כלל פיננסים ברוקראז'. עזריאלי - לא עוצרת בדרך מנחם בגין. רבעון חיובי, תשואת יתר 113

התייחסות ברורית פיין, אנליסטית כלל פיננסים ברוקראז' לדוחות עזריאלי
עם כל הכבוד לדוח הסיפור המרכזי הוא הבניין האליפטי – אתמול הודיעה הקבוצה כי היא רוכשת את בית ידיעות אחרונות הממוקם בדרך מנחם בגין וצמוד למרכז עזריאלי, בעבור 374 מ' ₪. המבנה החדש, קרי המגדל האליפטי, יהווה חלק מהמרכז הקיים ויכלול K10 מ"ר מסחר (הרחבה לקניון עזריאלי הקיים), K29 מ"ר משרדים וכן 30K מ"ר מגורים ב- 60 קומות. הקבוצה מעריכה את עלויות הבניה בכ- 600 מ' ₪ נוספים. הרכישה האחרונה מתווספת לשתי העסקאות שביצעה החברה בשנתיים האחרונות על הציר המרכזי, מתחם שרונה ומתחם קופ"ח.

דוגמא מצוינת לחשיבה ארוכת טווח של הקבוצה– העסקה האחרונה ללא ספק תהפוך את עזריאלי לשולטת בציר שמשנה את פניו. דרך מנחם בגין צפויה להפוך למרכז העסקים הראשי של תל אביב בשנים הקרובות. באזור כיום נמצאות עתודות הפיתוח הגדולות במדינה לצד פעילות תחבורתית עיקרית (רכבת בינעירונית, רכבת קלה בעתיד ואוטובוסים עירוניים ובין-עירוניים). עזריאלי מבחינתה קונה יתרון גדול על מתחרותיה ומבססת לעצמה בסיס איתן באזור אשר יהיה קשה מאוד להתחרות בו בשלב מאוחר יותר.

וגם הדוח הרבעוני טוב מאד- ה-NOI הסתכם בכ- 277 מ' שח, גידול של 3% בהשוואה לרבעון המקביל וגידול של 0.7% לעומת הרבעון הקודם. צמיחה של 2.6% בתזרים מנכסים זהים במהלך הרבעון, כאשר בתחום הקניונים נרשם גידול של 1.7%, בתחום המשרדים של כ- 6% ובנכסים בארה"ב נרשמה סטגנציה. למרות שמזהים התמתנות בקצב הצמיחה בנכסים הקיימים, הקבוצה עדיין מציגה שיעורי צמיחה גבוהים ביחס לחברות האחרות הפועלות בענף. אנו מעריכים כי צמיחה עתידית בנכסים הקיימים תהיה בשוליים.

צמיחה גם ב- FFO - ה- FFO הסתכם בכ- 182 מ' ₪, גידול של כ- 4% בהשוואה לרבעון המקביל וגידול של 0.6% לעומת הרבעון הקודם. נזכיר כי באוגוסט עזריאלי צפויה לגייס מיליארד ₪ באג"ח המיועדות להחלפת הלוואה בסכום של כ- 930 מ' ₪ כנגד מרכז עזריאלי אשר נושאת ריבית שנתית של כ- 6%. להערכתנו, החברה תשיג מימון מחדש לנכס בריבית נמוכה יותר באופן משמעותי, מהלך הצפוי לתרום לצמיחה נוספת ב- FFO . החברה נסחרת כיום בתשואת FFO של כ- 9%, ללא נטרול המזומן.

הנכסים בפיתוח והקמה- הקבוצה ממשיכה להתמקד בהשקעות הנרחבות בנדל"ן ביניהם הפרויקטים בחולון, רמלה ,ראשונים והקרייה. שווי נדל"ן להשקעה בספרים עומד על כ- 1.3 מיליארד ₪ והקבוצה צפויה להשקיע מעל ל- 3 מיליארד ₪ נוספים במהלך השנים הבאות (ללא בית ידיעות אחרונות). התקדמות הפרויקטים בייזום צפויה להעלות את רמת המינוף של החברה בהדרגה (חוב נטו ל- CAP כיום עומד על 27%).

שורה תחתונה - עזריאלי היא דוגמת מופת ליזמות מצוינת. הקבוצה ממשיכה לצעוד קדימה ולבסס את מעמדה כחברת הנדל"ן המובילה בישראל. הפרויקטים בייזום ובהקמה, בהיקף של מעל ל- 5 מיליארד ₪, יהוו את מקור הצמיחה העיקרי של הקבוצה במהלך השנים הבאות. לא ניתן להתעלם מהעובדה שהקבוצה ממשיכה להציג דוחות טובים רבעון אחר רבעון, גם ביחס לענף כולו. לאור האמור לעיל, אנו מעלים את מחיר היעד ל- 113 ₪ , פער של כ- 11% מעל המחיר בשוק ומעדכנים את המלצה שלנו לתשואת יתר.


ברורית פיין
אנליסטית - כלל פיננסים ברוקראז'