חברת מישורים מסכמת את המחצית הראשונה של שנת 2017

ההכנסות במחצית הראשונה הסתכמו בכ-195 מיליון שקל; הרווח הנקי עלה במחצית לכ-6.1 מיליון שקל
ההכנסות מפעילות הליבה בתחום הנכסים המניבים בישראל ובארה"ב עלו בכ-40% ברבעון השני של 2017 מול הרבעון השני של 2016, בעקבות רכישות של נכסים חדשים בארה"ב בשנת 2016 והעלאת שיעורי התפוסה בנכסים

שיעור הרווח הגולמי במחצית עלה לכ-18.5% לעומת כ-11.1% במחצית אשתקד –הודות לשיפור בשיעורי התפוסה ועליית דמי השכירות בנכסים שנרכשו אשתקד

ה-EBITDA במחצית עלה בכ-27% לכ-40.5 מיליון שקל

דניאל לבנטל, מנכ"ל מישורים: "במהלך השנה האחרונה, קבוצת מישורים פעלה באינטנסיביות הן במישור העסקי והן במישור פיננסי לצורך רכישה של נכסים מניבים בהם החברה מזהה פוטנציאל השבחה משמעותי וזאת לצד מימוש האסטרטגיה למכירת נכסים שאינם מניבים או נכסים שמיצו את פוטנציאל השבחתם. מתחילת השנה מישורים דיווחה על רכישה של 4 נכסים חדשים ועל מימוש של 2 נכסים שמיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם. בנוסף, ביצענו מספר מהלכים פיננסים משמעותיים, אשר הביאו להארכת מח"מ ההתחייבויות, תוך חיזוק הגמישות הפיננסית של החברה. חברת הבת סקייליין, בה אנו מחזיקים בשליטה, דיווחה לאחרונה על עסקה משמעותית לרכישת פרוטפוליו של 13 בתי מלון עסקיים תחת המותג Marriott Courtyard תמורת כחצי מיליארד שקל, וזאת במקביל למימוש בהיקף משמעותי של עתודות הקרקע באתרים השונים בקנדה. להערכתנו, המהלכים המבוצעים על ידי הקבוצה צפויים לחזק את הפרמטרים התפעוליים כבר בטווח הקצר עד הבינוני, כאשר ההשפעה החיובית של העסקאות האמורות טרם קיבלה ביטוי בדוחות הכספיים של החברה".

חברת מישורים - העוסקת בעצמה ובאמצעות חברות בנות בהשקעות בנדל"ן מניב בישראל, בארה"ב ובקנדה - מדווחת על תוצאותיה הכספיות לרבעון השני ולמחצית הראשונה של שנת 2017.

מחצית ראשונה של שנת 2017:
הכנסות חברת מישורים במחצית הראשונה של שנת 2017 הסתכמו בכ-194.9 מיליון שקל, לעומת כ-262.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בהכנסות נבעה בעיקר מקיטון בהיקף מסירת יחידות הדיור של חברת הבת סקייליין – במחצית הראשונה של 2017 הכירה סקייליין בהכנסות ממסירת יחידות דיור בסך של כ-3.9 מיליון שקל, לעומת הכרה בהכנסה ממסירת יחידות דיור בסך של כ-54 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, לצד הכנסה חד פעמית ממכירת נכס משרדים בנתניה באותה תקופה. בנוסף, נרשמה ירידה במספר הכנסים ואירועי הספורט שהתקיימו השנה בעיר קליבלנד וכן בוצע שיפוץ במלון Hyatt הכרוך בהשבתה של חלק מהחדרים המושכרים.

הרווח הגולמי במחצית הראשונה של שנת 2017 עלה בכ-24% לכ-36 מיליון שקל (כ-18.5% מההכנסות), בהשוואה לכ-29.1 מיליון שקל (כ-11.1% מההכנסות) בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ברווח הגולמי ובשיעורו נבע בעיקר משיפור בשיעור התפוסה ודמי השכירות בנכסים המניבים שרכשה החברה במהלך שנת 2016, לצד שיפור בהכנסות אתרי הנופש בקנדה.

