מידרוג מאשרת מחדש לחברת זארסאי דירוג Aa3 באופק יציב

לסדרות האג"ח אותן הנפיקה החברה
דירוג החברה נתמך, בין היתר, מתיק נכסים מניבים בהיקף משמעותי, הכולל כ-8 אלף יח"ד דיור להשכרה בניו-יורק סיטי, הצפוי להמשיך לצמוח לאחר השלמה של עסקאות בתהליך. גידול תיק הנכסים תורם להיקף רווחי החברה, כך שבשנת 2014 היקף ה-NOI (ללא איחוד חברות כלולות) הסתכם בכ-40 מ' דולר וזאת בהשוואה לכ-28 מ' דולר בשנת 2013. חלק מהגידול נובע ממהלך החברה לרכישת חלקם של שותפים (החזקות הרוב) במספר מקבצי דיור. עוד נציין, כי יחד עם מהלכים אלו, בעל השליטה העביר לחברה, ללא תמורה, את אחזקותיו בחלק מהנכסים באופן התורם לגידול בהון העצמי והיקף התזרים הפרמננטי של החברה (תרומת הון שהסתכמה בכ-20 מ' דולר בשנת 2014); מפעילות בשוק הדיור להשכרה בניו-יורק סיטי, תוך התמקדות במקבצי דיור להשכרה בתחום ה-Rent Stabilization (להלן: "RS"), תחום הנחשב למגזר עם נתונים פונדמנטלים חזקים ובעל פרופיל סיכון סולידי ביחס לענפי נדל"ן אחרים. לשם המחשה, מבין נתוני הפעילות ניתן לציין שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד, השואפים לכ-96%-99%, גידול עקבי בשכ"ד ולאורך זמן ועמידות יחסית בפני מחזורי עסקים שליליים. בהקשר זה, נציין לחיוב כי מחירי שכ"ד של דירות הכפופות לרגולציה מסוג RS לרוב מושכרות במחיר נמוך משמעותי ביחס לשכ"ד בשוק החופשי, באופן המבטיח לחברה ביקושים יציבים בעתיד הנראה לעין; מפיזור מקורות הכנסה בולט לטובה, כך שאין לחברה תלות מהותית בשוכרים או בנכסים ספציפיים (כל דירה משוכרת לשוכר אחד). יתר על כן, עם השלמת עסקאות לרכישת חלקם של השותפים חל שיפור נוסף במדד זה; מהוותק והניסיון של הנהלת החברה בשוק הנדל"ן בניו-יורק, יחד עם הפלטפורמה לניהול עצמי של הנכסים, התורמים ליכולת החברה לשפר את ביצועי הנכסים לאורך זמן; מיחסי איתנות והיקף הון עצמי משמעותיים, כך שיחס חוב נטו ל-CAP נטו עומד על כ-56% והיקף ההון העצמי וזכויות המיעוט עומדים על כ-554 מ' דולר; מפעילות הסבת נכסי דיור להשכרה לדירות קונדו ומכירתם ללא היקף השקעה משמעותי, המשליכים לחיוב על רווחיות החברה והיקף התזרים. כך למשל, בשנת 2014 פעילות זו הניבה לחברה הכנסות בהיקף של כ-45 מ' דולר; מהצפי לשחיקה מסוימת בטווח הקצר ביחסי הכיסוי וביחסי האיתנות לאור כוונת החברה להשלים את העסקאות בתהליך. להערכת מידרוג, ככל שהחברה תממן את מרכיב ההון העצמי ע"י גיוס חוב אג"ח או ריפיינס של הלוואות ב-LTV נמוך, הדבר יביא לשחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה; מהפיזור הגיאוגרפי שאינו בולט, כך שכל הפעילות מרוכזת בניו-יורק, באופן החושף את ביצועי החברה לאירועים נקודתיים באזור; מהיקף נמוך של נכסים מניבים חופשיים משעבוד ביחס לאג"ח. יחד עם זאת, שיעור המינוף על המצבת המניבה של הנכסים הינו נמוך, בעיקר כאשר משווים שיעור זה לנכסי דיור להשכרה אחרים (שיעור ה-LTV עומד על כ-48%), צפוי לאפשר מחזור הלוואות על הנכסים ומעיד על הגמישות הפיננסית בחברה. זאת, בנוסף לגמישות הנוצרת בגין פעילות מכירת יח"ד, היות וקיים מרכיב פרעון חוב מואץ; היקף ה-NOI אינו בולט ביחס לחברות מדורגות בדירוג דומה. אף על פי כן, להערכת מידרוג, יציבות הפעילות והתזרים ממכירת דירות ממתנים את השפעת האמור.