מגדל שוקי הון ,דו"ח רבעון 4 חברת אמות

תוצאות פושרות אשר היו מתחת לצפי המוקדם, יחד עם תחזית מאכזבת ל-2013
אדר עציוני: " לאחר שרמת התפוסה הממוצעת הציגה ברבעון קודם לראשונה מזה כשנתיים ירידה, ברבעון הנוכחי נרשמה בסה"כ יציבות, אך היא נבעה בעיקר מעליה משמעותית במגזרים קטנים יחסית, כאשר דווקא בשני המגזרים המרכזיים של החברה (משרדים ומרכזים המסחריים), נרשמה ירידה בתפוסות, בעיקר במשרדים"

אנו ממליצים על החברה בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 10 ₪ למניה.

אדר עציוני, מנהל מחלקת המחקר במגדל שוקי הון מנתח את דו"ח רבעון 4 של חברת אמות, ומסביר שהירידה בתוצאות הרבעון הרביעי והתחזית לשנת 2013 של חברת אמות הוא תוצאה ישירה למגמה השלילית המסתמנת בשוק המשרדים בישראל

לדבריו, " תוצאות פושרות לאמות ברבעון הרביעי אשר היו מתחת לצפי ברמת ה-NOI ובהתאם לצפי מבחינת ה-FFO. התחזית קדימה מאכזבת יחסית, במיוחד בשורת ה-FFO, כאשר אינפלציה נמוכה, קושי באכלוס בניין פלטינום בפ"ת וצפי ירידת שכ"ד בגין סיום תקופת הבטחת ההכנסה בקניון קרית אונו, צפויים להאט את קצב צמיחת ההכנסות.

עציוני הוסיף, "לאחר שרמת התפוסה הממוצעת הציגה ברבעון קודם לראשונה מזה כשנתיים ירידה, ברבעון הנוכחי נרשמה בסה"כ יציבות, אך היא נבעה בעיקר מעליה משמעותית במגזרים קטנים יחסית, כאשר דווקא בשני המגזרים המרכזיים של החברה (משרדים ומרכזים המסחריים), נרשמה ירידה בתפוסות, בעיקר במשרדים. בהמשך לנימה המאכזבת יחסית של הדוחות לרבעון הרביעי, הדיבידנד ל-2013 יישאר ללא שינוי (64 אג' למניה בחלוקה רבעונית), כאשר למרות שהתשואה הנוכחית על מחיר המניה עומדת על כ-6.5%, זו הפעם הראשונה מזה מספר שנים שלא חל גידול בדיבידנד"

עציוני מסביר את מצב שוק המשרדים ומסביר את הירידות המתונות אך העקביות בחברות הנדל"ן המניב בישראל
"תחזיותינו השליליות לגבי עתיד סקטור המשרדים בישראל ידועות, כאשר, להערכתנו, אנחנו נמצאים כיום רק בתחילתו של הסייקל השלילי, אנו סבורים כי הסימנים השליליים יתרבו מרבעון לרבעון באופן איטי יחסית בשל העובדה שלוקח זמן עד שירידת הביקוש מתורגמת לחוזי השכירות, אבל המגמה ברורה.


גידול בהכנסות - גידול של כ-4% בהכנסות משכר דירה ודמי ניהול ברבעון הרביעי לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1% לעומת הרבעון הקודם. עיקר הסיבה לעליה לעומת הרבעון הקודם נבעה מרכישת נכסים, מעליית המדד והמשך הנבה מנכסים שהקמתם הושלמה. ברמה השנתית חלה עליה של כ-5% בהכנסות לכ-520 מ' ₪.