הרווח התפעולי במחצית הראשונה של שנת 2017 עלה בכ-33% והסתכם בכ-30 מיליון שקל, לעומת כ-22.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ברווח התפעולי הושפע בעיקר מהשיפור ב-NOI.

הוצאות המימון, נטו במחצית הראשונה של שנת 2017 קטנו לכ-18.5 מיליון שקל, בהשוואה להוצאות מימון, נטו של כ-23.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הקיטון בהוצאות המימון, נטו נבע בעיקר מהעלייה בהכנסות מימון של חברת הבת סקייליין בגין פעולות גידור שע"ח דולר קנדי-שקל ובגין הצמדת אג"ח מישורים סדרה ה' לדולר ארה"ב. כל זאת בקיזוז הגידול בהוצאות המימון שנבע מעלייה בהיקף החוב הפיננסי של החברה כתוצאה מהנפקת אג"ח סדרה ה' בחודש פברואר האחרון ומעלייה גבוהה יותר במדד ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

חברת מישורים עברה במחצית הראשונה של השנה לרווח נקי בסך של כ-6.1 מיליון שקל (מתוכו, רווח של כ-400 אלף שקל המיוחס לעלי המניות), לעומת הפסד בסך של כ-1 מיליון שקל (מתוכו,הפסד של כ-4.2 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בתקופה המקבילה אשתקד. המעבר מהפסד לרווח נבע, כאמור, מהעלייה ברווח התפעולי, מרווחי חברה כלולה בגין מכירת יח"ד בפרויקט בפלורידה ומאכלוס פרויקט מסעדות במיאמי, בניכוי הוצאות המימון, נטו שקטנו השנה.

ה-EBITDA במחצית הראשונה של שנת 2017 עלה בכ-27% והסתכם בכ-40.5 מיליון שקל, בהשוואה לכ-31.9 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד.

רבעון שני של שנת 2017:
ההכנסות ברבעון השני של שנת 2017 הסתכמו בכ-83.8 מיליון שקל, לעומת כ-107.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה בהכנסות נבעה, כאמור, בעיקר מקיטון בהיקף מסירת יחידות דיור וקרקעות של חברת הבת סקייליין, מקיטון במספר הכנסים ואירועי הספורט בקליבלנד ומשיפוץ מלון Hyatt הכרוך בהשבתה של חלק מהחדרים המושכרים. מנגד, נרשמה עלייה בהכנסות מנכסים מניבים אותם רכשה החברה במהלך שנת 2016.

הרווח הגולמי ברבעון השני של שנת 2017 עלה בכ-63% לכ-10.8 מיליון שקל (כ-12.9% מההכנסות), בהשוואה לכ-6.7 מיליון שקל (כ-6.2% מההכנסות) ברבעון המקביל אשתקד. שיעור הרווח הגולמי הוכפל בעקבות השיפור בשיעור התפוסה ודמי השכירות בנכסים המניבים שרכשה החברה במהלך שנת 2016, לצד השיפור בהכנסות אתרי הנופש בקנדה.

הרווח התפעולי ברבעון השני של שנת 2017 טיפס לכ-17.1 מיליון שקל, לעומת כ-7.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול ברווח התפעולי נבע בעיקר מהשיפור ברווח הגולמי כאמור לעיל ומעליית ערך נדל"ן להשקעה בסכום כולל של כ-12.9 מיליון שקל בגין שערוך אתר הנופש Blue Mountain, בהשוואה לעליית ערך מתונה יותר של כ-6.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הוצאות המימון, נטו ברבעון השני של שנת 2017 קטנו והסתכמו בכ-11.5 מיליון שקל, בהשוואה להוצאות מימון, נטו של כ-11.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. כאמור, השינוי בהוצאות המימון, נטו הושפע בעיקר מהעלייה בהכנסות מימון של חברת הבת סקייליין בגין פעולות גידור שע"ח דולר קנדי-שקל, מהתחזקות השקל אל מול דולר ארה"ב המיוחס לאגרות החוב, בקיזוז הגידול בהיקף החוב הפיננסי.

