מידרוג מאשרת מחדש לאפריקה ישראל מגורים דירוג מנפיק- דירוג A2 באופק יציב

סדרות אג"ח א'-ג' שבמחזור, אותן הנפיקה החברה.
אישור מחדש של הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בין היתר, בהיקף פעילות משמעותי ופיזור פעילות סביר, המשתקף בפרויקטים לביצוע, בפרויקטים בתכנון ובעתודות הקרקע של החברה. החברה פעלה בשנה האחרונה לרכישת קרקעות ודיווחה על משאים ומתנים למכרזים וקרקעות נוספים. החברה מתכננת להגדיל את היקף פעילות מכ-1,200 יח"ד בביצוע במהלך 2015 לכ-1,500 יח"ד בביצוע במהלך שנת 2016; בשמירה על היקפי וכן על שיעורי הרווחיות הטובים בשנים האחרונות. קיים צפי לגידול בהיקף התזרים הפרמננטי, וזאת בהתבסס על היקף היח"ד המכורות ומועדי האכלוס הצפויים בפרויקטים בביצוע, אשר צפויים לתרום משמעותית להפקת תזרים לשירות החוב תוך גידול בהיקף הפעילות. שיעורי המכירות הגבוהים בפרויקטים הקיימים, מעידים כי לחברה צפוי תזרים משמעותי מפעילות בשנים 2016-2017; ביחסי איתנות ההולמים את הדירוג, אף על פי שחלה שחיקה מסוימת ביחסים בשל היקף רכישת צבר הקרקעות בשנים האחרונות. יצוין כי חלק מהשחיקה האמורה נלקחה בחשבון ע"י מידרוג במסגרת דירוגים קודמים; ברמת נזילות בולטת לטובה לרבות גמישות פיננסית סבירה, ביחס ללוח סילוקין המגלם פריסת פרעונות נוחה ביחס למקורותיה. זאת, על אף הגידול הקיים בחובות החברה ושחיקת יחסי האיתנות שהתרחשה בשנים האחרונות, כחלק מאסטרטגיית התפתחות והתרחבות פעילות החברה, בין אם על ידי השקעה ברכישות קרקעות ובין אם על ידי השקעה בפיתוח פעילות חדשה (תמ"א 38).
פירוט גורמי מפתח

גידול בהיקף הפעילות בטווח הקצר-בינוני בשל הפרויקטים בתכנון ורכישת קרקעות זמינות לבינוי
בסמוך למועד דוח זה, החברה פועלת ב-12 אתרים שונים להקמה של כ-17 בניינים. מעבר לכ-1,200 יח"ד בביצוע (חלק חברה ליום ה-30/06/2015), לחברה מלאי קרקעות לבניה של מעל ל-3,000 יח"ד (חלק חברה, בהתייחס להבשלת תכניותיה בהרחבת תב"ע קיימת בחלק מהקרקעות). סך של כ-1,100 יח"ד מתוך מלאי זה מתוכננות להתחלת בנייה עד סוף שנת 2016. במהלך חציון 1, 2015, החברה דיווחה על זכייה במספר מכרזים ועסקאות לרכישת קרקעות נוספות, בעלות תב"ע זמינות לבניה, בהיקף של מאות יח"ד, בהם ניתן לציין את המכרז במודיעין לבנייה של 196 יח"ד ועוד כ-4,000 מ"ר שטחים מסחריים ומכרז בקרית ביאליק לבנייה של 208 יח"ד (בשיתוף עם חברת שיכון ובינוי, חלק החברה 50% מהפרויקט). כמו כן, החברה השלימה מספר עסקאות הקשורות לפרויקט הדגל של החברה בשנים הקרובות, במתחם סומייל בת"א, המגדילות את סך השטחים והזכויות בבעלות החברה. צבר הקרקעות של החברה מבוסס בעיקרו על בעלות ועל עסקאות קומבינציה. החברה אף השלימה את רכישת חברת אפריקה 38 בע"מ מתוך מטרה להרחיב את פעילותה בתחום ייזום בניינים לפרויקטים של תמ"א 38. בהתאם לנתוני החברה, קיימים כ-17 פרויקטים הצפויים לתרום כ-340 יח"ד לצבר הבנייה של החברה. 5 פרויקטים בתחום נמצאים לאחר שלב האישורים והתכניות ומשווקים לרוכשים, בהיקף מוערך של כ-110 יח"ד (חלק חברה), מתוכן החברה מכרה כבר כ-20 יח"ד (אחד הפרויקטים אף נמצא כבר בביצוע). כמו כן, צבר החברה כולל עוד 12 פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים עם סבירות גבוהה להבשלה לכדי פרויקטים פעילים, על פי הערכות החברה (בכולם החברה החתימה מעל 80% מהדיירים). כלל הפרויקטים, הצפויים לתרום להכנסות ורווחיות החברה בשנים 2018-2019, ממוקמים באזור גוש דן (בערים רמת גן, גבעתיים ותל אביב).
מידרוג מעריכה, כי החברה תגדיל את היקף פעילותה מכ-1,200 יח"ד בביצוע (יח"ד חלק חברה במהלך שנת 2015) לכ-1,500 יח"ד בביצוע בטווח הקצר-בינוני (ללא פעילות תמ"א 38). כדי לצמצם את החשיפה לגידול בהיקף הייזום, החברה מתחילה בשיווק הפרויקטים עוד בטרם תחילת בנייתם (Pre-sale), לרוב בשלבי ההקמה הראשוניים (לדוגמא, החברה מכרה מעל 70% בפרויקט סביון במשתלה ב' וכ-20%-30% בפרויקטים סביוני נצר סירני, בית מפא"י ורמת שרת, עוד בטרם שלב העלייה על הקרקע). לאור הגידול בהיקף הפעילות ועם הבשלתם של הפרויקטים, התזרים הפרמננטי של החברה צפוי לגדול משמעותית.
