דן אנד ברדסטריט ישראל מתריעה

דן אנד ברדסטריט

צח ברקי סמנכ"ל בכיר מנהל אגף כלכלה מידע ומחקר:
"למרות שמתחילת 2016 החלה מגמה חיובית של תמחורים טובים יותר במכרזי ביצוע, ישנם קבלנים רבים שעדיין סוחבים עימם פרויקטים הפסדים שעלולים להביא לקריסתם. האיתנות הפיננסית של חלק גדול מקבלני הביצוע והרווחית נשחקה והפכה לנמוכה עד שלילית"

"המגמות בשוק מדאיגות, בשנה האחרונה, נכנסו קבלנים רבים לתחום ההתחדשות העירונית, מבלי שיש להם את הניסיון המתאים לביצוע פרויקטי תמ"א לצד האטה בהתחלות הבניה.
אי הוודאות בשוק הדיור החופשי היום היא הגבוהה ביותר בשנים האחרונות, הרבה יותר מתקופת מע"מ אפס או תקופות קודמות אחרות"

צח ברקי סמנכ"ל בכיר מנהל אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט ישראל פרסם היום תמונת מצב חודשית עם ניתוח על ענף קבלני הביצוע המצוי בפני קריסות נוספות.

הסיפור הטרגי של ענף הנדל"ן, בשנים האחרונות, הוא מצבם של קבלני הביצוע. דווקא בשנים שבהן השוק חווה (עד השנה) גידול בהתחלות בניה וביקושים מוגברים, האיתנות הפיננסית של חלק גדול מקבלני הביצוע והרווחיות שלהם נשחקה עד כדי כך שהפכה לנמוכה מאוד או שלילית. מתחילת 2016, החלה מגמה חיובית של תמחורים טובים יותר במכרזי ביצוע, אבל קבלנים שעדיין סחבו או סוחבים פרויקטים הפסדיים עלולים לקרוס כתוצאה מזה. גם היזמים כיום מעדיפים לקחת קבלן שהציע תמחור סביר, ולא בהכרח את ההצעה הזולה ביותר, מתוך הבנה שנפילת הקבלן המבצע במהלך הפרויקט, ייצור ליזם הפסד גבוה יותר. יותר מזה, קבלן מבצע המאופיין בלחץ תזרימי, יכול לבנות באיכות ביצוע נמוכה וגם כאן, ליצור ליזם הפסד.

מגמה חיובית נוספת היא הגידול במחויבות של יזמים ברכש חו"ג עבור הקבלן המבצע או העמדת ערבויות לטובתו מול ספקים. לעומת זאת, להערכתנו, ישנן כמה מגמות מדאיגות בשוק, שיובילו לגל קריסות נוסף של קבלני ביצוע בינוניים – בשנה האחרונה, נכנסו קבלנים רבים לתחום ההתחדשות העירונית, מבלי שיש להם את הניסיון המתאים לביצוע פרויקטי תמ"א. מגמה נוספת היא ההאטה בהתחלות בניה בשוק החופשי, כתוצאה מהתקררות משמעותית בביקושים (ההתקררות בביקושים נובעת גם מעליית הריבית על המשכנתאות בבנקים). המדינה משווקת קרקעות רק במסלול של "מחיר למשתכן", כשחלק נכבד מהם בפריפריה. אי הוודאות בשוק הדיור החופשי היום היא הגבוהה ביותר בשנים האחרונות, הרבה יותר מתקופת מע"מ אפס או תקופות קודמות אחרות.

ממאגרי דן אנד ברדסטריט:
שוק הנדל"ן אחראי באופן ישיר ועקיף לכ-1.2% מהצמיחה בשנת 2016.
בישראל יש 12,162 קבלנים, מתוכם 11,271 הם קבלנים רשומים. כ-21% מהקבלנים מצויים ברמת סיכון גבוהה.
בתשעת החודשים הראשונים של 2017 נכנסו 399 קבלנים לקשיים, זהו קצב דומה לזה של שנת 2016, עם 539.
בתשעת החודשים הראשונים של 2017 נכנסו 12 קבלני ביצוע בינוניים-גדולים לקשיים, לעומת 39 ב-2016.
מתחילת שנת 2016 התארכו ימי האשראי בענף מש+77 לש+83.
* מקור: דן אנד ברדסטריט (ישראל) בע"מ

בשנים 2015 ו-2016 קרסו 63 קבלני ביצוע בינוניים-גדולים. קבלנים רבים החליטו בשנים האחרונות להגדיל את כמות הפרויקטים שהם עובדים עליהם, מתוך רצון לנצל יתרון לגודל. זה יצר תחרות מחירים גדולה בין קבלני הביצוע, באופן שהצעות המחיר שהם הוציאו שיקפו, כבר בתחילת הפרויקט, רווחיות נמוכה. מקום שבו מרבית הסיכונים בפרויקטי ביצוע מצויים אצל הקבלן המבצע, התמחור הנמוך מגביר את הסיכון אף יותר.

הגידול בהיקפי הפרויקטים ובכמות הפרויקטים פגעה ברמת השליטה והבקרה בפרויקטים – גידול בפעילות מצריך מימון ושליטה ובקרה טובים יותר על כמות פרויקטים גדולה. במצב כזה, הפסד בפרויקט בינוני-גדול או בכמה פרויקטים קטנים, יכול להפיל את הקבלן המבצע. התארכות משך הבנייה גם היא מגבירה את הסיכון בפעילות ביצוע, היות ועלויות הפרויקט עולות על המתוכנן וגורעות מהרווחיות בפרויקט.

עלייה במורכבות הפרויקטים, כתוצאה מהתגברות בניית רבי קומות ועלייה בסטנדרטים הנדרשים על פי חוק גם היא אלמנט מרכזי בעליית רמת הסיכון. הקטנת החשיפה של המערכת הבנקאית למתן אשראי מאזני לחברת ביצוע, נבע מעליית הסיכון ומהעדפה למימון פעילות הייזום בפרויקטים.

בתשעת החודשים הראשונים של 2017 נכנסו 12 קבלני ביצוע בינוניים-גדולים לקשיים, לעומת 39 קבלני ביצוע בשנת 2016. הירידה במספר קבלני הביצוע הבינוניים-גדולים שנכנסו לקשיים נבעה מתמחורים טובים יותר של פרויקטי ביצוע, מתחילת 2016. ככל שהרווחיות גבוהה יותר, הקבלן המבצע יכול להתמודד טוב יותר עם בעיות לא צפויות בפרויקט ולא להפסיד. לעומת זאת, הנגישות של קבלני ביצוע למימון לא השתפרה כלל וההסתמכות על אשראי מספקים ממשיכה לעלות. בשנה האחרונה, נכנסו קבלנים רבים לתחום ההתחדשות העירונית, מבלי שיש להם את הניסיון המתאים לביצוע פרויקטי תמ"א. המחסור בכוח אדם מקצועי מוביל לעלייה בסיכון ביצוע, באופן שבו שגיאות ביצוע שוחקות את הרווחיות. מעבר לכך, התקררות הביקושים מובילה ללחץ מחירים כלפי מטה ולגידול בסיכון היזמי, מה שעלול ליצור בעיה תזרימית לקבלן הביצוע ולחץ מחירים עליו.