הרווח הנקי של מישורים ברבעון השני של שנת 2017 עלה לכ-4.1 מיליון שקל (מתוכו, כ-510 אלף שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת הפסד בסך של כ-3 מיליון שקל (מתוכו, הפסד של כ-5.6 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) ברבעון המקביל אשתקד.

ה-EBITDA ברבעון השני של שנת 2017 טיפס לכ-14.4 מיליון שקל, בהשוואה לכ-5.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

מאזן:
ההון העצמי של מישורים, נכון ליום ה-30 ביוני 2017, הסתכם בכ-806.6 מיליון שקל (מתוכו כ-376.2 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), והוא מהווה כ-38.7% מסך המאזן. הירידה בהון העצמי ביחס לסוף שנת 2016 נבעה בעיקר מגידול בקרן הפרשי תרגום בסך של כ-39.9 מיליון שקל כתוצאה מהיחלשות הדולר הקנדי ודולר ארה"ב אל מול השקל בשיעור של כ-5.6% וכ-9.1%, בהתאמה, במהלך המחצית הראשונה של השנה. בעוד שמתחילת חודש יולי ועד יום פרסום המאזן חל היפוך במגמת שערי המטבעות - הדולר הקנדי ודולר ארה"ב התחזקו אל מול השקל בשיעור של כ-7% וכ-3.6%, בהתאמה.

נכון ליום ה-30.06.2017, ההון העצמי למניה עומד על כ-12.4 שקל וזאת למול מחיר שוק, נכון ליום פרסום הדוחות, של כ-7.4 שקל למניה.

יתרות המזומנים ושווי מזומנים שברשות החברה, נכון ליום ה-30 ביוני 2017, הסתכמו בכ-115.6 מיליון שקל – הקיטון ביתרת המזומנים ביחס לסוף שנת 2016 נבע, בין היתר, מתשלום של כ-86 מיליון שקל לצורך השלמת רכישת 3 נכסים מניבים מתחילת השנה ועד ליום המאזן.

נכסיה השוטפים של החברה בסוף הרבעון השני של 2017 הסתכמו בכ-459 מיליון שקל, מתוכם כ-65 מיליון שקל נכסים מוחזקים למכירה המיוחסים בעיקר למכירת קרקעות Port McNicoll ולנכס מסחרי בצפון קרוליינה לנכס אשר מכירתו הושלמה לאחר תאריך המאזן.

נכון ליום פרסום המאזן, מכרה חברת הבת סקייליין 21 יחידות דיור, מתוך 44 יחידות דיור המוצעות למכירה באתר הנופש Horseshoe, כאשר שלב מסירת יחידות הדיור צפוי להתקיים במהלך הרבעון הראשון של שנת 2018.
כמו כן, חברת הבת סקייליין מכרה 114 יחידות דיור, מתוך 162 יחידות דיור המוצעות למכירה באתר הנופש Deerhurst, כאשר שלב מסירת יחידות הדיור בפרויקט צפוי להתקיים לקראת סוף שנת 2018.

אירועים נוספים:
בחודש אוגוסט 2017, חתמה חברת הבת סקייליין על הסכם מותנה לרכישת 13 בתי מלון עסקיים בארה"ב בתמורה ל-483 מיליון שקל (לפני עלויות עסקה). בתי המלון הנרכשים כוללים 1,913 חדרים ובמהלך שנת 2016 הניבו הכנסות בסך של כ-196 מיליון שקל ו-NOI בהיקף של כ-55.7 מיליון שקל. בשנת 2016 בתי המלון הציגו תפוסה ממוצעת של כ-65.4% ומחיר ממוצע ללילה (ADR) עמד על כ-390 שקל.

