ליאור יוחפז, מנהל השקעות גמל והשתלמות,IBI בית השקעות

איביאי

נתוני בנק ישראל על היקפי המשכנתאות מוכיחים כי לא משקיעי הנדל"ן הם האשמים בעליית המחירים של השנים האחרונות
הישראלי הממוצע מחזיר היום פחות כל חודש מההחזר הממוצע בעבר ולוקח מימון נמוך יותר על הדירה מבעבר, כלומר מביא יותר כסף מהבית.
התמונה שעולה מהנתונים היא של ציבור שפחות משתעבד לבנק וקונה דירות בקלות יחסית להורים שלו. אבל ההסבר האמיתי קשור לפערי ההכנסות

נתונים שפרסם בנק ישראל על היקפי המשכנתאות סיפקו נקודת מבט שונה ביחס לטענה שמשקיעי הנדל"ן הם האשמים בעליית המחירים של השנים האחרונות והעלו סימני שאלה בנוגע לתוכניות הפיסקאליות ולתמריצי ההשקעה שנועדו להילחם בתופעה.

הנתונים הצביעו על ירידה של 15% בהיקפי המשכנתאות בהשוואה לחודש אוגוסט שעבר ועל ירידה של כ- 6% ביחס לחודש יולי. את המגמה הזו של החודשים האחרונים כולם מכירים והיא פחות מעניינת.
הנתונים המעניינים יותר הסתתרו בחלק המשעמם יותר של הדו"ח. שני הפרמטרים המובילים על פיהם נותן הבנק את המשכנתא הם יחס ההחזר להכנסה הפנויה וכן יחס שווי החוב לשווי הנכס (LTV).
לפי נתוני אוגוסט, יחס ההחזר להכנסה של משקי הבית עמד באוגוסט על 26.3%, לעומת ממוצע היסטורי של 32% בשנים 2011-2013, כלומר הישראלי הממוצע מחזיר היום פחות כל חודש מההחזר הממוצע בעבר.

יחס המשכנתא לשווי הנכס (LTV) עמד באוגוסט על 49% בלבד, לעומת 54% ב- 2011 – 2012. כלומר הלווה הממוצע לוקח מימון נמוך יותר על הדירה מבעבר ומביא יותר כסף מהבית.
התמונה שעולה מהנתונים היא לא זו של מחירי דירות גבוהים שעולים בגלל משקיעים וחונקים את העם, אלא תמונה של ציבור שפחות משתעבד לבנק וקונה דירות בקלות יחסית להורים שלו.

הטענה לפיה הסיבה לנתונים הטובים היא שמשקיעים עמידים קונים את כל הדירות אינה נכונה כי המגמה מתחילת שנה היא דווקא יציאה של משקיעים מהשוק, ולכן היינו צריכים להתחיל לראות הרעה בנתונים.
גם הטענה שההחזר משתפר בגלל שפורסים את המשכנתא ליותר שנים אינה נכונה כי אז היינו צריכים לראות עליה ביחס המימון.

כנראה שהמצב לא כל כך גרוע כמו שאנחנו חושבים. אנחנו מרוויחים יותר, כמו שרואים באחוז האבטלה ובשכר הממוצע, והמשכנתא מהווה חלק נמוך יותר מההוצאות שלנו.
ירידת הריבית הביאה לכך שההחזר החודשי ירד והעלה את מחירי הדירות כך שיחס המימון גם ירד.
ההסבר המורכב יותר טמון במילה "ממוצע". פערי ההכנסות בישראל גבוהים ובעוד יש משפחות שמביאות הון גבוה מאוד לרכישת הדירה וכן נהנים ממשכורת גבוהה, יש משפחות שאין להם הון להביא לרכישה והם גם בעלי הכנסה נמוכה יותר.
בנק ישראל לא מפרסם נתונים לגבי הפיזור של הממוצעים האלו, וגם אם היה מפרסם זה לא היה משנה. היות וכאלו שיחס המשכנתא וההחזר שלהם לא טובים, פשוט לא מקבלים משכנתא, ולא יכנסו לסטטיסטיקה.

ומסקנה אופרטיבית השקעתית מיידית
הבנקים היום יותר בטוחים מפעם, נהנים מיחס מימון נמוך יותר על שווי הדירות, כך שירידה במחירי הדיור תשפיע עליהם פחות מבעבר.
בתשואות של כ- 9.5% עד 10% על ההשקעה זו הזדמנות מצויינת לדעתי.