תשקיף רביעי להגשמה: מגייסת כ-44 מיליון שקל להקמת פרויקט מגורים למכירה בפורטלנד

הגשמה

חנן שמש, יו"ר הגשמה: "הגשמה זיהתה את פורטלנד כאחד המקומות האטרקטיביים להשקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי. ההגירה של אוכלוסיה צעירה ומשכילה לעיר יצרה ביקושים גבוהים לדיור, לעומת מעט מאוד התחלות בנייה בשנים האחרונות. הפרויקט ממוקם באחד האזורים המבוקשים ביותר בפורטלנד למתחמים מסוג זה"

הגשמה, המאפשרת למשקיעים פרטיים להשקיע ביחד בהשקעה אחת גדולה, מפרסמת היום תשקיף לגיוס של כ-44 מיליון שקל (כ-12.36 מיליון דולר) למימון הקמת פרויקט מגורים בשםThe Multnomah Parkway Condominiums בפורטלנד, ארה"ב, שעלותו הכוללת כ-296 מיליון שקל (כ-82.6 מיליון דולר). זהו התשקיף הרביעי שמפרסמת הגשמה, לאחר שבתחילת השנה פרסמה את התשקיף הציבורי הראשון בישראל, בהיתר רשות ני"ע, המאפשר למשקיעים פרטיים להשקיע יחד בפרויקט נדל"ני ספציפי.

סכום המינימום להשקעה בפרויקט יעמוד על כ-107 אלף שקל (כ-30 אלף דולר). משך הפרויקט מוערך בכ-2.5 שנים וצפי התשואה השנתית עומד על כ-18.7%.
על פי התוכנית העסקית, הגשמה, יחד עם היזם, קבוצת PHK Development שבבעלות מר פטריק קייסי, ירכשו קרקע בשטח של כ- 3.5 אלף מ"ר (37.6 אלף רגל רבוע) בשכונת סאליוונס גאלץ' בפורטלנד, אורגון, ויקימו עליה בניין מגורים בבנייה ירוקה, אשר יכלול 163 דירות (162 מהן למכירה ודירה אחת לשימוש הדיירים), וכן 170 חניות וכ-60 מחסנים.

היתר הבנייה לפרויקט אושר והשלמת העסקה צפויה עד ליום 1 לנובמבר 2017. על-פי התוכנית העסקית, עבודות ההקמה מתוכננות להתחיל בנובמבר ומכירת הדירות בפרויקט צפויה להסתיים בתוך כשנתיים וחצי (30 חודשים) ממועד רכישת הקרקע, כאשר היזם יפעל למכירת 70% מהדירות טרם השלמת הבנייה.
הגשמה תחזיק בכ-73% מהפרויקט והיזם יחזיק בכ-27% מהפרויקט, זאת כנגד השקעה שכבר בוצעה על ידו בפרויקט (רכישה, פעולות תכנון וכו'), בעלות של כ- 4.27 מיליון דולר. יתרת המימון צפויה להגיע מחברת המימון Canyon Partners Real Estate, אשר העבירה מכתב כוונות אינדיקטיבי, לפיו תעמיד לפרויקט הלוואה של עד כ-227 מיליון שקל (63.5 מיליון דולר) או 79% מעלויות הפרויקט כפי שיאושרו על-ידה (הנמוך מביניהם), תקופת ההלוואה עומדת על כ-30 חודשים, עם אופציות להארכה.

עלויות גיוס ותפעול, לרבות דמי הניהול לכל תקופת הפרויקט, יעמדו על סכום חד פעמי של כ-6.54% מסך הגיוס. בנוסף, הגשמה תהיה זכאית לדמי ייזום מהפרויקט בסך של כ-462 אלף דולר, כמקובל בעסקאות מסוג זה. היזם יהיה זכאי לעמלת רכישה ופיתוח של 2 מיליון דולר (אשר מרביתם ישולמו לאורך תקופת הפרויקט) וצד קשור ליזם יהיה זכאי לדמי תיווך בגין מכירת הדירות, בגובה 0.25% ממחיר הדירה, כמקובל בעסקאות מסוג זה.

