מגדל שוקי הון: "בכלל החברות, אנו צופים רבעון יציב עם נטייה לירידות קלות בהכנסות מנכסים זהים"

רבעון שלישי לא סטנדרטי עם השפעות מנוגדות
אדר עציוני: "הרבעון השלישי צפוי להיות מתון עם צפי לירידה קלה בתוצאות עבור חלק מהחברות לאור תנאי שוק משתנים ומאתגרים יותר. ברמה התמחור, מניות הסקטור אינן זולות, ונסחרות בשווי ההוגן בחברות אמות וגב ים, ומעל לשווי ההוגן במקרה של עזריאלי ומליסרון. לאור רמות התמחור והסכנות הפוטנציאליות לשחקניות בענף, יש להחזיק בסקטור המניב כיום פחות ממשקל שוק"

טרום פרסומי תוצאות הרבעון השלישי של חברות הנדל"ן המניב בישראל, להלן תחזיותינו בדבר התוצאות הצפויות.

רבעון שלישי לא סטנדרטי עם השפעות מנוגדות
לרוב, הרבעון השלישי המשקף את תוצאות חודשי הקיץ, הוא בד"כ רבעון חזק, עם רוח גבית לתוצאות מעליית מדדי המחירים וגידול בפדיונות בקניונים. אמנם, גם הפעם עליית מדדי המחירים תתרום לגידול בהכנסות, אולם בסקטור הקניונים, בשונה מבעבר, אנו צופים דווקא ירידה בפדיונות, במיוחד לאור העובדה כי ספטמבר היה חודש מכירות חלש. בנוסף לכך, הוצאות חשמל גבוהות מהרגיל בשל חודשי הקיץ צפויות אף הן לקזז מהתוצאות.

בסקטור המשרדים, נמשיך לעקוב האם מגמת ההיחלשות נמשכת. כאמור, כבר לפני מספר רבעונים זיהינו מגמת ירידה בתפוסות בחלק מהאזורים עם קושי באכלוס מחדש של שטחים שהתפנו. באזור גוש דן, מתחילים להגיע לשלבי סיום מספר פרויקטים אשר מגבירים את התחרות על השוכרים ולהערכתנו צפויים ללחוץ מטה את מחירי השכירות (בינתיים בצורה מתונה, אך הלחץ יגבר מרבעון לרבעון עם התקדמות בפרויקטים רבים נוספים הנמצאים בשלבי הקמה).

בסקטור מרכזי המסחר והקניונים, נחפש אחר סימנים לשינוי בכוחות השוק ולהשפעת הרעת מצב השוכרים והירידה בפדיונות על התפוסה או דמי השכירות. לאחר שחודשי הקיץ לא הביאו את הפדיונות בהם הורגלו השוכרים, והפרסומים על עוד ועוד רשתות אשר נקלעות למצוקה כלכלית, מעניין יהיה לראות מתי תחלחל ההשפעה על תוצאות חברות הסקטור והאם תחול אדפטציה אצל בעלי הנכסים לשינויים המתרחשים בענף.

צפי ליציבות עם נטייה לירידה
באופן כללי לגבי כלל החברות, אנו צופים רבעון יציב עם נטייה לירידות קלות בהכנסות מנכסים זהים כאשר עליית המדד ברבעון השני תשפיע לטובה ומנגד יעיבו נתוני השוק. אנו צופים עליה בשורת ההכנסות אצל ק.עזריאלי וגב ים, אשר תגיע ברובה בשל אכלוסי נכסים ופחות בגלל שיפור בתוצאות, אמות צפויה להציג ירידה בשל הכנסה חד"פ שנרשמה ברבעון קודם ומליסרון בשל מכירת נכסים (נהריה והדר ירושלים) בתחילת הרבעון. ברמת השערוכים, אפשר כי נראה שערוכים בשל עליית המדדים ברבעון השני והשלישי, אולם אנו לא צופים שינויים מהותיים בשיעורי ההיוון של הנכסים המניבים. לפי המסורת, גב ים צפויה לשערך את קרקעותיה ברבעון זה.
ה-FFO של מרבית החברות צפוי להמשיך להיות מושפע לטובה בשל הוזלת מקורות המימון.


