שמאי מקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים

ארז כהן

יהודה הרציג, בעלי "הרציג נדל"ן": "רק ניוד זכויות ליזמים יקדם התחדשות עירונית"

משרד שמאות המקרקעין "ארז כהן" (לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין) בדק לאחרונה את הסיבות האמיתיות לכישלון ההתחדשות העירונית. המסקנה מפתיעה.

לדברי ארז כהן, הסיבה העיקרית לכך איננה הזנחה מכוונת של ממשלות ישראל לדורותיהן, בתוך זה שר האוצר הנוכחי כחלון, אלא 2 סיבות שונות לחלוטין.
האחת, נתק גמור בפועל בין מדיניות הממשלות ודורותיהן לבין התנהלות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה שהן בבחינת "מדינה בתוך מדינה".

ועדות התכנון, מדגיש כהן, מונחות בדרך כלל על ידי אינטרסים מקומיים צרים, דוגמת לחץ של תושבים ותיקים לא לבצע התחדשות עירונית, יזמים הבונים פרוייקטים חדשים וכולי.
הפיתרון, אומר כהן, הינו משולב: ראשית להעניק דווקא הרבה יותר סמכויות לוועדות אלה מול הוועדות המחוזיות(!) ושנית, לתמרץ אותן מאוד באמצעות מענקים תקציביים משמעותיים לרשויות, קיצור ביורוקרטיה וכולי, וזאת על מנת שמאות פרוייקטים כאלה ה"קבורים בצנרת", יצאו מן הכוח אל הפועל.

סיבה שניה, מדגיש כהן, הינה העובדה שאיש לא טרח לטפל במתחמי תעשייה ולוגיסטיקה וותיקים, הממוקמים במרכזי או מעטפת הערים הוותיקות וכוללים בסך הכל מיליוני מטרים רבועים ובאותם מקומות ניתן ואפשר לבהחלט לקדם מאות אלפי (!) יחידות דיור ללא כל בעיה!
לסיכום, אומר כהן, קיים פוטנציאל של קרוב למיליון יחידות דיור חדשות במסגרת התחדשות עירונית. פוטנציאל זה, לצערי, מפוספס לחלוטין ומה שייקרה בשנים הקרובות, יווצר דיסוננס הולך וגדל בין רמות מחירים גבוהים מאוד באזור הביקוש, זאת עקב המחסור וההיעדר אפשרות מוחלט ליצר כ-100 אלף יחידות דיור חדשות לשנה ובסך הכל כ-3 מיליון דירות חדשות ב-25 השנים הקרובות!

היזם החרדי יהודה הרציג, מנכ"ל ובעלי קבוצת הרציג נדלן, חושב אחרת. לדבריו, "המחדל הגדול של ממשלות ישראל, כולל הממשלה הנוכחית הינו בכך שלא דחפו התחדשות עירונית מחוץ ל"מדינת תל אביב".
הסיבה העיקרית לכך, כמובן, אומר הרציג, הינה העובדה שהקרקע מחוץ לגוש דן ובמיוחד בפריפריה, שווה הרבה פחות, ואז ליזמים לא כדאי כלל לקדם התחדשות עירונית.

המדינה, מדגיש הרציג, יכלה בהחלט לפתור בעיה זו באמצעות ניוד זכויות ליזמים. לשון אחר, יזם שירצה לבנות בפריפריה, יקבל בתמורה קרקע חלופית לבנייה בשכונות מצוקה (!) באיזור המרכז. לדוגמא, יזם שיירצה, נניח, לבנות במרכז טבריה הוותיק, שנראה כיום כמו ה"קטקומבות ברומא", ייקבל בתמורה זכויות בנייה בשכונת הארגזים או בשכונת התקווה שבדרום תל אביב. באופן שכזה, תוכל המדינה להשיג בו זמנית 3 מטרות.

האחת, לייצר "יש מאין" מאות אלפי יחידות דיור חדשות. השנייה, לשקם ולשדרג את ערי הפריפריה. השלישית, לשקם ולשדרג את שכונות המצוקה במרכז הארץ.
רק מהלך כזה, אומר הרציג יוכל להפוך את ההתחדשות העירונית ל"נישה" נקודתית למהלך לאומי כולל. אינני מזלזל כלל ועיקר בתמ"א 38 שאותה גם החברה שבבעלותי מבצעת בגוש דן ובאזור השרון, אך לא בהכרח יוושע שוק הדיור של מדינת ישראל!"