים, לאחרונה הוציאה עריית ר"ג תוכנית אב שמחייבת לכלול 3-4 בניינים שיהוו 3 דונם,

זה אומר שאם יש לי בניין חתום עם יזם מול כל הדיירים - העיריה לא מקבלת אלא מחייבת אותי לצרף עוד בניינים שאינם מעוניינים להצטרף. כך יש לי בשכונת הגפן ברחוב הגפן 18 וברחוב התקווה 10-12 וברחוב תלפיותץ מדיניות זו טובה לעיריה כי כך הם דורשים מהיזם מטלות ציבוריות כמו בניה של גני ילדים ותשתיות אחרות, אבל זה לא ישים להחתים עוד 2 בניינים או יותר. מדיניות זו מעכבת ומסכלת את תהליך ההתחדשות העירונית.

כאילו לא די בכך, בעיריית ר"ג יש עומס בהגשת בקשות להיתר כי מלפני שנה העיריה לא קיבלה ולא התייחסה להיתרים שהוגשו עד שתוקן תיקון 3א בכנסת, מה שאומר שאם אנחנו מגישים היום בקשה להיתר יש תור של 300 בקשות קודמות"

אמיר לוטן מנהל מחלקת התחדשות עירונית, קבוצת משולם לוינשטין: "הממשלה והרשויות המקומיות מקשות בכל דבר, חוסר הוודאות הכלכלית נובע מכך שאנו לא יודעים מה נקבל בסופו של דבר. מצפים למכפיל מסויים שבסופו של דבר יורד. מדובר בתהליך ארוך מידי והכדאיות מתערערת, לא פעם יזמים רוצים לצאת מפרוייקטים באמצע בשל חוסר כדאיות כלכלית".

עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל מחלקת נדל"ן לוי טילר ושות: "אנו עדים למגמה שרק הולכת ומחריפה, יש פחות נכונות של יזמים להילחם על פרוייקטים, ולא פעם באמצע מו"מ נסוגים אחורה בשל חוסר כדאיות כלכלית וחוסר וודאות".

יוסי חסון מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל: "אחת הבעיות החמורות ביותר הינה לוחות הזמנים הבעייתים. תיקון 101 אומנם מגביל את הרשות בלוחות זמנים אבל בפועל אף עיריה לא עומדת בתיקון ואין אכיפה לכך"

הרבה פרוייקטים תקועים
הרשות להתחדשות עירונית, מסייעת?

עו"ד ארן פלשקס, ש.בירן ושות: "אנחנו עדיין לא מרגשים את הרשות להתחדשות עירונית, עדיין נמצאת בתחילתו של תהליך, צריכה לעבור מרשות מייעצת לרשות מבצעת, צריכה להוות גוף מבצע ומתכנן ולפקח. יש כיום הרבה פרוייקטים בשטח שקצב התקדמותם בעייתי".

יריב שלום ראש מחלקת נדל"ן ליפא מאיר ושות': "לוחות הזמנים לא הגיוניים, שנתיים ויותר עד לחתימה וחוזה, שנתיים עד להיתר בניה, ואז נכנסים לשלב הביצוע שרווי בקשיים. אנו עדים לכניסה של יזמים רציניים ופחות רואים את היזמים הלא מקצועיים, אבל חסרה סטנדרטיזציה, לכאורה יש רגולציה אבל אין וודאות וכאן נכנסת לדעתי תפקידה של הרשות".

אסף סימון מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "מנהלת ההתחדשות העירונית מאוד משמעותית, תפקידה לעזור ליזם לרוץ במסדרונות העיריה ולהתקדם מהר יותר. תחום שחייב לקבל מבט מלמעלה של גורם אחד.

תחום ההתחדשות העירונית עלה האומנם על הפסים אבל לא מהר מספיק"
מה צריך לקרות שנראה יותר פרוייקטים בפריפריה?

עו"ד אושרי שלוש: ""כדי שנראה יותר בניה בפריפריה, המכפילים צריכים להיות הרבה יותר משמעותיים, כדי שיהיה תמריץ כלכלי ליזמים"

אסף סימון מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "המכפילים לא הפיתרון, צריך הטבות מיסוי"

תוכנית הרבעים שאושרה לאחרונה תרמה לתהליך?

יוסי חסון מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל: "תוכנית הרבעים מאוד מבורכת, והלוואי והיתה בכל עיר בישראל, התוכנית מאפשרת להבין את הפוטנציאל בכל בניין, רמת הוודאות אומנם עלתה, אך עדיין רחוקה ממה שצריך לקרות, ולוחות הזמנים עדיין מאוד ארוכים"