ככה מגדילים את היצע הדירות בישראל ?

אבי כראל

מאמצי הממשלה להגדלת היצע הדירות בישראל נתקלים ברבעון הראשון של השנה בתוצאה לא מחמיאה. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שנותחו על ידי אלדר שיווק עולה כי סך היתרי הבניה בישראל ברבעון הסתכמו ב-11,856 בלבד, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון האחרון של 2017

ההיתרים שניתנו ברבעון הראשון מהווים בחישוב שנתי קצב של קצת יותר מ-45 אלף היתרים לבניית דירות – זאת לעומת 54.2 אלף היתרים שניתנו ב-2017, 54 אלף בשנת 2016 ו-55.7 אלף בשנת 2015.

במידה ואכן ישמר הקצב של הרבעון הראשון מדובר בירידה חדה בכמות הדירות אותן ניתן להתחיל לבנות בישראל, כאשר נתונים אלה כוללים בתוכם גם דירות בהתחדשות עירונית, מחיר למשתכן ודירות בשוק החופשי.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק "הנתונים מוכיחים שיש משבר קשה בענף הנדל"ן למגורים בישראל ושהחלטות הממשלה רק הרעו את המצב. הירידה בהיתרי הבנייה תביא לבסוף לזינוק מחודש במחירים בשל ביקושים כבושים שיפגשו מחסור בהיצע. מה יקרה אז? את מי תאשים הממשלה?"

מרבית היתרי הבניה ברבעון ניתנו במחוז המרכז ובמחוז תל אביב (קרוב ל-6,000 יח"ד),
באזור הצפון ניתנו היתרים ברבעון לכמעט 2,000 יח"ד, ואילו בירושלים ניתנו היתרים ל-1,157 יח"ד. במחוז הדרום ניתנו היתרים ל-1,223 יח"ד – כמעט מחצית מההיתרים שניתנו במחוז ברבעון המקביל ב-2017.

לדברי הייזם האילתי אבי כראל: "בשנה האחרונה יצאו מכרזים לאלפי דירות בדרום הארץ. עם זאת, חלק גדול מהקרקעות עדיין אינו בשל לבנייה ויעברו חודשים רבים עד שניתן יהיה לעלות על הקרקע ולהתחיל לבנות"

האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים "אחת הסיבות לירידה בהיתרי בנייה היא מערכת רישוי זמין שעדיין אינה מסייעת בקיצור ההליכים לקבלת היתרי בנייה וזאת גם מכיוון שחלק מהמתכננים עדיין לא שולטים במערכת , אך בעיקר בשל העובדה שהמערכת הכניסה את הבקשות להיתר לרגולציה מאד מובנית, אך טרם חסכה ממבקשי ההיתר את הסובייקטיביות של פקידי הרשות. עקב בעיות כח אדם ברשויות המערכת עובדת כל הזמן על הקצה מבחינת הזמן ולא מסוגלת לחתוך בלוחות זמנים. אני בטוח שעם הזמן נושא זה ישתפר. סיבה נוספת לדעתו של אדריכל מרש היא שרוב הרשויות נמצאות בתקופת מעבר לכוון תכניות מתאר כוללניות. כך נוצר מצב שבמקום שהיתה פעם וודאות תכנונית, יש חוסר וודאות שנובעת ממחשבות ומגמות לעתיד, אשר עדיין לא קיבלו תוקף סטטוטורי ולכן חלק מהרשויות מקפיאות מתן היתרים".

בהתחדשות עירונית – עלייה במספר ההיתרים ברבעון

כאשר בוחנים את ההיתרים שניתנו לתוספת דירות בבניינים קיימים (התחדשות עירונית) ניתן לראות כי ברבעון הראשון ניתנו כמעט 1,100 היתרים, עלייה של כ- 13% ביחס לרבעון הקודם.
רוני צברי בעלים של חברת צברים העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית מציין כי "בתחום ההתחדשות העירונית העלייה בהיתרי הבנייה נובעת מכך שהרבה מאוד פרויקטים הבשילו אחרי שנים, שכן קבלת היתר בפרויקטי התחדשות עירונית היא פרוצדורה ארוכה ומורכבת ותלויה בשיקול דעתה של הרשות המקומית.

אם בוחנים את הנושא במיקרו אז למשל בירושלים החלו לצאת לדרך הרבה מאוד פרויקטים, אחרי שנים שכלל לא היו בה פרויקטים מסוג זה. גם בתל אביב , תכנית הרובעים המשתרעת על כ-2,825 דונם ותאפשר תוספת של 5,100 דירות בתחומי הרובע. אני מאמין כי מתן ההיתרים נובע בעיקר מההבנה שכדי להגדיל את מלאי יחידות הידור החדשות במרכזי הערים חייבים לאשר עוד ועוד פרויקטים שכאלו".