בחודש יולי 2017, השלימה חברת הבת סקיליין את מכירת עתודות הקרקע בפרויקט Port McNicoll בקנדה בתמורה לכ-120 מיליון שקל. עם השלמת העסקה סקייליין קבלה תשלום במזומן בסך של כ-12 מיליון שקל. יתרת התשלום בסך של כ-72 מיליון שקל (המהווה כ-60% מהיקף העסקה) תתפרס על פני 72 תשלומים קרן חודשיים (6 שנים) שווים בסך של כ-1 מיליון שקל, וכן בסוף השנה השישית ישלם הרוכש כ-36 מיליון שקל (המהווה כ-30% מהיקף העסקה). כמו כן, בין הצדדים נקבע מנגנון להקדמת תשלומים לסקיילין, עם המכירה של יחידות דיור ע"י הרוכש לצדדים שלישיים.

בחודש יולי 2017, חתמה החברה על הסכם לרכישת בניין המשרדים, הידוע בשם "שער הנמל", בעיר התחתית בחיפה תמורת כ-58 מיליון שקל. החברה רוכשת את מלוא זכויות הבעלות בשתי החלקות עליהן בנוי הבניין, המשתרעות על שטח כולל של כ-6,658 מ"ר. המבנה משמש למשרדים, אחסנה ושטחי מסחר בהיקף כולל של כ- 33 אלפי מ"ר, וכולל גם כ-425 מקומות חניה. נכון למועד חתימת ההסכם, עומד שיעור התפוסה בבניין על כ-20% בלבד, ושיעור התפוסה בשטחי החניה עומד על כ-90%. דמי השכירות השנתיים שמניב הנכס כיום עומדים על כ-3 מיליון שקל, וה-NOI הנגזר מכך מוערך בכ-1.5 מיליון שקל לשנה.

בחודש יולי 2017, הנפיקה החברה סדרת אגרות חוב חדשה (סדרה אג"ח ו') בסכום כולל של כ-62 מיליון שקל, בריבית שנתית של 5.5% הצמוד לדולר ארה"ב ובמח"מ של כ-5 שנים.

בחודש יולי 2017, חתמה חברת הבת סקייליין על הסכם מקדים מותנה למכירת קרקעות הממוקמות ליד אתר הנופש Horseshoe בקנדה, בתמורה לכ-18 מיליון שקל. המועד האחרון להשלמת העסקה הינו ב-25 באוקטובר 2017.

בחודש יולי 2017, השלימה חברה כלולה (חלק החברה כ-33%) מכירת נכס מסחרי בצפון קרוליינה בתמורה לכ-45.4 מיליון שקל (חלק החברה כ-14.7 מיליון שקל).

בחודש יולי 2017, חתמה החברה על הסכם אשראי, לפיו הבנק האמריקאי PNC יעניק לחברה קו אשראי בהיקף של עד כ-270 מיליון שקל, וזאת כנגד שעבוד נכסים מניבים בארה"ב ולהגדלה משמעותית של היקפי פעילותה בארה"ב.

בחודש מאי 2017, חתמה החברה עם שותף מקומי על עסקה עם צד ג' לרכישת מלוא זכויות הבעלות במרכז קניות בשם "Shops at the Arboretum" בעיר ריצ'מונד שבמדינת וירג'יניה, ארה"ב, בתמורה לכ-31.7 מיליון שקל. שיעור התפוסה הנוכחי של הנכס הינו כ-78%, כאשר על בסיס הנחת התפוסה הקיימת, צפויים דמי השכירות מהנכס בשנה הראשונה להסתכם בכ-4.1 מיליון שקל ו-NOI של כ-2.9 מיליון שקל - המהווה שיעור תשואה של כ- 9.2%. בשלב זה, בכוונת החברה לרכוש את הנכס ממקורותיה העצמיים ללא שימוש במימון חיצוני. נכון ליום המאזן לסוף הרבעון השני של 2017, השלימה החברה את העסקה.

