מידרוג מאשרת הארכת תוקף לאפריקה ישראל מגורים

דירוג P-1 למסגרת גיוס של עד 50 מיליון שקלים
אפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "החברה" או "אפריקה מגורים") הינה חברה העוסקת בייזום פרויקטים למגורים בישראל כאשר במסגרת פעילותה מבוצעות פעולות של איתור קרקעות, רכישתן, הקמת המבנים ומכירתם. החברה מהווה את הזרוע לייזום פרויקטים של נדל"ן למגורים בישראל של קבוצת אפריקה השקעות לישראל בע"מ. אפריקה מגורים פועלת בייזום והקמה של שכונות מגורים, המאופיינות במיצוב בינוני – גבוה ביחס לשוק הדירות, הנובע ממיקומן ומפיתוח סביבתי (תחת המותג "סביונים"). כמו כן, בשנים האחרונות החברה החלה ליזום פרויקטי תמ"א 38 ונמצאת בתהליכי תכנון, שיווק וביצוע שונים של מספר פרויקטים. לחברה פרויקטים עיקריים בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ ובירושלים. בחלק מהפרויקטים אותם מבצעת החברה, הקבלן המבצע הינו דניה סיבוס בע"מ, שהינה בעלת השליטה בחברה. החברה הוקמה בשנת 1960 והחל מיולי 2006 נסחרות מניותיה בבורסה לני"ע בתל אביב.