קצב מכירות טוב למצבת הפרויקטים בבניה; צפי להמשך הכרה בהכנסות משמעותיות ותזרים מפעילות לאור אכלוס יח"ד מכורות
לחברה היסטוריית פעילות מוכחת בשמירה על מלאי מצומצם של יח"ד בפרויקטים שהסתיימו, כאשר על פי רוב, עם סיום הפרויקט נמכרו מרבית הדירות. מלאי הדירות בפרויקטים שהסתיימו וטרם נמסרו ליום ה-30/06/2015 עומד על כ-17 יח"ד. על פי צבר הפרויקטים של החברה, בשנים הקרובות (2015 ו-2016) צפויה השלמת הקמתם ואכלוסם של כ-6 וכ-8 בנייני מגורים, המכילים כ-458 וכ-616 יח"ד, בהתאמה (או כ-392 וכ-581 יח"ד חלק חברה, בהתאמה). החברה מציגה שיעור מכירות גבוה של יח"ד בביצוע, המסתכם לכ-82% מיח"ד שהקמתן תושלם בשנת 2015 וכ-70% מיח"ד שהקמתן תושלם במהלך בשנת 2016. בשל שיעורי המכירה הגבוהים, הנראות התזרימית של הפרויקטים הינה גבוהה. להערכת מידרוג, בהתחשב במצבת הפרויקטים בביצוע, החברה צפויה להמשיך ולהציג יחסי כיסוי ממוצעים ההולמים את רמת הדירוג (כאשר בהתחשב באופי הפעילות ומחזוריותה בענף הבנייה למגורים, נבחנים שיעורים אלו על בסיס ממוצע 3 שנים קדימה). לקראת סוף שנת 2015 החברה צפויה לסיים את הקמתו של פרויקט היוקרה חצר הנביאים, המשלב מגורים (למעלה מ-67% מיח"ד נמכרו), מסחר (נמכר בחלקו) ומלונאות (שבכוונת החברה לממש ולפי עדכונה, נמצאת במגעים מתקדמים להשלמת עסקה המשלבת גם שטחים מסחריים לרוכש). כלל פעילות החברה צפויה להניב תזרים משמעותי בשנים 2015-2016. בהתאם להתחלות הבניה של השנים האחרונות והצפי לשנים הבאות, החל משנת 2016 צפוי גידול בתזרים החברה וההכרה בהכנסות.
בשנים האחרונות החברה הציגה שיפור משמעותי ברווחיות הגולמית ממכירת דירות. השיפור נובע בחלקו מהתנופה החיובית בענף הבנייה למגורים של השנים האחרונות. תחזיות החברה משקפות רווח גולמי ממוצע, צפוי, של מעל 20% לשלוש השנים הקרובות (בפרויקטים בביצוע). בהתאם לצבר הקרקעות הקיים, שנמצא בתכניות החברה לבנייה ואכלוס במהלך השנים 2017-2021, מידרוג מעריכה כי שיעורי הרווחיות הגולמית הללו יישמרו גם בעתיד, במידה ולא יחולו שינויים משמעותיים בהעדפות הצרכנים לאור שינויי ביקוש והיצע שינבעו, בין היתר, משינויים ותמורות רגולטוריות. אף על פי כן, יצוין כי במרבית הקרקעות החדשות שהחברה רוכשת אשר הינן זמינות לבנייה, שיעורי הרווחיות הגלומים הינם נמוכים יותר (ללא עליית מחירים נוספת).
נזילות טובה וגמישות פיננסית סבירה ביחס ללוח הסילוקין של החברה
נכון ליום 30/06/2015, לחברה יתרת נזילות בהיקף של כ-356 מיליון ₪ (בנטרול מזומנים מוגבלים בחשבונות ליווי בנקאי בהיקף של כ-184 מיליון ₪). אולם, בשל השקעות עתידיות בקרקעות ותשלומים כנגד זכיה במכרזים (זכייה במכרזים בקרית ביאליק ובחריש וסגירת עסקה לרכישת זכויות נוספות במתחם "סומייל" בת"א, כאשר חלק מהסכומים בגין מכרזים ועסקאות אלו ימומנו דרך הגדלת חוב), יתרת הנזילות צפויה לקטון בהיקף לא מהותי בטווח הזמן הקרוב, בהתאם לעדכון החברה לגבי תהליך השלמת העסקאות. לוח הסילוקין של אגרות החוב של החברה כוללות השלמת פירעון בשנת 2015 בהיקף של כ-44 מ' ₪, שצפוי להתבצע במהלך חודש דצמבר 2015. בשנת 2016, צפוי הפירעון השנתי לעמוד על כ-62 מ' ₪ ובשנים 2017-2019 סביב 80-83 מ' ₪ בשנה. כמו כן, קיים פירעון של שנתי של כ-14 מ' ₪ במהלך חודש דצמבר בכל שנה בשנים 2015-2020 הנובע מהלוואה מוסדית. החברה מתכוונת לשרת את חובותיה, בין היתר, מיתרת הנזילות, ומפעילותה השוטפת, אשר צפויה לייצר תזרים משמעותי בשנים הקרובות. יצוין כי להערכת מידרוג, מקורות אלו הינם גבוהים באופן משמעותי ביחס לעומס הפירעונות הצפוי.