"במידה שיהיו בחירות, עליית מחירים של 5 אחוזים בשנה הקרובה היא אפשרות סבירה"

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, נותן תחזית פסימית לשוק הנדל"ן בשנת 2018. גם גורמים נוספים בשוק מביעים תחזית שחורה במיוחד לשנה הקרובה
פסימיות גדולה בקרב הגורמים בשוק הנדל"ן התבטאה השבוע בסקירה מיוחדת שערך דה מרקר, בקרב גורמים בשוק. על רקע הקיפאון במכירות, הביורוקרטיה שמעכבת הליכי התחדשות עירונית, ואי התרוממותה של תוכנית מחיר למשתכן, הגורמים בשוק מנבאים שנה גרועה במיוחד בשוק.

השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: "שוק הנדל"ן בשנת 2018 אמור להמשיך את הפיצול שהחל בו, כתוצאה ממהלכי הממשלה, בשנת 2017. שוק אחד לזכאי מחיר למשתכן ושוק שני למשפרי דיור ומשקיעי נדל"ן. בשוק הראשון, המשך הגרלות ובניה בקצב איטי ובשוק השני התפכחות וירידה מהגדר של רבים. כפועל יוצא מכך, נחזה בירידות מחירים בפריפריה ויציבות מחירים עם נטייה לעליות באזורי הביקוש. הבלבול בשוק יימשך, כשהתחלות הבניה צפויות להמשיך ולרדת במהלך השנה. וכל זה הוא התרחיש האופטימי. בתרחיש פאסימי, שבו יש בחירות, כל המערכות יעברו לעבור במודול בחירות איטי ואז הסכנה להמשך היציבות השבירה במחירים תגבר משמעותית. במקרה הזה, עליות מחירים בשיעור של 5% בשנה היא אפשרות סבירה".

הנהלת חברת גינדי השקעות: "אנו צופים בשנה הקרובה יציבות במחירי הדירות, עם ירידות מחירים קלות בפריפריה. עם זאת, בתל אביב תהיה בשנה הקרובה עליית מחירים בשל מחסור חמור בהיצע דירות, בעיקר במרכז העיר".

יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן: "מגמת הירידה בהיקף העסקאות בנדל"ן שהחלה ברבעון האחרון של שנת 2016 ממשיכה איתנו גם השנה. ברבעון הראשון והשני של שנת 2017 ראינו ירידה משמעותית במכירות ואף קיפאון בהיקף העסקאות בחלק מערי הפריפריה. חלק מהסיבות לירידה נובעות מתוכניות מחיר למשתכן ששמו את הזוגות הצעירים בהמתנה וגם מבריחת המשקיעים מהשוק הודות לחוסר הוודאות מבחינת הרגולציה והמיסוי. למרות הירידה בהיקף העסקאות, אנו עדיין לא רואים ירידת מחירים חדה וגם לא נראה בעתיד הקרוב, הודות לביקוש שממשיך להיות קשיח ביחס להיצע הנמוך. למרות זאת, ניתן לראות בשנה החולפת התמתנות בעליות המחירים ואנו נמשיך לראות זאת גם בהמשך השנה ובשנה הבאה, ואף ייתכן ונראה ירידות מחירים קלות בפריפריה. צריך להבין שחוק כלים שלובים לא עובד בענף הנדל"ן היות שתאורטית המחירים יכולים לרדת בראשון לציון לעומת תל אביב - שם המחירים ימשיכו לעלות בגלל היצע נמוך וביקוש גבוה, והעדר תוכנית מחיר למשתכן. לסיכום, נראה שהשוק ממשיך להיות מאתגר והחוכמה היא ללמוד איך לעקוף את השוק ולא להילחם במצב הקיים".

גל אגוזי, מנכ"ל ובעלים יחד נדל"ן המתמחה בהתחדשות עירונית ובתמ"א 38: "השנה החולפת התאפיינה בחוסר וודאות לאור שינויי מדיניות של העיריות, ובמתיחות בין הרשות המקומית לממשלה , בעיקר סביב סוגיית היטלי השבחה. אלו האטו משמעותית את התפתחות תחום התמ"א 38, שבחלק מהערים כמעט נעצר לחלוטין, וכמובן שכולם מפסידים מכך. לקראת 2018, אנו מקווים ליהנות מוודאות תכנונית בתחום. בנוסף, בשנה זו יתקיימו בחירות לרשויות המקומיות, ואנו צופים כי תחום ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 בפרט יהפוך לנושא מוביל בקמפיינים בין המתמודדים ופקטור מרכזי לפיו בוחרים את ראש העיר, ושימשיך לעמוד בראש סדר היום גם לאחר הבחירות. התושבים ממתינים בקוצר רוח לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולשידרוג המבנים לדירות מודרניות ומרווחות יותר, ללא השקעה כספית מצידם".