גידול ב-NOI ויציבות ב-NOI מנכסים זהים – ה-NOI ברבעון עמד על כ-116 מ' ₪ (נמוך מהתחזית שלנו לכ-118 מ'). זהו גידול של כ-4% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1% לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI מנכסים זהים רשם עליה קלה של כ-2% לעומת הרבעון המקביל ונותר ללא שינוי לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI השנתי עמד על כ-458 מ' ₪, גידול של כ-5% לעומת שנה קודמת וברף העליון של תחזית החברה מרבעון קודם (448-458).
על בסיס 4 Qבתוספת צפי שינויי שכ"ד מחוזים שנחתמו והפרשי הצמדה וללא נדל"ן בהקמה, עומד ה-NOI המתוקנן לשנה קדימה על כ-460 מ' ₪.
שיעור ההיוון המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה בהתבסס על ה-NOI ירד בצורה משמעותית לרמה של כ-7.73% (7.9% ברבעון קודם וגם בסוף 2011). אנו סבורים כי מדובר בתמחור יתר לנכסי הנדל"ן להשקעה של החברה, ביחס לרמות התמחור הנוכחיות בשוק המניב וביחס לאי הודאות והצפי השלילי לעתיד לבוא, בעיקר במגזר המשרדים.
לפי ניתוח רגישות שערכה החברה, כל שינוי של 0.25% בשיעור ההיוון המשוקלל משפיע בממוצע בכ-193 מ' ₪ על שווי תיק המניבים של החברה, כך שקיים סיכוי לא מבוטל לשערוכים שליליים במבט לעתיד.

יציבות ב-FFO – לפי הצפי, עמד על כ-64 מ', יציבות לעומת הרבעון המקביל וגידול קל לעומת הקודם. ברמה השנתית עמד ה-FFO על 254 מ' ₪, גידול של כ-5% לעומת 2011 וכצפוי ברף העליון של התחזית (245-255).
קצב ה-FFO לשנה קדימה על בסיס 4Q עומד על כ-255 מ' ₪.

תפוסה יורדת בסקטורים המרכזיים – בכלל נכסי החברה, נרשמה יציבות בתפוסה שעומדת על רמה של כ-97.7% (97.6% ברבעון הקודם), אולם מפילוח הנתונים עולה תמונה שונה, כאשר בשני המגזרים הגדולים של החברה (משרדים מרכזים מסחריים) נרשמה דווקא ירידה בתפוסה של כ-1.3% במשרדים (לכ-96.3%) וכ-0.5% במרכזים המסחריים (לכ-98%). למרות שהתפוסות עדיין גבוהות, ירידות אלה חריגות ביחס למגמה החיובית שליוותה את שני הסקטורים הללו בשנים האחרונות, ואפשר כי מבשרות על שינוי כיוון לעתיד. מגזר הפארקים התעשייתיים אשר רשם עליה של כ-1.4% בתפוסה ומגזר התחנות המרכזיות שרשם שיפור של כ-9% בתפוסה, הם אלה שאחראיים ליציבות בתפוסה הכוללת. שינוי המגמה בסקטורים המרכזיים ראוי לבחינה במהלך הרבעונים הקרובים במיוחד לאור הסימנים להאטה כלכלית במשק.

שערוכים – ברבעון הרביעי חל גידול של כ-53 מ' ₪ בשווי הנדל"ן להשקעה ובהקמה (כ-88 מ' ₪ בשנת 2012 כולה), מתוך כך, עליה של כ-30 מ' ₪ במגזר המשרדים, כ-10 מ' ₪ במגזר המרכזים המסחריים, כ-4 מ' ₪ בסופרמרקטים וירידה של כ-11 מ' ₪ במגזר התחנות המרכזיות. עליית שווי חלה גם בשווי מתחם מע"ש פלדות באזור אשר החברה פועלת לשינוי היעוד שלו ושוערך מעלה בכ-22 מ' ₪ לאור התקדמות התב"ע.

תחזית – החברה פרסמה תחזית נמוכה יחסית ל-2013 לעומת הצפי המוקדם שלנו: NOI: 467-477 מ' ₪ , FFO של: 247-257 מ' ₪. התחזית מבוססת על הפרמטרים הבאים: צפי חידושי חוזים, סביבת אינפלציה של כ-1.5% ב-2013, צפי רכישות של כ-250 מ' ₪ במחצית השנייה של 2013 והנפקת הון הצפויה ב-Q4'2013. יש לציין כי בסוף 2012, הסתיימה הבטחת ההכנסה בגין קניון קריית אונו (50% של אמות), אשר הוסיפה להכנסות כ-8.8 מ' ₪ בשנת 2012.

דיבידנד – החברה הודיעה על מדיניות הדיבידנד לשנת 2013, לפיה לא יחול שינוי בחלוקה הרבעונית לעומת שנה קודמת בסך 16 אגורות למניה. הדיב' הקרוב הרבעוני הקרוב יחולק באפריל. תשואת הדיבידנד הנוכחית עומדת על כ-6.5%.