סיכום שנה בנדל"ן היוקרה והשפעות על המשק הישראלי

המעצב הרב תחומי גיא בוכהלטר

לדברי מאיר מנחם מבעלי "נאות שירן" המתמחים בנדל"ן יוקרה " השנה הנוכחית ושנת הדיור בכלל, עדיין לא הסתיימה, אולם ניתן לראות כבר עכשיו חשש כבד מפני הגררות השוק כולו למיתון. בשנתיים האחרונות לבדן היתה ירידה תלולה בשיעור של כ-60(!!) אחוזים בשיעור המשקיעים בנדל"ן יוקרה, הן ישראלים והן משקיעי חו"ל. ירידה זו היתה פועל יוצא של פעולות חקיקה בנושאים דוגמת מס שבח, הכפלת מס הרכישה והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, כמו גם התחזקותו הניכרת של השקל לעומת הדולר והאירו. רק לסבר את האוזן: אם אחוז המשקיעים עמד ב-2015 על כ-30-32 אחוזים, כיום הוא בקושי מגרד את ה-13-14 אחוזים, רובם הגדול "משקיעים קטנים" המחפשים "מציאות" בערי פריפריה, ורק מיעוטם "משקיעים כבדים", כאלה שהיוו מאז ומתמיד את "הקטר המוביל" של שוק הדיור ונשאו אותו על כתפיהם.
מדובר במשגה כלכלי אסטרטגי, ובמיוחד למדינה דוגמת ישראל שהשכילה בשנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה להפריט את המשק הניאו-סוציאליסטי, ולהפוך לנדבך חשוב ביותר בין מדינות ה- OECD המובילות בעולם. יש לציין גם כי קיים קשר ישיר בין מה שמכונה נדל"ן יוקרה לבין התחזקות השוק הדיור כולו(עד 2015), כל זאת תוצאה של התחזקות הכלכלה הישראלית וגם כחלק משינוי הרגלי הצריכה של העולם המערבי בתחום היוקרה ובכלל.

העובדה שהמשק הישראלי, בעבר סגור ומסוגר, נפתח לכלכלה הגלובאלית, וזה כולל חברות בינלאומיות שקבעו את מקום מושבן או פתחו סניפים בישראל, והעובדה שרבבות אנשי עסקים ישראלים מצויים כל העת "על הקו" בכל חמש היבשות, הפכה לשגרה של ממש. בתוך זה, כמובן, התרחשה מגמה משמעותית ביותר של רכישת אלפי נכסים, במדינת ישראל, על ידי משקיעים זרים ופירמות בינלאומיות. מגמה זו החלה בהרצליה פיתוח, כפר שמריהו, קיסריה, סביון וחוף תל אביב, ובהמשך התרחבה למיקומים נוספים, החל מבני עטרות בדרום וכלה במושבי השרון הצפוני.

משקיעים אלה לא עשו רק לביתם, הם הכניסו הרבה מאוד מטבע זר למדינת ישראל, ותרמו רבות הן לסקטור העיסקי והן כצרכני קצה של סחורות ומוצרים ישראלים. הם גם, וזה חשוב במיוחד, "משכו" כלפי מעלה את שוק הדיור בפרט ואת הכלכלה הישראלית בכלל. נכון. היתה להם השפעה כזו או אחרת על עליות המחירים שפקדו את שוק הדיור במהלך העשור האחרון, אולם, הסיבות העיקריות לעליות המחירים באו כידוע כתוצאה ישירה מהמחסור בהיצע בכלל ובשוק בתי היוקרה בפרט, כמו גם ממדיניות הריבית המופחתת והולכת של בנק ישראל במהלך העשור שעבר.

