המשך מגמת עליה בהתחלות הבניה לקצב התואם את צרכי המשק תתמוך בייצובו של שוק הדיור

כלכלני לאומי: אגף הכלכלה מתוך: סקירות תקופתיות

היקף מכירת הדירות החדשות מצוי ברמת שיא

בחודש מאי נמכרו כ-2,130 יחידות דיור חדשות ביזמה פרטית וציבורית כאשר מתוכן 1,562 יחידות דיור נבנו ביוזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות). רמות אלה משקפות קצב שנתי של כ-18.7 אלפי יחידות דיור, הדומה לממוצע היקף המכירות מתחילת השנה. יש לציין כי בחודש מאי נרשם גידול חריג ביחס להיקפי המכירות בחודשים מרץ-אפריל וזאת כפי הנראה כתוצאה מהקדמה של נטילת משכנתאות על ידי משקי הבית בשל הצפי להעלאת שיעור המע"מ ביוני (כפי שניתן לראות בתרשים העליון). בנטרול אפקט המע"מ, היקף המכירות היה ככל הנראה נמוך יותר, דבר אשר היה מוריד את קצב המכירות השנתי מתחת לממוצע. עם זאת, עדיין מדובר ברמת שיא של מכירות ביחס לשנים האחרונות.


מהן המגמות בשוק הדיור?
מגמת הירידה בשיעור הריביות על המשכנתאות נמשכה בחודש מאי על רקע המשך המדיניות המוניטארית המרחיבה במשק והמשיכה לשחוק את הריבית שניתן לקבל בהשקעות "סולידיות" מחד והוזילה את ריבית המשכנתאות, לעת עתה, מאידך. הריביות הממוצעות (על פני טווחי זמן שונים) ירדו בכל מסלולי ההצמדה לרמות שפל, כאשר הריבית הצמודה למדד ירדה לרמה של 2.07%, והריבית השקלית ירדה לרמה של 3.22%.

בצד ההיצע, אמנם נרשמה ירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות, אך מצד שני, היקף התחלות הבניה התייצב בעת האחרונה ברמה של כ-40 אלף יחידות לשנה ויש בו אף גידול מתון. כפי שניתן לראות בתרשים דלעיל, בחודש מאי נמשכה הירידה בהיקף המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות, אשר ירד לרמה של 15,295 בחודש מאי, המשקף ירידה של 6.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, דבר אשר תמך (יחד עם הגידול במכירות) בהמשך מגמת ירידה של חודשי ההיצע לרמה של 9.8 חודשים בחודש מאי. מניתוח שערכנו בעבר עולה כי טווח חודשי ההיצע 'הניטראלי' הינו 10-13 חודשים, כאשר בטווח זה הלחצים לעליות או ירידות מחירים הינם מתונים. ירידה מתחת לטווח זה, כפי שקרה בחודש מאי, ואם תמשך, תומכת בהמשך עלייה במחירי הדיור (על בסיס שיעור שינוי ב-12 החודשים האחרונים).

בהמשך לאמור לעיל, יש לציין כי בחצי השנה האחרונה נרשמה התאוששות מסוימת בהיקף התחלות הבנייה לאחר שאלה עלו ברביע הראשון של 2013 לרמה של 41.6 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים. המשך מגמת עליה בהתחלות הבניה לקצב התואם את צרכי המשק (ככל הנראה כ-45 אלף דירות בשנה לצרכים דמוגרפיים והשקעתיים) תתמוך בייצובו של שוק הדיור אשר עדיין מתאפיין בעודפי ביקוש על פני ההיצע.

להערכתנו, התפתחות המכירות והמחירים העתידית, תושפע בטווח הקצר-בינוני מהמגמות בפעילות הריאלית הממשיכות להצביע מחד, על האטה בביקושים במשק, ותומכות בירידה בלחצים התומכים בעליות מחירים, אך מנגד, הריבית הנמוכה מהווה תמריץ להגדלת הביקושים לדירות. גורם משמעותי הוא המדיניות הממשלתית המשפיעה על צד ההיצע, אשר במידה ויתרחב בהתאם לצרכי המשק הוא עשוי לתמוך בהתייצבות המחירים בשוק הדיור, זאת תוך כדי תרומה לצמיחה ולהכנסות המדינה.

נמשכת המגמה של כניסת תנועות הון (נטו) התומכת בהתחזקות שער החליפין של השקל

בחודש מאי הסתכם היקף ההשקעות במט"ח של תושבי חוץ בישראל בכ-480 מיליוני דולרים, כתוצאה מהשקעות ישירות בהיקף של 522 מיליוני דולרים אשר קוזזו על ידי מימוש השקעות פיננסיות של ני"ע סחירים.

בפרט, ראויה לציון בחודשים האחרונים פעולתם של תושבי חוץ באג"ח ממשלתיות אשר התאפיינה בחודש מאי במימושים בהיקף של 221 מיליוני דולרים בניגוד למגמת הרכישות נטו, הן מתחילת השנה, והן ב-12 החודשים האחרונים. מנתונים ראשוניים לחודש יוני עולה, כי בחודש זה בוצעו מימושים בהיקף של 440 מיליוני דולרים, דבר אשר עשוי להעיד על שינוי מגמה. בניגוד למגמה בשוק האג"ח הממשלתי, הגדילו המשקיעים הזרים את חשיפתם לשוק המניות הישראלי בהיקף של 175 מיליוני דולרים, בהמשך למגמה מתחילת השנה, ועל פי נתונים ראשוניים, המגמה נמשכה גם בחודש יוני.

במקביל, בחודש מאי, הסתכמו תנועות ההון היוצאות של ישראלים בחו"ל בהיקף של 222 מיליוני דולרים, כתוצאה מהשקעות ישירות בחו"ל בהיקף של 246 מיליוני דולרים אשר קוזזו בירידה של 24 מיליוני דולרים בתנועות ההון הפיננסיות היוצאות בעיקר על רקע מימושים נטו בהיקף של 90 מיליון דולר בשוק המניות בניגוד למגמה ב-12 החודשים האחרונים.

במבט כולל, במהלך חמשת החודשים הראשונים של 2013, עלו ההשקעות הישירות נטו שנכנסו לישראל במידה ניכרת על ההשקעות הפיננסיות יוצאות. במידה וקצב תנועות ההון השונות ימשך במהלך כל שנת 2013, כפי שהיה בחמשת החודשים הראשונים של השנה (בנטרול אירועים חריגים), עודף תנועות ההון הנכנסות לישראל עשוי להסתכם בכ-8 מיליארד דולר. המגמה של עודף בתנועות ההון הנכנסות נטו במט"ח, במקביל לעודף בחשבון השוטף של מאזן התשלומים, תרמה עד כה לכוחות הפועלים לייסוף השקל.