אלוני חץ: הסכם מחייב להשקעה בחברת Carr Properties תמורת 300 מיליון דולר

אלוני חץ תשקיע 300 מיליון דולר (כ- 1.1 מיליארד ש"ח) תמורת 50% מחברה חדשה בשם Carr
בשותפות שווה עם קרן השקעות בנדל"ן מבית JP Morgan אשר תשלוט בפעילותה של Properties Carr ותחזיק בה 90%

בבעלותה (המלאה או החלקית) של Carr, 20 בנייני משרדים בשטח השכרה כולל של כ-350 אלף מ"ר ובשווי של כ-1.1 מיליארד דולר (חלקה של Carr הינו כ- 230 אלף מ"ר וכ-714 מיליון דולר), המושכרים לטווחים שונים למאות שוכרים

הנכסים האמורים הניבו בשנת 2012 הכנסות תפעוליות נטו (NOI) בסך של כ-68 מיליון דולר (חלקה של Carr – 45 מיליון דולר)

בהתבסס על התוכנית העסקית של Carr וההון העצמי שיהיה לאחר השקעתה של אלוני חץ צופים השותפים כי Carr תוכל להגיע להיקף נכסים של כ- 1.5 מיליארד דולר

מעמדה המיסויי של Carr יהיה קרן השקעות בנדל"ן (REIT) והיא תהיה מחויבת לחלק את רווחיה - צפי תזרים הדיבידנד השנתי שיקבלו השותפים בשנים הקרובות בממוצע יהיה בשיעור של כ- 6%

נחתמו הסכמים מחייבים לפיהם אלוני חץ תשקיע 300 מיליון דולר (כ- 1.1 מיליארד ש"ח) תמורת 50% מחברה בשותפות שווה עם Special Situation Property Fund of JP Morgan Chase Bank.
אל החברה החדשה יועברו בנייני משרדים באזור מטרופולין וושינגטון DC לרבות חברות ניהול נכסים כמפורט בהמשך והיא תשלוט בפעילותה של Carr Properties.

במועד החתימה, הפקידה אלוני חץ בנאמנות 10 מיליון דולר. במקרה בו לא תושלם העסקה קיימים בהסכמים הוראות לגבי פיקדון זה וכן ביחס לקנסות מוסכמים הדדיים (Breakup cost).

השקעתה של אלוני חץ תשמש את Carr לפירעון חובות פיננסים שלאחר הקטנתם, צפוי שיעור החוב הפיננסי שלה להיות כ- 26% מסך המאזן.

Carr תעסוק במישרין ובעקיפין, בהשקעה בנדל"ן מניב לצרכי השכרה, לרבות ניהול ואחזקה של בנייני משרדים שבבעלותה באזור מטרופולין וושינגטון DC וכן ברכישה, ייזום ופיתוח של מקרקעין לצורכי השכרה באותו אזור.

ל- Carr יהיה צוות ניהול פנימי מלא, בעל ניסיון של שנים רבות בשוק הנדל"ן בוושינגטון DC.
נשיאה ומנהל העסקים הראשי שלה יהיה מר אוליבר קאר (Oliver Carr III) אשר מוביל את CARR בעשור האחרון.
נתן חץ, יכהן כיו"ר הדירקטוריון של Carr.

במועד השלמת העסקה, יהיו בבעלותה (המלאה או החלקית) של Carr 20 בנייני משרדים בשטח השכרה כולל של כ-350 אלף מ"ר ובשווי של כ-1.1 מיליארד דולר (חלקה של Carr הינו כ- 230 אלף מ"ר וכ-714 מיליון דולר), המושכרים לטווחים שונים למאות שוכרים.
הנכסים האמורים הניבו בשנת 2012 הכנסות תפעוליות נטו (NOI) בסך של כ-68 מיליון דולר (חלקה של Carr - 45 מיליון דולר). נכון לתום שנת 2012 שיעור השטח הלא מושכר הינו כ-15.5%.
בנוסף, יהיו בבעלותה של Carr 4 פרויקטים להקמת בנייני משרדים, אשר נכון למועד זה מצויים בשלבי פיתוח שונים, בהיקף שטחי השכרה כולל של כ-65 אלף מ"ר (חלקה של CPC כ-55 אלף מ"ר).

השלמת העסקה (Closing) צפויה להתבצע במהלך הרבעון השלישי של 2013.

בכוונת אלוני חץ לממן את השקעתה הצפויה ב- Carr בהיקף של 300 מיליון דולר (כ-1.1 מיליארד ש"ח) ממקורותיה העצמיים, מניצול חלקי של קווי אשראי לזמן ארוך מבנקים העומדים לרשות החברה וכן מגיוסי חוב/ הון ככל שיידרשו.

בהתבסס על התוכנית העסקית של Carr ובהתאם לאסטרטגיה שלה והונה העצמי (פרופורמה) לאחר השקעתה של אלוני חץ, צופים השותפים כי Carr תוכל להגיע בשנים הקרובות, באמצעות רכישה ופיתוח של נדל"ן נוסף, להיקף נכסים של כ- 1.5 מיליארד דולר, תוך התמקדות בהשקעות בסקטור המשרדים במטרופולין של וושינגטון DC.

מעמדה המיסויי של Carr יהיה קרן השקעות בנדל"ן (REIT) והיא תהיה מחויבת לחלק את רווחיה, בהתאם לדרישות חוקי המס בארה"ב.
הצדדים צופים כי תזרים הדיבידנד השנתי שיקבלו בשנים הקרובות בממוצע יהיה בשיעור של כ- 6%.

הסביבה העסקית:
שוק המשרדים בוושינגטון הינו מהיציבים ביותר בארה"ב מתחילת שנות ה-80. תיחומו הגיאוגרפי של השוק במטרופולין וושינגטון DC, כולל את מחוז קולומביה, צפון וירג'יניה ודרום מרילנד ("השוק").
בהסתמך על סקירה מחודש אפריל 2013 שנערכה על ידי Jones Lang Lasalle, נכון לחודש מרץ 2013, הסתכם נפח שטחי ההשכרה הכולל בסקטור המשרדים בוושינגטון DC בכ- 30 מיליון מ"ר והוא מהווה את שוק המשרדים השני בגודלו בצפון אמריקה.
שיעור השטחים הפנויים בשוק (vacancy) עומד על כ- 15.5% (לעומת כ-17% בכלל שוק המשרדים האמריקאי).
היקף התחלות הבנייה למשרדים הקיים בשוק הינו בשיעור של כ-2% מהיקף שטח ההשכרה הקיים.
היקף העסקאות שבוצעו בשוק בתחום המשרדים בשנת 2012 (מכירה/קנייה של משרדים) הסתכם בכ-5 מיליארד דולר.
נכון למרץ 2013, ממוצע מחירי השכירות בשוק עומד על סך של 36$ לרגל רבוע לשנה (לעומת 29 $ לרגל רבוע לשנה בממוצע בשוק המשרדים האמריקאי כולו).
כ-23% מהיקף שטחי המשרדים המושכרים בשוק הינו לסוכנויות ממשל פדראליות.
שיעור האבטלה בוושינגטון הינו הנמוך ביותר מבין 40 הערים הגדולות בארה"ב ונכון למרץ 2013, הוא הסתכם בכ-5.8% (לעומת 7.7% בממוצע בארה"ב בכלל).