החשש הכבד שלנו כיום, כתוצאה ממיעוט המשקיעים ומיעוט העסקות(ומדובר במגמה גורפת, בין אם מדובר בבתי יוקרה בתל אביב, וילות בהרצליה פיתוח, נחלות במושבים ועוד) שוק הדיור כולו וגם הצמיחה בכלכלה הישראלית בכלל, ייכנסו כבר בשנה הקרובה להאטה רבתי. על מנת למנוע תרחיש זה ברצוננו להציע לממשלת ישראל "שינוי דיסקט" וזה אומר: לשקול מחדש את מדיניות המיסוי. להעניק הטבות והקלות למשקיעי חו"ל, כפי שזה קורה בלא מעט מדינות. להצהיר לא רק על ,עזרה לחלשים" אלא גם לפנות אל קהל המשקיעים האמיד. אין זו מילה גסה.

אמיר רוזנבלום, עידן שני, מומחה לניהול בנייני יוקרה, מוסיף ואומר "שוק היוקרה כולו נמצא לא רק בקיפאון כמעט מוחלט, אלא גם באנרגיה שלילית מובהקת. אם עד לפני שנתיים-שלוש היה זה שוק חי, נושם ובועט, כשבמהלך כל השנה, ולא רק בעונות השיא של הקיץ וחגי תשרי, היתה פעילות בלתי פוסקת של רכישת דירות יוקרה, השכרה, ביקורי משפחה, כולל חברים, צאצאים ועוד, וזה בא לידי ביטוי גם בעלייה מוגברת(!!) ממדינות דוגמת צרפת שעד 2016 הוכפלה ויותר לכ-30 אלף עולים לשנה, הרי שבמהלך השנה האחרונה הכל התדרדר. המשקיעים, 60-70 אחוזים מהם ברחו לחלוטין מהשוק, ויתר ה-30 אחוזים "יושבים על המזוודות" ואני מקבל מהם כמעט מידי יום טלפונים של יאוש ותלונות על הממשלה כ"חודרת להם עמוק לתוך הכיס" או ,מדיניות בולשביקית של מיסוי". זה בא לידי ביטוי, ככה בלי להרגיש, בירידה הדרגתית אבל תלולה במספר העולים שרק לפני שנה חצה שיא של 30 אלף והשנה אפילו לא גרד את ה-20 אלף והמספר עוד הולך ויורד. חשוב לזכור שקיים בהחלט קשר גורדי ישיר בין המשקיעים העשירים ובין המעמד הבינוני המהווה את הגרעין הקשה של העולים, ומדובר לא רק בצרפת, אלא גם ארצות צפון אמריקה, בריטניה, בלגיה, ספרד, איטליה ועוד. אתה נכנס אל הלובי וחדרי המדרגות של בניינים הכי מפוארים בחוף תל אביב, שפעם היו שוקקי חיים ואילו כיום –כיכר השוק ריקה..

המעצב הרב תחומי גיא בוכהלטר: "המיתון בשוק היוקרה מתבטא גם בהשקעה נמוכה יותר משמעותית בשדרוג נכסי יוקרה יד שנייה, או בהשקעה פחותה בנכסים חדשים. אם עד לפני שנתיים משקיעים היו מוסיפים עשרות רבות של אחוזים למחיר הנכס, בשדרוגו, עד כדי עשרות מיליונים לנכסים היקרים ביותר, ומיליונים לנכסים בטווח של 10-20 מיליון, הרי שכיום אפשר בנקל להחסיר אפס(..) מהמספרים. השיפוץ והשדרוג הפך במקרים רבים ל"רע הכרחי" והתמקדות בעיקר בדברים הפרקטיים ולא ב- show off של הכנס, כפי שהיה עד לא מכבר. זה מתבטא ב"דברים רגילים" דוגמת צנרת, חיווט, תאורה, צביעה, הזזת קירות והגדלת חדרים, התקנת בריכה(שבניגוד למה רבים חושבים, מדובר בעלות צנועה יחסית), צמחייה, פרקט, ריצוף וכו'. פינוקים דוגמת חדרי קולנוע מרהיבים, סאונות, מספר סוויטות מלכותיות בכל דירה וכו' עדיין קיימים, אולם במשורה. הרבה יותר במשורה..