בחודש אפריל 2017, חתמה החברה על עסקה עם צד ג' לרכישת בניין משרדים בעפולה תמורת סך של כ-30 מיליון שקל. במועד החתימה שיעור התפוסה בנכס נאמד בכ- 70% לצד NOI שנתי של כ-2.1 מיליון שקל – המהווה שיעור תשואה של כ-7%. נכון למועד דוח זה, שיעור התפוסה בנכס השתפר לשיעור תפוסה כמעט מלא ומניב NOI שנת של 2.7 מיליון שקל. בשלב זה, בכוונת החברה לרכוש את הנכס ממקורותיה העצמיים ללא שימוש במימון חיצוני. נכון ליום המאזן לסוף הרבעון השני של 2017, השלימה החברה את העסקה.

בחודש אפריל 2017, חברת הבת סקייליין חילקה, לראשונה בתולדותיה, דיבידנד בהיקף של כ-5 מיליון שקל.

בחודש פברואר 2017, השלימה החברה הנפקת סדרת אגרות חוב חדשה (סדרה ה') בסכום כולל של כ-70 מיליון שקל, בריבית של 5.35% (צמוד דולר) ובמח"מ של 4.2 שנים.

בחודש ינואר 2017, הודיעה חברת דירוג האשראי מעלות S&P על העלאת הדירוג של חברת מישורים מ-'ilBBB' ל- 'ilBBB+' עם תחזית יציבה. ההעלאה הינה הודות למספר פעולות שביצעה החברה בשנים האחרונות, שהובילו לשיפור מתמשך בביצועים התפעוליים כמתבטא בשיפור ביחסי הכיסוי והמינוף.

בחודש ינואר 2017, חתמה החברה על הסכם לרכישת בניין משרדים ומסחר באזור התעשייה של העיר רעננה בתמורה לכ-22.5 מיליון שקל. כיום הבניין מניב NOI שנתי בסך של כ-1.1 מיליון שקל, כאשר להערכת החברה, בהינתן תפוסה מלאה, צפוי הבניין להניב NOI שנתי בסך של כ-2.1 מיליון שקל (משקף תשואת NOI של כ-9%).

בחודש ינואר 2017, מר דניאל לבנטל מונה למנכ"ל מישורים, וזאת במקומו של מר רמי שריקי, אשר ימונה לתפקיד של יו"ר דירקטוריון פעיל. לדניאל לבנטל (48), רואה חשבון במקצועו ובעל תואר שני במשפטים, ניסיון רב שנים בתחום הנדל"ן וכן בתחום הכספים והפיננסים. בתפקידו האחרון שימש דניאל כמשנה למנכ"ל של קבוצת בסט, לה פעילות בתחום הביצוע וההשקעות בנדל"ן בישראל ובקנדה.

חברת מישורים השקעות נדל"ן בע"מ עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות בנות בהשקעות בנדל"ן מניב בישראל ובארה"ב בשטח כולל של כ-204 אלף מ"ר. החברה נסחרת בבורסה בתל אביב (סימול: מישר) לפי שווי שוק של כ-225 מיליון שקל, והונה העצמי (המיוחס לבעלי המניות), נכון לסוף רבעון שני 2017, הסתכם בכ-376 מיליון שקל. חברת מישורים הינה גם בעלת השליטה (כ-50%) בחברת סקייליין, המפעילה נכסים מניבים ופיתוח קרקעות בקנדה ובארה"ב ונסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי שוק של כ-467 מיליון שקל. הונה העצמי (המיוחס לבעלי המניות) של סקייליין, נכון לרבעון השני 2017, הסתכם בכ-771 מיליון שקל. אלכס שניידר וגיל בלוטרייך הינם בעלי השליטה בחברת מישורים. מנכ"ל החברה הינו מר דניאל לבנטל.