מידרוג מאשרת דירוג A3 באופק יציב לחברת אדגר לגיוס

של עד 250 מיליון שקלים
מידרוג מאשרת מחדש דירוג A3 באופק יציב עבור סדרות אג"ח ו', ז' ו-ח' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אדגר השקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "אדגר" או "החברה"). כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרות קיימות, בסכום של עד 250 מיליון ₪ ע.נ.. תמורת ההנפקה תשמש למחזור חוב אג"ח, לפעילות שוטפת ולהשקעות עתידיות.

הדירוג נתמך, בין היתר, בתיק נכסים המאופיין בפיזור פעילות גיאורגפי ב-4 מדינות, כך שהשווי הנכסי של החזקות החברה מתפלג באופן הבא: ישראל 35%, קנדה 30%, פולין 27% ובלגיה 8%. הפורטפוליו כולל נכסים באזורים מרכזיים, חוזי שכירות בעלי אורך סביר, שיעורי תפוסה גבוהים ופיזור שוכרים בולט לטובה, באופן המשליך לחיוב על הפרופיל העסקי; לחברה היקף פעילות ניכר הבא לידי ביטוי ב-NOI שעמד על כ-173 מ' ₪ בשנת 2014. למרות הירידה בשנה זו בעקבות מימוש 25% ממרבית הנכסים בקנדה, היקף ה-NOI צפוי לצמוח משמעותית כבר בתקופה הקרובה. ביטוי לכך ניתן למצוא בנתוני הרבעון הראשון של 2015 כך שה-NOI בגילום שנתי מסתכם בכ-182 מ' ₪. נתוני הרבעון מגלמים (באופן חלקי) את הגידול בהכנסות בגין הפעילות בפולין (מנכס חדש והנבה של חוזים חדשים בנכס נוסף). בהקשר זה נציין גם כי היקף התזרים הפרמננטי מהנכסים צפוי להיות גבוה אף יותר היות והרבעון הראשון אינו משקף את ההכנסות בגין תחילת שלב האכלוס (החל מסוף חודש מאי 2015) של הקומות הנוספות ברחוב השלושה בת"א (בניין A בפרויקט "אדגר 360"); לחברה יכולת ניהול והשבחה של הנכסים באופן שתורם לגידול בהכנסות. כך לדוגמה שיעור הצמיחה השנתי הממוצע בשלוש השנים האחרונות עומד על כ-6%; לחברה יחסי איתנות והיקף הון עצמי בולטים לחיוב ביחס לדירוג. היקף ההון העצמי וזכויות המיעוט עומד על כ-928 מ' ₪ (כולל סיווג הלוואת הבעלים של מגדל כזכויות מיעוט, ראו בהמשך) ויחס החוב נטו ל-Cap נטו עומדים על כ-67%. יצוין כי להערכת מידרוג בטווח הקצר יחסי האיתנות צפויים להישחק מעט, אך עדין יהיו הולמים לדירוג; מנגד הדירוג מושפע לשלילה מהעדר נכסים מניבים חופשיים משעבוד באופן המשליך על הפרופיל הפיננסי. יחד עם זאת, שיעור המימון הנמוך על מרבית נכסי החברה (יחס LTV של כ-45%) צפוי לאפשר מחזור הלוואות על הנכסים בעתיד ותורם לגמישות במידה מסוימת; יחסי הכיסוי, כפי שהם משתקפים מדוחות החברה, עדין אינם בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, אולם יחסים אלו אינם מייצגים את מצבת החוזים החתומים כיום. בהתאם להתקדמות באכלוס נכסים (כגון Adgar park west) והתקרבות הנבתם של נכסים בייזום (הקומות הנוספות באדגר 360), יחסי הכיסוי צפויים להמשיך בשיפור ולהלום בצורה טובה יותר את רמת הדירוג.
פירוט גורמי מפתח

פורטפוליו נכסים יציב ותהליכי השבחת נכסים משליכים לחיוב על הפרופיל העסקי; היקף התזרים צפוי לעלות לאור השלמת הפרויקט בת"א והתקדמות באכלוסי בנכסים משמעותיים נוספים
לחברה מצבת נכסים משמעותית הכוללת כ-33 נכסים מניבים הממוקמים ב-4 מדינות (ישראל, קנדה, פולין ובלגיה). נכסי החברה הניבו בשנת 2014 NOI בהיקף של כ-173 מיליוני ₪ למרות שביחס לשנת 2013 מדובר בהיקף הנמוך בכ-10%, הירידה נובעת בעיקר ממכירה של 25% ממרבית נכסי החברה בקנדה (המכירה הושלמה בתחילת שנת 2014). בהקשר זה נציין כי בנטרול השינוי בשיעור ההחזקה בקנדה ובנטרול שינוי שערי מט"ח החברה הגדילה את ההכנסות מנכסים זהים בכ-3% (בכל הפורטפוליו). כמו כן, היקף ה-NOI צפוי לצמוח משמעותית בין השנים 2015-2016 (בין כ-20 - 30 מ' ₪), בין היתר, לאור הנבה במשך תקופה מלאה ו/או ההשפעה שתהיה לגידול בתפוסות במספר נכסים מהותיים. כך למשל החברה רכשה באוקטובר 2014 נכס בפולין ("Adgar Wave") שצפוי לייצר יותר מכ-12 מ' ₪ בשנה (בהתבסס על נתוני הרבעון הראשון), כמו כן צפוי גידול נוסף של יותר מכ-4 מ' ₪ (ללא גידול נוסף בתפוסות) בשנה בגין אכלוס שטחים נוספים מפרויקט "Adgar park west" בפולין. נציין גם כי החברה המשיכה לקדם את הפרויקטים בייזום, כך שהחל מחודש מאי 2015 החל שלב האכלוס של הקומות הנוספות בפרויקט "אדגר 360" ברחוב השלושה בתל אביב. לפי הערכות החברה, תוספת הקומות יניבו NOI בתפוסה מלאה כ-26-25 מ' ₪ בשנה ונכון ליום הדו"ח הדירוג שיעור השיווק (בקומות הנוספות) כבר עומד על כ-54% (וכ-5% נוספים במשא מתן מתקדם).