שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI על סאמיט

סאמיט מסכמת חציון חיובי. המניה עשתה מהלך יפה כאשר עלתה 30% מתחילת השנה. להערכתנו, עיקר האפסייד מאחורינו.
לאחר רווח חד פעמי גדול ולפני רווח פרמננטי מרשים
סאמיט מסכמת חצי שנה חיובית כאשר האירועים המרכזיים הם השלמת רכישת פורטפוליו Valentine והנפקת סאמיט גרמניה בלונדון. פעולות אלו שפרו את מבנה ההון ואת תזרים המזומנים של החברה. כתוצאה מכך, גדל ההון העצמי של החברה בכ 125 מיליון ש''ח מתחילת השנה.
גרמניה – סאמיט גרמניה נסחרת לפי 7.4% תשואת דיבידנד. סאמיט ישראל עדיין יותר זולה
• השלמת פורטפוליו Valentine – סאמיט השלימה את העסקה בתחילת הרבעון השני השנה. הפורטפוליו שוערך מ 73 מיליון אירו ל 75 מיליון אירו ומאחר שסאמיט רכשה אותו ב 45 מיליון אירו, השלמת העסקה תרמה לרווח חד פעמי עצום של 30 מיליון אירו (142 מיליון ש''ח). פורטפוליו הנכסים תורם כ 6.3 מיליון אירו הכנסות ונכון ל 30.06.2014 מושכר בשיעור תפוסה של 71%. לכן, להערכתנו קיים פוטנציאל אפסייד גבוה בהשבחת הנכס.
• הנפקת סאמיט גרמניה – במהלך הרבעון הראשון של השנה הנפיקה סאמיט את סאמיט גרמניה בבורסת AIM שבלונדון לפי שווי של 720 מיליון ש''ח (לפני הכסף) וגיוס 166 מיליון ש''ח. רוב הכסף יועד להשלמת עסקת Valentine. בחודש יוני חילקה סאמיט גרמניה דיבידנד בסך 1.5 מיליון אירו החברה צופה חלוקה של כ 13.5 מיליון אירו בשנה הקרובה שמשקפת תשואת דיבידנד בשיעור של 7.4% בהתאם למחיר סאמיט גרמניה בבורסה.
לאחר סגירת המאזן הודיעה סאמיט על רכישת בניין משרדים בפרנקפורט תמורת 66 מיליון ש''ח. שטח הבניין 17,000 מ"ר והוא מניב שכר דירה של 7 מיליון ש''ח המשקפים 10% תשואה. הנכס מושכר בשיעור של 70% והחברה צופה שיניב 9 מיליון ש''ח בתפוסה מלאה.
סאמיט ציינה שבכוונתה לפעול למיחזור חוב לבנק RBS בהיקף של 270 מיליון אירו ואף פועלת למטרת גיוס אג"ח בהיקף של עד 150 מיליון ש''ח. נזכיר שבפעם האחרונה שסאמיט גייסה אג"ח לצורך מיחזור חוב היא רכשה את החוב בהנחה של 30 מיליון אירו. אין זה אומר שהמצב זהה, אך ללא ספק מהווה פוטנציאל לחדשות טובות.
ישראל – אפסייד עתידי מקניון האודיטוריום
לא היו התפתחויות משמעותיות בישראל, וסך ההכנסות משכירות נשארו יציבות. אך יש לציין כי בניית קניון האודיטוריום מתקדמת והחברה צופה להשלים את בנייתו באוקטובר הקרוב כאשר 70% משטחו כבר הושכר. נזכיר שהקניון צפוי להניב NOI בסך 6.5 מיליון ש''ח.
סיכום

סאמיט מסכמת חציון חיובי. המניה עשתה מהלך יפה כאשר עלתה 30% מתחילת השנה. להערכתנו, עיקר האפסייד מאחורינו. יחד עם זאת, החברה עדיין זולה ביחס למתחרותיה ונסחרת בהתאם לתשואת FFO אטרקטיבית בשיעור של 12.7%. האפסייד בטווח הקרוב צפוי לבוא מהשלמת בניית קניון האודיטוריום, סגירת ה Swap על הריבית בגרמניה שתקטין משמעותית את עלויות המימון וממימון מחדש של החוב מבנק RBS. בטווח הארוך יותר אנו צופים שהחברה תבצע עסקאות נוספות ואף תבצע הנפקות הון נוספות בסאמיט גרמניה, פעולות שעתידות להציף ערך.

אמנם החברה בצעה מספר פעולות חיוביות אבל היינו רוצים לראות גם שיפור תפעולי בנכסים כמו העלאת שכר דירה ושיעור התפוסה. העלאת שיעור התפוסה הממוצע מ 86% ל96% משמעותה גידול של 26-30 מיליון ש''ח ב NOI. עדכנו את מחיר היעד ל 16.4 ש"ח שמשקף אפסייד של 16% ואנחנו נשארים בהמלצת קנייה. כמו כן מאחר שסאמיט גרמניה החלה להיסחר בבורסה בלונדון צרפנו NAV סחיר של החברה שמשקף מחיר יעד של 16.3 ש''ח.