אדר עציוני, מנהל מחלקת הסל סייד במגדל שוקי הון: "הרבעון השלישי צפוי להיות מתון עם צפי לירידה קלה בתוצאות עבור חלק מהחברות לאור תנאי שוק משתנים ומאתגרים יותר. ברמה התמחור, מניות הסקטור אינן זולות ונסחרות בשווי ההוגן אצל אמות וגב ים ומעל לשווי ההוגן במקרה של עזריאלי ומליסרון. לאור רמות התמחור והסכנות הפוטנציאליות לשחקניות בענף, יש להחזיק בסקטור המניב כיום פחות ממשקל שוק."

ק. עזריאלי- ה-NOI של הקבוצה צפוי להסתכם ברבעון השלישי לכ-281 מ' ₪, גידול של כ-2% לעומת הרבעון המקביל והקודם. רמת ה-FFO צפויה לעמוד על כ-190 מ' ₪, שיפור של כ-2% לעומת הרבעון הקודם.
צפי NOI ל-2013: 1,119 מ' ₪, צפי FFO ל-2013: 750 מ' ₪. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר על בסיס הצפי לשנה קדימה (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-7.35%. תשואת הדיבידנד הצפויה ל-2013 היא כ-2.1%. להערכתנו, מניית ק. עזריאלי מתומחרת מעל לשוויה ההוגן. בהיבט של תמחור, סיכון-סיכון ופוטנציאל אל מול האלטרנטיבות, אנו סבורים כי מניית הקבוצה עדיפה כיום על פני החזקה במליסרון.
המלצתנו לעזריאלי הינה החזק עם מחיר יעד של 105 ₪ למניה.

מליסרון – לאחר מכירת החזקת החברה בקניון הצפון בנהריה והדר בירושלים בתחילת יולי, ומנגד המשך תרומה של גרנד קניון באר שבע צפוי ה-NOI הרבעוני לעמוד על רמה של כ-239 מ' ₪. זהו קיטון צפוי של כ-4% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-0.3% לעומת הקודם. ה-FFO (חלק החברה) צפוי לעמוד על כ-113 מ' ₪, גידול של כ-2% לעומת הרבעון הקודם. רמת המינוף (LTV) לאחר מכירת הנכסים, שערוך הגרנד קניון בבאר שבע והנפקת הון למוסדיים לפני כחודשיים, ירדה מעט ועומדת על כ-66%.
צפי NOI ל-2013: 982 מ' ₪, צפיFFO ל-2013: 453 מ' ₪. תשואת הדיבידנד הצפויה ל-2013 על בסיס מחיר המניה הנוכחי היא כ-3.7%. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר על בסיס הצפי לשנה קדימה (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-7.5%.
המלצתנו למליסרון הינה החזק עם מחיר יעד של 85 ₪ למניה.

אמות- להערכתנו, ה-NOI ברבעון הקרוב יסתכם לכ-120 מ' ₪, גידול של כ-4% לעומת הרבעון המקביל ומנגד קיטון של כ-2% לעומת הרבעון הקודם (אשר הושפע מהכנסה חד"פ). ה-FFO הרבעוני צפוי להערכתנו, לעמוד על כ-67 מ' ₪, קיטון של כ-3% לעומת הרבעון הקודם.
צפי NOI ל-2013: 480 מ' ₪, צפי FFO ל-2013: 270 מ' ₪. תשואת הדיבידנד הצפויה ל-2012 היא כ-6.3%. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר על בסיס הצפי לשנה קדימה (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-7.95%.
המלצתנו לאמות הינה החזק עם מחיר יעד של 10 ₪ למניה.

גב ים- אנו צופים כי ה-NOI לרבעון הקרוב יעמוד על כ-83 מ' ₪, גידול של כ-4% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1% לעומת הקודם. רמת ה-FFO צפויה לעמוד על כ-41 מ' ₪ (חלק החברה) גידול קל לעומת הרבעון הקודם.
צפי NOI ל-2013: 332 מ' ₪, צפי FFO ל-2013: 161 מ' ₪. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר על בסיס הצפי לשנה קדימה (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-8.7%. תשואת הדיבידנד החזויה ל-2013 על בסיס מחיר המניה הנוכחי, עומדת על מעל 10%.
משיקולי תמחור, צפי דיבידנד, חשיפה ופיזור הפעילות בשוק המשרדים, גב ים היא החברה המועדפת עלינו כיום בשוק המשרדים. המלצתנו לגב ים הינה החזק עם מחיר יעד של 955 ₪ למניה.