אקסלנס ברוקראז' בניתוח מיוחד של ענף מרכזי הקניות

אקסלנס ברוקראז' בניתוח מיוחד של ענף מרכזי הקניות
מחלקת המחקר של אקסלנס ברוקראז' מפרסמת סקירה מיוחדת של ענף מרכזי הקניות. מיכה גולדברג, מנהל מחלקת המחקר, ודוד גבאי, אנליסט הנדל"ן, מעריכים כי "סביבת הריביות הנמוכות והאינפלציה הנמוכה מבשרת טובות לענף מרכזי הקניות בעתיד הקרוב. אנו מצפים שהשחקנים בשוק ימשיכו ליהנות מפער רחב של 600 נקודות בסיס בין ה-cap rates לבין עלויות חוב בטווח הבינוני. סביבה זו יוצרת העדפה ברורה לשחקנים ממונפים כמו מליסרון וביג, שמנצלים את עלויות החוב הנמוכות על מנת לייצר פורטפוליו נכסים אטרקטיבי. אנו צופים הוצאות מימון נמוכות ב-2016-2017 כתוצאה ממיחזור של כ-30% מהחוב הנאמד כיום בסה"כ בכ-20 מיליארד שקל (סכום זה מייצג את ה-100%, עבור עזריאלי, מליסרון וביג), בעלויות ריבית נמוכות יותר ובמח"מ ארוך יותר. להערכתנו, פעולות מיחזור חוב יפחיתו את עלויות המימון של מליסרון, עזריאלי וביג בכ-210 מיליון שקל בשנתיים הקרובות".

עוד צופים באקסלנס ברוקראז' כי "התוצאות העסקיות החלשות שהציגו הרשתות הקמעונאיות יפעילו לחץ מסוים על מפעילי מרכזי הקניות, ובמיוחד על עזריאלי ומליסרון, לשאת ולתת מחדש על דמי השכירות בשנים 2016-2017. יחד עם זאת, אנו מעריכים כי המבנה הריכוזי של השוק וכניסתן של רשתות קמעונאיות מחו"ל ימשיכו להגן על מפעילי הקניונים. כך, הפגיעה, באם תחול, לא צפויה להערכתנו להיות מהותית בטווח הקצר, ביחס לפגיעה שנצפתה לאחרונה בתוצאותיהן של הרשתות הקמעונאיות המקומיות. לאור עומס השכירות הנמוך בפאוור סנטרים אנו צופים שביג תהיה חסינה יותר ללחצים אלו".

אקסלנס ברוקראז' מעריכים עוד כי "מליסרון וביג נסחרות בזול, ואילו עזריאלי נסחרת בשווי מלא". לדבריהם, "מליסרון צפויה להציג צמיחה גבוהה של כ-16% ב-FFO לכ-613 מיליון שקל ב-2016. זאת, כתוצאה ממספר פרמטרים: צמיחה של כ-6% ב-NOI, ירידה בעלויות המימון מכ-3.7% לכ-3.5% והוצאות תפעוליות יציבות. אנו סבורים שמליסרון היא קנייה אטרקטיבית, שכן היא נסחרת בתשואת FFO מתואמת של 11.3% בלבד. לאור שקלול בין הפרמטרים לעיל, אנו ממליצים על מליסרון 'קנייה' ובמחיר יעד של 181 שקל, המגלם אפסייד של כ-21% ביחס למחיר השוק". בנוגע לביג הם מציינים כי "ביג היא השחקנית הקטנה ביותר מבין השלוש, עם מינוף של כ-57% LTV. על בסיס תחזית FFO של 267 מיליון שקל ב-2016, אנו סבורים שמחיר החברה, הנסחרת לפי תשואת FFO מתואמת של 12.8%, מהווה נקודת כניסה טובה. אנו ממליצים על מניית ביג בהמלצת 'קנייה' במחיר יעד של 266 שקל, המגלם אפסייד של כ-20% ביחס למחיר השוק".
ביחס למניית עזריאלי מעריכים באקסלנס ברוקראז' כי "לעזריאלי מגיעה פרמיה בשל איכות נכסיה והמינוף הנמוך, אך להערכתנו מדובר בפרמיה גבוהה מדי בסביבת הריבית הנמוכה הנוכחית והמינוף הנמוך של עזריאלי, זאת במיוחד לאור הערכתנו כי סביבת הריבית תישאר נמוכה גם בשנים הקרובות. לאור תשואת FFO של 8.2% בלבד, להערכתנו עזריאלי נסחרת בשווי מלא ולאור זאת היא מומלצת בהמלצת 'תשואת שוק' במחיר יעד של כ-166 שקל, המגלם אפסייד של כ-6% ביחס למחיר השוק".