שיווקי חוסר של 11.7% יחידות דיור באזורי הביקוש המרכזיים של ישראל

בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין מספקת חלק מההסבר למדוע מחירי הדיור בישראל אינם משנים כיוון
ב-14 מתוך 19 הערים הגדולות בישראל שווקו אלפי דירות פחות ממה שדרוש. דנוס: "גם שנת 2015 הייתה שנה מבוזבזת, עם שיווקי חוסר משמעותיים מאוד, בכל מה שנוגע לאזורים בהם תושבי ישראל מעונינים להתגורר"
שר האוצר, משה כחלון, ושר הבינוי, יואב גלנט, מתגאים בכמות שיווקי הקרקע ויחידות הדיור שהם ייצרו במהלך 2015, כמענה למצוקת הדיור וכמנוף להורדת מחירי הדירות בישראל. אלא, שבדיקה שערכה השבוע לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בראשותו של אוהד דנוס, מעלה נתונים מדאיגים: שיווקי הקרקע של המדינה ויחידות הדיור שהיא מייצרת נעשים ברובם מחוץ לאזורי הביקוש, ודווקא באזורי הביקוש המרכזיים – אלו המשפיעים ביותר על הביקושים ועל מחירי הדירות, הנתונים מלמדים על מחסור רחב בשיווקי דירות למגורים.
על פי הבדיקה שערך דנוס, ב-14 מ-19 הערים הגדולות בישראל, יש מחסור במאות עד אלפי יח"ד דיור, בהשוואה לביקושים הטבעיים בהן. באזורים שאינם נמנים עם אזורי הביקוש, לעומת זאת, יש שיווקי יתר, אך ספק רב אם יש ביכולתם לפתור את בעיית המחסור וסוגיית המחירים.
המחסור החריף ביותר בשיווקים הוא בשלושת הערים הגדולות והמבוקשות ביותר בישראל – ירושלים, תל אביב וחיפה.
בירושלים, על פי דנוס, שאוכלוסייתה כוללת כ- 10.4 אחוז מתושבי המדינה, שווקו בשנת 2015 בסך הכל 515 יח"ד, המהוות 1.33 אחוז מכלל הדירות שהמדינה הוציאה לשיווק – דבר המלמד על שיווקי חוסר של 9.07 אחוזים.
הדבר דומה גם בתל אביב, הכוללת אוכלוסייה של כ- 5.4 אחוזים מתושבי המדינה, שם שווקו בשנת 2015 360 יח"ד בלבד – המהוות 0.93 אחוז בלבד מכלל השיווקים – דבר המלמד על חוסר שיווקי של 4.47 אחוז.
גם בעיר השלישית בגודלה, חיפה, המצב דומה. בעיר, בה חיים כ- 3.5 אחוז מכלל תושבי המדינה, שווקו במהלך השנה החולפת בסך הכל 408 יח"ד, המהוות 1.05 אחוז מכלל שיווקי הדירות, וגם שם הדבר מלמד על חוסר שיווקי של 2.45 אחוזים.

על פי דנוס, ב-14 מתוך 19 הערים הגדולות בישראל, שנחשבות לאזורי הביקוש המרכזיים, היה בשנה החולפת מחסור בשיווקי דירות, כשבין ערים אלו ניתן למנות את נתניה (מינוס של 2.37 אחוז), חולון (מינוס של 2.4 אחוז), בת ים (מינוס 1.6 אחוז), אשדוד (מינוס 2.6 אחוז), חדרה (מינוס 0.78 אחוז), רעננה (מינוס 0.63 אחוז), כפר סבא (מינוס 1.1 אחוז), פתח תקווה (מינוס 2.8 אחוז), רמת גן (מינוס 1.83 אחוז), נס ציונה (מינוס 0.55 אחוז) ורחובות (מינוס 1.58 אחוז).
רק בחמש ערים נמצא היצע העונה על המחסור ואף עולה על כך, כשבין ערים אלו ניתן למנות את באר שבע, בה שווקו קרוב ל-2,000 יח"ד – שיווקי יתר של כ-2.59 אחוז יחסית לגודלה, הרצליה, עם שיווקי יתר של 5.85 אחוזים, אשקלון (פלוס 3.24 אחוזים), ראשון לציון (פלוס 1.75 אחוזים), ראש העין (פלוס 9.12 אחוזים), ואשקלון (פלוס 3.24 אחוזים).
אם מסכמים את הנתונים כולם, ניתן לראות שב- 19 הערים הגדולות בישראל, הכוללות כ- 47.1 אחוז מתושבי המדינה, שווקו בשנת 2015 13,758 יח"ד, המהוות 35.4 אחוז בלבד מכמות יחידות הדיור ששווקו השנה – המלמדים על מחסור שיווקי באזורי הביקוש של 11.7 אחוזים. נתונים אלו מלמדים דבר מדאיג נוסף – לא פחות מ-64.6 אחוזים משיווקי הקרקע נערכו מחוץ לאזורי הביקוש.
דנוס: "בחודשים האחרונים אנו ממשיכים להיות עדים לעלייה במחירי הדיור וזו כנראה לא תשנה כיוון כל עוד הממשלה תמשיך לנסות ולבנות במספרים גדולים באזורים שכלל אינם נחשבים לנחשקים במדינת ישראל. על מנת להתמודד עם הביקוש, יש לבנות באזורי הביקוש, ועל מנת להתמודד עם המחירים, יש לייצר שיווקי יתר באזורי הביקוש. דווקא בארבעת הערים הגדולות בישראל, היכן שמרוכזת 22.3 אחוז מהאוכלוסיה, אנחנו רואים שיווקי חוסר של 14.24 אחוז. רק חמש ערים, מתוכן שתיים פריפריאליות יחסית (באר שבע ואשקלון), 'מצילות' מעט את המצב עם שיווקי יתר, אך השורה התחתונה מלמדת דבר אחד: שנת 2015 הייתה שנה מבוזבזת, שבה היו שיווקי חוסר, משמעותיים מאוד, לפחות בכל מה שנוגע לאזורים בהם תושבי ישראל מעונינים להתגורר".

צלם:כפיר סיוון