יגאל צמח, מנכ"ל ברגרואין רזידנשיאל: "שוק הנדל"ן יהיה יותר סלקטיבי. המאמצים של שר האוצר, כחלון, יביאו ליציאת משקיעים מעולם הנדל"ן למגורים לנדל"ן משרדים וקרנות ריט. אני לא צופה התחלות בניה של מגדלי סופר-יוקרה, כיוון שיש מחסור חמור בקרקעות למגדלי מגורים באזורי הביקוש וכי הבנקים מעדיפים לממן פרויקטים קטנים. ההתחזקות של השקל מול היורו תקשה על רוכשים מאירופה להמשיך ולרכוש דירות במגזר הסופר יוקרה, ולכן הרוכשים החדשים בשוק זה יהיו אנשי הייטק ישראליים צעירים".

ניר אמזל, בעלי חברת היזמות HAP: "השנה ראינו סימני היחלשות בשוק הנדל"ן: היקפי העסקאות של דירות חדשות ירדו, מחירי הדירות התמתנו ואף ירדו בכמה אזורים, בעיקר בפריפריה. הירידה בהיקף העסקאות נובעת מכמה סיבות שקרו בשנה החולפת: עליית הריבית על המשכנתאות, תשואות נמוכות על דירות להשכרה בשל אותה עליית ריבית, חקיקה שנועדה להוציא את המשקיעים מחוץ לשוק, ובגדול אי ודאות בתחום שגרם לרבים לשבת על הגדר. לגבי המשקיעים, במציאות בה אין וודאות בשוק הנדל"ן, בו ההשקעות מתבצעות לטווח בינוני וארוך, ובכל שנה עד שנתיים המדיניות משתנה, אין יכולת לצפות את כדאיות ההשקעה ולתכנן בהתאם מה שמבריח את המשקיעים. במקביל למתרחש בשוק המקומי, שוק ההשקעות בנדל"ן בחו"ל המשיך לפרוח והרשות לניירות ערך אף החלה בהסדרה חוקית של התחום באמצעות תשקיף, מה שחיזק וימשיך לחזק את האמינות בשוק זה. ההסדרה של תחום ההשקעות בחו"ל על ידי הרשות מראה שאין מדובר בטרנד חולף, אלא בשוק שעתיד להישאר איתנו בטווח הרחוק כאלטרנטיבה אמיתית להשקעה הן של הפרטים והן של המוסדיים".

עמית נשרי בעלים ומנכ"ל של א.לאפיס, המתמחה ברישוי עסקים, היתרי בנייה וניהול פרויקטים: "שנת 2017 הייתה שנת ההתחדשות העירונית. הרבה דובר על כך ש- 35 אחוז מהתחלות הבנייה בשנים הבאות יהיו שייכים לפרויקטים של התחדשות עירונית, אך עצוב להגיד שככל הנראה נצטרך להמתין עוד זמן רב. אביגדור יצחקי מסיים את תפקידו ללא מחליף ליו"ר המטה להתחדשות עירונית, הרשות הקיימת אינה מתפקדת כראוי ופרויקטים שלמים של תמ"א נתקעים בנבכי הביורוקרטיה. חוקים ותקנות בנושא מיסוי צצים לאורך כל התהליך וגורמים לחוסר וודאות טוטלי בשוק, קבלנים לא מוכרים, לא בונים ובעצם השוק כמעט קפוא. גם בענף הבנייה היו השנה אינספור תאונות עבודה, ולמרות כל ההבטחות במשרד הכלכלה נראה שנרדמו בשמירה. השרה איילת שקד אמרה השנה שהפרלמנט הישראלי מחוקק הכי הרבה חוקים בעולם, אז פלא שהבירוקרטיה הישראלית היא בלתי אפשרית? בשנה הבאה, לצערי, נמשיך להתמודד עם משברים ופתרונות 'פלסטר' לבעיות אמתיות, וזה עד שלא יהיה כאן שינוי אמיתי וחשיבה לטווח ארוך. מדובר בשנת בחירות לרשויות המקומיות, והפוליטיקה הפנימית עשויה לתקוע הרבה פרויקטים. לכן, דווקא כאן חשוב לחוקק חוק אשר יישם את עקרון הרציפות השלטונית, כך שראש העיר הנבחר לא יוכל למחוק את מעשיו והחלטותיו של ראש העיר היוצא".

שי פולונסקי, מנכ"ל בולווארד טרה: "שוק הנדל"ן מתאפיין לאחרונה בירידה יחסית בכמות העסקאות בהשוואה לשנים הקודמות, זאת ללא ירידת מחירים. אותו הקיפאון נובע בין היתר מתכניות ממשלתיות ורגולציה שנועדה להקל על רוכשי הדירות, כדוגמאת מחיר למשתכן. עם זאת, אנו רואים כי תחום ההתחדשות העירונית תופס תאוצה והופך לתחום האטרקטיבי והדינמי ביותר בענף הנדל"ן. משכך, אנו צפויים לראות בשנה הקרובה עוד ועוד חברות בנייה ויזמות גדולות פונות לתחום הפינוי בינוי והתמ"א 38 כמו גם לפרויקטי מחיר למשתכן. כמו כן, אנו צפויים לראות את מעגל הביקוש מתרחב מעבר לגבולות תל אביב, לכיוונה של יפו אשר הופכת ליעד אטרקטיבי עבור זוגות צעירים".