תחילת סיקור של ברורית פיין,אנליסטית כלל פיננסים ברוקראז' ל-3 חברות המהוות הזדמנויות השקעה בגרמניה

כלל פיננסים ברוקראז'. הזדמנויות השקעה בכלכלה החזקה באירופה - בראק נ.ו– ת.יתר 235 ₪, איידיאו- ת.יתר 0.42 אג', גרנד סיטי פרופרטיס- קניה 9€
הזדמנות בגרמניה- בשנים האחרונים הפכה גרמניה ליעד השקעות פופולרי של חברות נדל"ן ישראליות, כגון איידיאו, בראק נ.ו וגרנד סיטי פרופרטיס. בזמן שאירופה עמדה בפני אתגרים כלכליים רבים ומרבית מדינות הגוש נפגעו, ניצבה גרמניה ככלכלה יציבה ומתפתחת המהווה מודל למדינות האחרות בגוש האירו. על רקע משבר החוב באירופה ולאור חוזקה של הכלכלה הגרמנית, המדינה ממשיכה להוות יעד אטרקטיבי להשקעות בנדל"ן.

למרות ששלושת החברות פועלות בשוק הנדל"ן הגרמני, קיימת שונות רבה בין החברות אשר נובעת ביו היתר מתחום פעילות שונה (מגורים להשכרה, מרכזי מסחר וכו'), פיזורים גיאוגרפים שונים בגרמניה, היקף נכסים שונה, מידת הייזום וכן ממודל עסקי שונה של כל החברה. לאחר ביקור בגרמניה ופגישות עם ההנהלות השונות, להלן מסקנותינו העיקריות:

בראק נ.ו, פוטנציאל רב בדיסלדורף לצד תזרים יציב - תיק הנכסים מאופיין בפיזור סקטוריאלי וכן בפיזור גיאוגרפי. לחברה תיק נכסים מניבים בעיקר בתחום המסחר והמגורים להשכרה ברחבי גרמניה לצד פרויקט יזום מגורים משמעותי בדיסלדורף. התחום המניב מהווה רגל יציבה וצומחת לחברה בעוד שפרויקט הייזום מטבעו, בעל מרכיב סיכון גבוה יותר אך טומן בצדו גם הזדמנות לרווח גבוה. ההתקדמות המשמעותית במהלך השנה האחרונה בפרויקט להערכתנו מפחיתה את הסיכון ומלמדת על הפוטנציאל הרב הטמון בו.

איידיאו, תיק נכסים איכותי במרכז ברלין– החברה פועלת בתחום המגורים להשכרה בברלין בלבד, המשמעות שתיק הנכסים יחסית הומוגני. הפורטפוליו המניב מספק נראות טובה של הכנסות אך עם זאת מדובר על תיק נכסים קטן יחסית. נכסי החברה ממוקמים במרכז ברלין ונהנים משיעורי תפוסה גבוהים וביקושים יציבים שמתורגמים לצמיחה בשכ"ד. אנו סבורים כי החברה נמצאת כרגע בנקודת זמן שתקבע את המשך דרכה. האופציות הניצבות מול החברה הם להערכתנו: האצת תהליך רכישת נכסים ואו מכירת הפורטפוליו הקיים.

גרנד סיטי פרופרטיס, השבחת נכסים במצוקה– תיק הנכסים של החברה מורכב ברובו מדירות להשכרה בשני אזורים מרכזיים בגרמניה. המודל העסקי של החברה מתבסס על רכישת נדל"ן במצוקה, נכסים שהגיעו לפשיטת רגל ומוצעים למכירה במחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק. מכאן, פורטפוליו הנכסים מסוכן יותר אך גם בעל פוטנציאל צמיחה משמעותי מאד. במהלך השנתיים האחרונות, הפכה החברה מחברה קטנה לחברה בגודל בינוני במונחי השוק הגרמני. אנו סבורים כי החברה תמשיך להציג צמיחה מהירה על התיק הקיים לצד התמקדות בביצוע רכישות אסטרטגיות נוספות.

תמחור :
1. בראק נ.ו– מכפיל FFO של 12 על הפעילות המניבה הקיימת בתוספת התרומה הצפויה מהפרויקט היזמי בדיסלדורף. אנו ממדלים את התרומה הצפויה מחלק א' וחלק ב' בלבד. המלצת תשואת יתר, מחיר יעד של 235₪ למניה.

2. איידיאו- השווי הכלכלי שלנו נקבע לפי ממוצע תמחור החברה ע"י מכפיל FFOוכן ע"י שווי ההון העצמי לאחר מכירת תיק הנכסים. אנו מעריכים את ההסתברות של כל אחת מהחלופות ב- 50%. החברה נסחרת בתמחור דומה לחברות נדל"ן מובילות הפועלות בתחום המגורים להשכרה בברלין כך שהאפסייד הנוסף עשוי להגיע בעיקר ממכירת תיק הנכסים במחיר גבוה יותר מהמחיר בספרים. המלצת תשואת יתר, מחיר יעד של 0.42 אג' למניה.

גרנד סיטי פרופרטיס- מכפיל ה- FFO שבו נסחרת גרנד סיטי עומד על 13, נמוך משמעותית מהממוצע של החברות הנדל"ן הנסחרות בבורסת פרנקפורט (19). הערכת החברה מתבססת על ה- FFO הצפוי לשנת 2014, לפי מכפיל 15. המלצת קניה, מחיר יעד 9 € של למניה.

ברורית פיין
אנליסטית - כלל פיננסים ברוקראז'