כלל פיננסים ברוקראז'. אמות - סימני האטה בתחום המשרדים

דוח פושר לרבעון. חזרה על המלצת תשואת שוק, 10.5 ₪
מצב התייחסות ברורית פיין, אנליסטית כלל פיננסים ברוקראז לאמות

אמות מפרסמת דוח סביר לרבעון השני כאשר הצמיחה שמציגה החברה מיוחסת בעיקר לרכישות האחרונות. קצב צמיחת ההכנסות מהנכסים הקיימים מתמתן בעיקר בתחום המשרדים. חוזרים על המלצת תשואת שוק, מחיר יעד 10.5 ₪.

צמיחה בעיקר מרכישות – ה- NOI ברבעון הסתכם בכ- 122 מ' ₪ וכלל הכנסה חד פעמית בסכום של כ- 3.3 מ' ₪. בנטרול ההכנסה החד פעמית , ה- NOI רשם גידול של כ- 4.3% בהשוואה לרבעון המקביל ועלייה של 2.3% בהשוואה לרבעון הקודם. הצמיחה נבעה בעיקר כתוצאה מרכישת נכסים חדשים (בעיקר בניין HP), כאשר התזרים מנכסים זהים רשם גידול מינורי של 0.5% מהרבעון המקביל ובנטרול ההכנסה החד פעמית רשם ירידה של כ-2%.

שיעור התפוסה בתחום המשרדים ממשיך לרדת - שיעור התפוסה של אמות עמד על 95.9% ברבעון בהשוואה ל- 96.6% ברבעון הראשון ו- 97.7% בדצמבר 2012. למרות הירידה, עדיין מדובר בשיעור תפוסה גבוה מאד. הירידה נובעת מתחום המשרדים, שמתחיל להראות סימני האטה ראשונים. היצע המשרדים שניבנה והמעבר של חברות גדולות ממרכז ת"א, מתחיל להשפיע על שוק המשרדים להשכרה. להערכתנו, חוסר הוודאות השורר כיום בענף המשרדים ימשיך להאט את קצב הצמיחה באמות וכן עלול להמשיך להשפיע לרעה על שכירויות מתחדשות. עם זאת, אמות נהנית מפיזור עסקי יחסית רחב כאשר תחום המשרדים מהווה כ- 43% מתיק הנכסים של החברה.

FFO למניה – גידול של 6.1% בהשוואה לרבעון המקביל ל- 29.4 אג' למניה, ועלייה של כ- 5.0% בהשוואה לרבעון הקודם. בנטרול ההכנסה החד פעמית ברבעון, קצב ה- FFO לשנה קדימה על סמך הרבעון הנוכחי עומד על 263 מ' ₪. החברה נסחרת במכפיל FFO של כ- 10 ,תשואה של 10%.

שיעור התשואה המשוקלל בספרים – נותר ללא שינוי בהשוואה לרבעון הראשון ועמד על 7.8% ברבעון. החברה לא ביצעה שערוכים לכלל נכסיה ברבעון ורשמה רווחי שערוך של 36 מ' ₪ בלבד.

מעדכנים תחזית ל- NOI כלפי מעלה ול- FFO למניה כלפי מטה – החברה מעלה את תחזית ה- NOI לשנת 2013 לטווח של 475-480 מ' ₪ בהשוואה לטווח של 467-477 מ' ₪ ברבעון הקודם אך מפחיתה את תחזית ה- FFO למניה לטווח של 105-108 אג' לעומת ל- 106-110 בעדכון הקודם. הפחתת התחזית נובעת בעקבות גיוס ההון במהלך הרבעון (כ- 263 מ' ₪) שהגדיל את קופת המזומנים של החברה.

תשואת דיבידנד עדיין אטרקטיבית - החברה הכריזה על חלוקת הדיבידנד הרבעוני בסך של 16 אג' למניה שיחולק בספטמבר. בכוונת החברה לחלק בשנת 2013 דיבידנד שנתי מינימלי בסך של 64 אג' למניה, סכום זה משקף תשואת דיבידנד של כ- 6.2%.

רכישת מתחם טרה בסמוך לתוצרת הארץ – החברה הודיע כי חתמה על הסכם משותף עם גב ים לרכישת מתחם טרה בת"א בתמורה ל- 54 מ' "₪ (27 מ' ₪ חלק אמות). המתחם ממוקם בסמוך לקרקע הנמצאת בבעלותם של גב ים ושל אמות (תוצרת הארץ) ובכוונתן לפעול לבניה במתחם מאוחד ולהגדלת זכויות הבניה בו. הרכישה האחרונה מתווספת לשורת עסקאות בהיקף של כ- 311 מ' ₪ שאמות ביצעה מאז תחילת השנה.