עסקת ענק לכלל ביטוח והרבור גרופ - רכשו יחד בנין משרדים יוקרתי בדאונטאון שיקגו תמורת מיליארד שקלים

כלל ביטוח והרבור גרופ השלימו בסוף השבוע עסקת ענק לרכישת בניין משרדים יוקרתי ואיכותי בלב הדאונטאון - אזור העסקים של שיקגו.
הנכס, אחד הידועים והמפורסמים בשיקגו, ממוקם ברחוב 1 South Wacker (להלן: "OSW"), במיקום הנחשב לטוב ביותר עבור משרדים בעיר (מרכז ה-CBD). חלקה של כלל בעסקה כ-49%, הרבור תחזיק ב-51%.

מדובר בבניין משרדים בן 40 קומות, בשטח כ-1.2 מיליון רגל רבוע (כ-111 אלפי מ"ר) הנחשב לארכיטקטוני – אייקוני, עם מבנה חיצוני ייחודי, שתוכנן ועוצב על ידי האדריכל הידוע Helmut Jahn. הבניין כולל בנוסף למשרדים גם שטחי מסחר ומסעדות בקומת הכניסה, וכן חדר כושר וחניות תת קרקעיות. הנכס מושכר לכ-40 שוכרים שונים, לתקופה ממוצעת של כ-6 שנים. שכ"ד הממוצע בנכס הינו כ-18.5 דולר לרגל רבוע נטו, נמוך משמעותית מהמתחרים ב-CBD שיקגו, דבר שיאפשר רווחי הון.

הנכס נרכש מ-TIAA, קרן הפנסיה של המורים בארה"ב, תמורת 221 מיליון דולר המהווים כ-185 דולר לרגל רבוע בלבד (או כ-1,900 דולר למ"ר, מחיר הנחשב לנמוך ואטרקטיבי ביחס לעסקאות דומות בשיקגו). עלות העסקה כולל הוצאות והשקעות נוספות הינה כ-258 מיליון דולר, כ-1 מיליארד ₪. זוהי עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר בשיקגו בשנת 2012.

הרכישה תמומן בחוב בכיר ע"י Wells Fargo בהיקף של כ-165 מיליון דולר (LTV = 75%) בהלוואה ל-5 שנים בריבית כ-3.75% בלבד. סך ההון העצמי בעסקה צפוי לעמוד על כ-93 מיליון דולר, כאשר חלקה של כלל יהא כ-46 מיליון דולר.

מתחילת שנת 2012 ביצעה כלל היקף שיא של עסקאות נדל"ן בתמורה כוללת של כ-1.4 מיליארד ₪ (!), מתוכן כ-400 מיליון ₪ בישראל והיתרה כ-1 מיליארד ₪ באנגליה וארה"ב. זוהי עסקת הנדל"ן הישירה הראשונה של כלל בארה"ב. תיק הנדל"ן של כלל עומד כיום על כ-4.25 מיליארד ₪, גידול של כ-50% (!) מתחילת שנת 2012.

לדברי אמיר שוסטק, מנהל תחום נדל"ן בכלל ביטוח: "המתנו תקופה ארוכה לעסקה הראשונה והנכונה בארה"ב. זהו נכס איכותי במיקום מצוין, הטוב בשיקגו, עם תשואה שוטפת יציבה יחד עם מרכיב אפסייד משמעותי ע"י השכרת שטחים פנויים והעלאת דמי שכירות. מחיר הרכישה לרגל רבוע הינו אטרקטיבי. תחום הנדל"ן בכלל ביטוח נמצא בתנופה משמעותית בשנים האחרונות לאור הצורך בתשואות עודפות בעולם של ריביות נמוכות".


ג'יי צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל, אמר כי: "שיקגו מוכרת כאחד ממרכזי התעשיה, התרבות והפיננסים החשובים ביותר בארה"ב. הנכס שנרכש ממוקם בלב ליבו של אזור ה"לופ", המרכז 33% משטחי המשרדים המושכרים ב-CBD - רובע העסקים של שיקגו, ונחשב ליוקרתי ולמבוקש מכולם בשל איכות המשרדים שהוא מציע והמיקום הנוח והנגיש. הניסיון הרב שצברנו בהרבור גרופ בעסקאות מורכבות, והיכולת לסגור אותן ביעילות ובמהירות יחד עם שותפים חזקים דוגמת כלל ביטוח, מאפשרים לנו לרכוש נכסים במחירים ובמיקומים אטרקטיביים."
אודות הרבור גרופ
הרבור גרופ עוסקת ברכישה, ניהול, השבחה ומימוש של נדל״ן מניב בארה״ב בעיקר. החברה מעסיקה כ- 850 עובדים ומשרדיה ממוקמים בארה״ב ובישראל. כיום הרבור גרופ מחזיקה ומנהלת כ- 40 בנייני משרדים ומרכזי קניות וכ- 25,000 דירות בהיקף של כ-3.5 מיליארד דולר. במשך יותר מ-20 שנות פעילותה, הרבור גרופ מכרה כ- 120 נכסים בהיקף של כ-2 מיליארד דולר, אשר הניבו תשואה שנתית של כ-20% למשקיע. בין המשקיעים הישראלים בהרבור גרופ ניתן למנות חברות ביטוח, חברות ציבוריות ופרטיות ובכללן אלקטרה נדל"ן (המחזיקה 20% בחברה) ומשקיעים פרטיים רבים.