תגובת נעם פינקו מפסגות לתוצאות עזריאלי

הייזום ממשיך לתרום. המניה לא זולה
NOI - עליה מרשימה של 3% (8 מש"ח) לעומת הרבעון הקודם ל-306 מש"ח, חלקה מנכסים זהים וחלקה מנכסים חדשים. חלה עליה מרשימה של 5% (13 מש"ח) ב-NOI מנכסים זהים לעומת הרבעון המקביל, למרות המדד השלילי בתקופה. העליה בקניונים (3 מש"ח) נובעת בעיקר מאכלוס הקומה השניה בעזריאלי והשטח המסחרי בחולון לצד עלייה ריאלית בדמי השכירות בחלק מהחוזים שנחתמו ובניכוי ירידה בקניונים בהם יש תחרות חזקה (ב"ש והצפון) וצו ההרחבה בענף השמירה והניקיון. העליה במשרדים (7 מש"ח) נובעת בעיקר מאכלוס השטחים בפרויקט בחולון וחידושי חוזים מסוימים ובניכוי צו ההרחבה כאמור. גם בארה"ב נרשמה עליה של 3 מש"ח בעיקר בזכות התחזקות הדולר.

* שערוכים - נרשמו שערוכים חיוביים של 54 מש"ח נטו הנובעים בעיקר ממגזר הקניונים.

* FFO – ה-FFO גדל בצורה משמעותית לעומת הרבעון הקודם מ-205 מש"ח ל-217 מש"ח. העליה נובעת מהעליה ב-NOI, מהמשך הירידה בהוצאות המימון בזכות שחלופי חוב ומכך שברבעון הקודם נרשם מדד שלילי המשפיע לרעה על ה-FFO. ה-FFO צפוי לגדול משמעותית בשנים הקרובות לאחר שהנכסים החדשים יניבו במלואם.

* שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין גבוה. עם זאת, הסביבה כיום מאתגרת יותר , בעיקר באזורים בהם התחרות גברה. להערכתנו לא צפויה השפעה לרעה על ה NOI מנכסים זהים של החברה, הואיל וקיים פיזור אופטימלי של הנכסים ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ. אלו יפצו על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים או כאלה הסובלים מתחרות. בנוסף, הטבות לשוכרים (השתתפות בהוצאות, מבצעי קד"מ) בדרך כלל לא יבואו לידי ביטוי ב-NOI אלא בסעיפים אחרים במאזן או ברווח והפסד.

* בשוק המשרדים, אנו מזהים לחץ על דמי השכירות באזור המרכז, אך החברה מציינת כי הביקוש לנכסי המשרדים שלה רב (100% תפוסה) לאור איכותם ומיקומם. ישנם ביקושים גבוהים יחסית במתחמי היי טק (תומך גם כן בנכסי החברה).

* ייזום - החברה השקיעה הרבעון כ-250 מש"ח בפיתוח פעילות הייזום כאשר בנוסף חתמה על רכישת בית דיור מוגן בתל אביב תמורת 270 מש"ח (FFO צפוי מהנכס-30 מש"ח). סך ההשקעות בנכסים אלו כבר עומד על כ-2.1 מיליארד ₪ כאשר עוד כ-3.5 מיליארד ₪ יושקעו לאורך השנים. החברה החלה בהשכרות ראשוניות של פרויקט הענק בשרונה, וגם בפרויקט ראשונים לצד המשך שיעור השכרות גבוה בפרויקט בחולון.

* בשורה התחתונה: דוח טוב ברמה תפעולית שמעיד על עוצמת נכסי החברה, מצבו הטוב יחסית של הצרכן הישראלי ועל תרומת היזמות. אנו סבורים כי גם החברה תמשיך להציג דוחות סבירים עם יציבות יחסית בהכנסות מנכסים זהים כאשר פעילות הייזום המאסיבית תדע לייצר ערך רב בעתיד. ירידות הריבית והתשואות הובילו לעלייה במניית עזריאלי, כמו שאר מניות הנדל"ן המניב (עליה שנעצרה ואף התהפכה במידה מסוימת בחודשיים האחרונים לנוכח עליית תשואות). נשאלת השאלה מתי נהיה עדים לעליית תשואות נוספת שתחזיק מעמד (יותר תלוי במשקים האמריקאי והאירופאי מאשר בנו) ומה תהיה השפעתה על מניות הנדל"ן. עדכונים שהכנסנו למודל (העלאת קלה במכפיל ה-FFO והכנסת נכסים חדשים) גרמו להעלאת מחיר היעד מ-149 ל-153, נמוך בכ-6% ממחיר המניה.