נכון למועד הדו"ח, החברה פועלת ב-13 אתרים שונים להקמתם ואכלוסם של 29 בניינים, ואכלסה בשנת 2015 (עד סוף רבעון 3) כ-122 יח"ד. במהלך שנת 2015, החברה הפעילה מספר פרויקטים חדשים בהם סביוני נוף חדרה ורמת שרת בירושלים, במקביל לפתיחה של שלבים נוספים בפרויקטים קיימים, בהם פרויקט סביון במשתלה שלב ב', סביוני נצר סירני ועוד, בהיקף כולל של מאות יח"ד. צבר עתודות הקרקע והפרויקטים בתכנון של החברה צפויים לייצר למעלה מ-3,000 יח"ד (בהתאם לתכנון היקף תב"ע בתכניות החברה), כאשר מועד אכלוסן צפוי בעיקר בין השנים 2017-2021. במהלך שנת 2015, החברה דיווחה על זכייה במספר מכרזים ועסקאות לרכישת קרקעות נוספות, בעלות תב"ע זמינות לבניה, בהיקף של מאות יח"ד, בהם ניתן לציין את המכרז במודיעין לבנייה של 196 יח"ד (מהן נמכרו כבר 38 יח"ד) ועוד כ-4,000 מ"ר שטחים מסחריים ומכרז בקרית ביאליק לבנייה של 216 יח"ד (בשיתוף עם חברת שיכון ובינוי נדל"ן, חלק החברה בפרויקט עומד על 50%). כמו כן, החברה ביצעה מספר עסקאות הקשורות לפרויקט הדגל שלה של השנים הקרובות, במתחם סומייל בת"א, המגדילות את סך השטחים והזכויות בבעלות החברה. נכון למועד הדו"ח, החברה נמצאת בביצוע של מעל ל-1,200 יח"ד (חלק החברה), בפרויקטים שצפויים להניב לחברה הכנסות ותזרים במהלך השנים 2015-2018 (בהתאם לתחזית אכלוסם של היח"ד, כפי שהוצגה למידרוג על ידי החברה).
היקף הפרויקטים בביצוע ובתכנון במצבת הפרויקטים של החברה, ללא התחשבות בפרויקטים שטרם החלו ונמצאים בתחזית לעתיד, צפויים להניב תזרים של כ-1.1 מיליארד ₪, נכון לסוף רבעון 3 לשנת 2015, במהלך השנים 2015-2018. במהלך השנה הקרובה, החברה צפויה לבצע תהליך אכלוס משמעותי בפרויקטים הבאים: פרויקט גני סביון (הממוקם בגני תקווה), פרויקט חצר הנביאים (בירושלים) ושער הים (השלב האחרון שנותר בפרויקט – בניין 6), סביוני נצר סירני, ספייס 3 בפתח תקווה וסביוני רמת אביב (שמכירת היח"ד בו הושלמה). החברה מציגה שיעור מכירות גבוה של יח"ד בביצוע, נכון למועד הדוח, המסתכם לכ-80% מיח"ד שהקמתן תושלם עד סוף שנת 2016. מפרויקטים אלו צופה החברה לייצר רווחיות גולמית גבוהה, בשיעור ממוצע של כ-20% מנגד, החברה צפויה לשרת חובות ברמת החברה באותן השנים, בגין אג"ח והלוואה מוסדית, בסך של כ-139 מ' ₪, כאשר כ-58 מ' ₪ מתוך סכום זה צפויים לתשלום במהלך הרבעון הרביעי של 2015 (סכום המורכב מקרן אג"ח בסך של כ-44 מ' ₪ וקרן הלוואה מוסדית בסך של כ-14 מ' ₪). בנוסף, חשוב לציין כי החברה שומרת באופן עקבי על יתרות נזילות מהותיות, המשמשות את החברה לצורכי מימון פרויקטים ומימוש הזדמנויות. נכון לנתוני סוף רבעון 3 לשנת 2015, יתרות הנזילות של החברה מסתכמות לכ-253 מיליון ₪ (ללא התחשבות ביתרות מזומנים מוגבלים בהיקף של כ-214 מיליון ₪, שבחלקן ניתנות למשיכה לאור עמידה בתנאים המוגדרים למשיכה, לפי עדכון החברה). בהתחשב בתחזית תזרים החברה ובמבחני "לחץ" וניתוחי רגישות, מעריכה מידרוג כי לחברה ישנה נראות תזרימית גבוהה ויכולת לעמוד בתכניותיה העתידיות, הכוללות השקעות נוספות בפרויקטים חדשים. יש לציין את ההתנהלות הטובה של הנהלת החברה בתכנון, אסטרטגיה ומדיניות בכל הנוגע לתכנון העתידי של פעילות החברה. כמו כן, בתכניות החברה לחלק דיבידנד בהיקף שנתי דומה לשנים האחרונות, כאשר בשנת 2015 חולק דיבידנד בהיקף של 50 מיליון ₪.
החברה מעוניינת להאריך את תוקפן של ניירות ערך מסחריים (להלן: "נע"מ"), בהיקף של כ-50 מיליון ₪, כחלק מניהול וגיוון מקורות האשראי של החברה, המסתיים ב-30/12/2015. החברה התחייבה לשמור במהלך תקופת הדירוג על יתרת נזילות פנויה בהיקף כולל שלא יפחת ממכפיל של 1.2 מיתרות הנע"מ. דירוג זה תקף עד לתאריך 30/12/2016 (להלן: "תקופת הדירוג").
גורמי תמיכה עיקריים
t אפריקה מגורים הינה אחת מהחברות המובילות בייזום לבניה ונהנית מאיכות ניהול גבוהה, ניסיון מצטבר בהקמת פרויקטים ומוניטין טוב בצד הרוכשים.

t איתנות פיננסית גבוהה ויציבה לאורך שנים.

t שיעורי מכירה גבוהים בפרויקטים אשר מסירתם צפויה בתקופת הדירוג.

t תזרים FFO משמעותי בתקופת הדירוג המייצר יחסי כיסוי הולמים. בנוסף, הפרויקטים בביצוע מגלמים החזר עודפים משמעותי הנובע מההון העצמי שהושקע בפרויקטים אלו.

t גיוון תחומי ייזום למגורים (כדוגמת פעילות בתחום תמ"א 38) הצפויים לייצר תזרימים נוספים ולהגדיל את פיזור הכנסות החברה בעתיד.

t ליום 30/09/2015, לחברה יתרת נזילות, העומדת על מעל 253 מיליון ₪ (לא כולל מזומנים מוגבלים בשימוש, בהיקף של כ-214 מ' ₪, אשר בחלקם ניתן לבצע שימוש מידי).