מגדל שוקי הון: " רמת התפוסה הממוצעת הציגה לראשונה מזה כשנתיים ירידה, בעיקר לאור ירידה במגזר הפארקים התעשייתיים "

אדר עציוני: תחזיותינו שליליות לגבי עתיד ענף הנדל"ן המניב בישראל בשנים הקרובות וסקטור המשרדים בראשו. שינוי המגמה בתפוסה הממוצעת של החברה לאחר כשנתיים של עליה היא איתות, ולהערכתנו השיא כבר מאחורינו"
מסקרים את אמות בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 10 ₪.

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, מנתח את הדו"ח של חברת אמות ומסביר שהירידה ברמת התפוסה בחברת "אמות" היא סנונית ראשונה לתחזית השלילית על שוק המשרדים בישראל.
לדבריו, " רמת התפוסה הממוצעת הציגה לראשונה מזה כשנתיים ירידה, בעיקר לאור ירידה במגזר הפארקים התעשייתיים. חוזרים על תחזיותינו השליליות לגבי עתיד ענף הנדל"ן המניב בישראל בשנים הקרובות וסקטור המשרדים בראשו. שינוי המגמה בתפוסה הממוצעת של החברה לאחר כשנתיים של עליה היא איתות, ולהערכתנו השיא כבר מאחורינו"

הכנסות - גידול של כ-4% בהכנסות משכר דירה ודמי ניהול לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1% לעומת הרבעון הקודם. עיקר הסיבה לעליה לעומת הקודם נבעה מרכישת נכסים, מעליית המדד והמשך הנבה מנכסים שהקמתם הושלמה.

גידול ב-NOI ויציבות ב-NOI מנכסים זהים – מעט מתחת לצפי, ה-NOI ברבעון עמד על כ-116 מ' ₪, גידול של כ-3% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1% לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI מנכסים זהים רשם עליה קלה של כ-2% לעומת הרבעון המקביל ושמר על יציבות לעומת הרבעון הקודם. על בסיס 3 Qבתוספת צפי תוספת שכ"ד מחוזים שנחתמו, הפרשי הצמדה וללא נדל"ן בהקמה, עומד ה-NOI המתוקנן לשנה קדימה על כ-468 מ' ₪.
שיעור ההיוון המשוקלל על הנכסים בהתבסס על ה-NOI נותר ללא שינוי מהותי ברמה של כ-7.9%. שוב אנו מציינים כי, להערכתנו, מדובר בתמחור יתר לנכסי הנדל"ן להשקעה של החברה, ביחס לאי הודאות והצפי השלילי לעתיד לבוא.

ירידה ב-FFO – מעט מתחת לצפי, עמד על כ-63 מ', ירידה של כ-3% לעומת הרבעון הקודם. לעומת הרבעון המקביל מדובר בעליה של כ-2%. לפי החברה, תוצאות ה-FFO הושפעו לרעה מהוצאות מימון ריאליות עודפות של כ-2 מ' ₪, עקב החזקת יתרות מזומנים גבוהות בעקבות הנפקת אג"ח (סדרה ב') במח"מ ארוך, בתחילת הרבעון.
קצב ה-FFO לשנה קדימה על בסיס 3Q עומד על כ-251 מ' ₪.

תפוסה ושערוכים – לאחר כשנתיים של עליה רצופה ועקבית בתפוסה עד לרמת שיא של כ-97.9% ברבעון הקודם, חלה ירידה קלה בתפוסה לרמה של כ-97.6%. בעוד מגזר המשרדים רשם יציבות ובמרכזים המסחריים נרשמה עליה של כ-0.4%, מגזר הפארקים התעשייתיים רשם ירידה של כ-1.2% בתפוסה. בשאר הסקטורים נרשמה יציבות. עדיין מדובר בתפוסה גבוהה מאוד, אולם שינוי המגמה ראוי לבחינה במהלך הרבעונים הקרובים במיוחד לאור הסימנים להאטה כלכלית במשק לאחרונה. כצפוי, ברבעון השלישי לא נרשם שינוי בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה.

תחזית ודיבידנד – לא חל שינוי בתחזית ל-2012: NOI: 448-458 מ' ₪ ו-FFO של: 245-255 מ' ₪, אולם, החברה ציינה כי היא צופה שהנתונים בפועל יהיו קרובים לטווח העליון של התחזיות. בהתאם למדיניות, אמות הודיעה על חלוקה דיבידנד רבעונית בסך 16 אגורות למניה אשר תיערך במהלך דצמבר. תשואת הדיבידנד הנוכחית ועומדת על כ-7.1%.

אדר עציוני, "התשואה הגלומה במחיר המניה הנוכחי עומדת על כ-8.65%. אנו סבורים כי רמת הסיכון כיום בהשקעה בסקטור המניב עלתה ורמת התמחור הנוכחית איננה אטרקטיבית מספיק. עם זאת, תשואת הדיבידנד גבוהה"