החברה היזמית, PHK, הוקמה ומנוהלת על ידי פטריק קייסי, מתמחה בבניית בניינים המשלבים מגורים ומסחר ובפרט בבנייה ירוקה. החברה ובעליה זכו במספר פרסים על הצלחת פרויקטים קודמים, כדוגמת פרס היזם הפרטי המצטיין בפורטלנד. קייסי אף נבחר לרשימת היזמים המבטיחים מתחת לגיל 40 של מגזין העסקים של פורטלנד.

התשקיף מפרט גם הגנות ובטוחות למשקיעים בפרויקט, בהן: החזקה בתאגיד הנכס המחזיק בפרויקט, הזכות להסרת היזם מניהול הפרויקט במקרים מסוימים, זכות וטו בהחלטות מהותיות לפרויקט, ערבות היזם לניהול נאות של הפרויקט (אך לא לתוצאות העסקיות) ועוד.

פורטלנד, שאופיינה בעבר כעיר תעשייתית, עוברת בשנים האחרונות פיתוח מואץ ומושכת אוכלוסיה צעירה (מילניאלס), עקב עלויות מחיה זולות. היא מכונה "יער הסיליקון" עקב הנוכחות הבולטת בה של חברות היי-טק, כגון אינטל, המעסיקה כ-15 אלף עובדים בעיר, אמזון וכן חברות סטארט-אפ רבות. בנוסף, חברות בינלאומיות כמו נייקי ואדידס מיקמו בעיר את המטות שלהן.

חנן שמש, יו"ר הגשמה, אמר: "הגשמה זיהתה את פורטלנד כאחד המקומות האטרקטיביים להשקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי כיום. ההגירה של אוכלוסיה צעירה ומשכילה לעיר יצרה ביקושים גבוהים לדיור, אולם מאז משבר 2008 לא נבנו בה כמעט דירות לרכישה בבנייני מגורים (condominiums) ורוב התחלות הבנייה בה, גם כיום, הן של דיור להשכרה (מולטי-פמילי). על-פי סקירת שוק עדכנית של PWC, קיים קושי לספק את הביקוש לדירות בעיר. הפרויקט ממוקם באחד האזורים המבוקשים ביותר בפורטלנד למתחמי מגורים מסוג זה".

אודות הגשמה:
הגשמה היא חברת השקעות המאפשרת למשקיעים פרטיים ליהנות מאפשרויות השקעה שהיו זמינות עד כה רק למשקיעים גדולים, זאת על-ידי האפשרות לחבור יחד להשקעה אחת גדולה. הגשמה הוקמה ב-2009 , מאגר המשקיעים שלה כולל (נכון למועד פרסום התשקיף) כ -28 אלף איש והיא מנהלת כ-250 השקעות בישראל, ארה"ב, קנדה, לונדון, ברלין, הולנד ועוד. עד ליום 30 ביוני, וכפי שפורסם בתשקיף, גייסה הגשמה ממשקיעיה כ-2.4 מיליארד שקל והשקיעה בנכסים בהיקף המסתכם בכ-12 מיליארד שקל. כמו כן, עד למועד זה, 93 השקעות הושלמו והניבו למשקיעים תשואה ממוצעת של כ-14% נטו לשנה, לפני מס. תקופת ההשקעה הממוצעת בפרויקטים שהושלמו, ממועד תחילתם ועד מועד סיומם, עומדת על כ-2.3 שנים. בסך הכל הוחזרו למשקיעים למעלה מ-800 מיליון שקל. הנתונים נכונים לסוף הרבעון השני של 2017.

הגשמה מציעה מספר מסלולי השקעה: מסלול הון, במסגרתו המשקיעים משלימים את ההון העצמי של היזם ונכנסים כשותפים עמו בפרויקט וברווחים; מסלול מימון, שבו המשקיעים מלווים כסף לשותפות מסלול ההון ועם סיומו, במקרה של פרויקט ייזום, או במהלכו במקרה של נכס מניב, נהנים מריבית קבועה מתוך רווחי הפרויקט (תלוי בתוצאות העסקיות של הפרויקט); מסלול נוסף הוא Co-Fund – קרן השקעות ייחודית המאפשרת השקעה בכמה פרויקטים במקביל, תוך פיזור אופטימלי.