תגובת פסגות לדוחות אמות:המגמה החיובית נמשכת, אך המניה כבר לא זולה. מורידים המלצתנו להחזק ומעלים את מחיר היעד

נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות
המגמה החיובית נמשכת, אך המניה כבר לא זולה
NOI – החברה רושמת עליה של כ- 2 מש"ח ב-NOI לעומת הרבעון הקודם וכ-12 מש"ח לעומת המקביל בזכות מגדל אטריום בעיקר ונכסים אחרים שהושלמו. כן נרשם גידול מרשים של 3.6% ב-NOI מנכסים זהים לעומת הרבעון המקביל (ללא חד"פ), להערכתנו בעיקר בזכות שיפור בתפוסות ל-97%.
FFO – עלה מ-84 מש"ח ברבעון הקודם ו-80 מש"ח במקביל ל-89 מש"ח הרבעון בזכות הגידול בהכנסות, שינויים במדד בקיזוז עליה בהוצאות ריבית בגין פרויקט אטריום (שבשלב ההקמה הוונו לנכס).
שערוכים – נרשמו רווחי שערוך של 65 מש"ח.
שמירה על איתנות פיננסית גבוהה – רמת המינוף נמוכה יחסית ויחס החוב לנכסים עומד על 50%. לחברה מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ-800 מש"ח ונכסים לא משועבדים בהיקף של 78% מסך הנכסים.
תחזית 2016: החברה מצמצת את טווח התחזית שלה לשנת 2016:
ההנחות בבסיס התחזית הן מדד שנתי 0%, לא יהיו רכישות חדשות, לא יחולו שינויים בסביבה העסקית ויתממש צפי לגבי חידושי חוזים. מגדל אטריום צפוי להניב NOI של 28 מש"ח ו-FFO של 3 מש"ח (בשל הנבה חלקית מצד אחד והוצאות מימון מצד שני). בשנת 2017 ה-NOI וה-FFO אמורים לגדול בכ-48 מש"ח בגין חוזים חתומים, בעיקר במגדל אטריום.
יזמות: במגדל אטריום החברה מדווחת על קצב השכרות של 93% לעומת דיווח של 90% בחודש מאי. הבניין, שבעלותו יושקעו כ-840 מש"ח בסופו של דבר יניב בתפוסה מלאה כ-80 מש"ח ל-NOI. מתחם תוצרת הארץ בתל אביב – החברה וגב ים החלו לבנות את שלב א' בפרוייקט בו אישור למגדל משרדים של 53 אלף מ"ר שיושלם בסוף 2018. החברה זכתה לאחרונה במכרז להקמת מרכז מסחרי ומעליו בניין משרדים בשטח עילי כולל של 36 אלף מ"ר בחולון.
בשורה התחתונה: פעילות היזמות, לצד השכרה מוצלחת של שטחים ריקים הובילו, ובעיקר יובילו את אמות לצמיחה חזקה השנה ובשנה הבאה בכל הפרמטרים התפעוליים. השכרת מגדל אטריום, לצד שיעור התפוסה הגבוה בשאר הנכסים כאילו מתעלמים מכל האזהרות לגבי עודף ההיצע של משרדים.
מניות הנדל"ן המניב בארץ ובעולם (בכל מקום בו יש שוק מניב חזק) עלו בצורה חדה לאחרונה, לאור תהליך ירידת תשואות האג"ח וההעדפה של המשקיעים להשקיע בחברות נדל"ן המניבות תזרים יציב. אי לכך משנים את המודלים שלנו בהתאמה לכל החברות בסיקורנו. באמות העלנו את מכפיל ה-FFO מ-12.5 ל-14 ואת שיערו ההיוון מ-7.3% ל-7.1%. מניית אמות נראית למעשה זולה יחסית לפי מכפיל FFO (נסחרת במכפיל 12.5 לשנת 2017) ויקרה יחסית לפי מודל NAV . אי לכך אנו מורידים המלצתנו להחזק ומעלים את מחיר היעד ל-17.25, נמוך ב-1% ממחיר המניה בשוק