החטיבה לכספים וכלכלה השבוע במאקרו

המשך ירידה בהיקף התחלות הבנייה ברבע הראשון של 2012 היקף התחלות הבנייה ברבע הראשון של 2012 עמד על 38.9 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים. מדובר בירידה בשיעור של 7.8% בהשוואה לרבע הקודם וירידה בשיעור של 11.6% בהשוואה לרבע המקביל אשתקד.
כפי שניתן לראות בתרשים, היקף התחלות הבנייה, החל לרדת במחצית השנייה של 2011 מרמה שנתית של כ- 45.0 אלף יחידות דיור לרמה הדומה לממוצע הגידול השנתי במספר משקי הבית בישראל. זוהי לדעתנו הרמה השנתית המינימאלית של התחלות הבנייה הדרושה כדי לענות על צרכי הגידול הבסיסי של האוכלוסייה.



עוד נציין כי, מנתוני המלאי של דירות חדשות ביזמה פרטית שטרם נמכרו, ניתן ללמוד ששוק הדיור מצוי כיום ברמת מלאי גבוהה בכ- 10% מזו שהייתה בראשית 2007, בטרם החלה העלייה הדרמטית בביקוש לדירות (נתוני חודש אפריל הצביעו על רמת מלאי של כ- 15,000 דירות). יחד עם זאת, רמת חודשי ההיצע המהווה מעין שיווי משקל בין הביקוש והמלאי הבלתי מכור, גבוהה יותר מזו שהייתה בראשית 2007 ולכן מצביעה על צורך במלאי גבוה יותר, כדי להימנע מהתגברות לחצים לעליות מחירים. העלייה של המלאי חלה במהלך 2011, בה פעלו בנק ישראל ומשרד האוצר לצינון הביקוש בשוק הדיור. בפרט, נציין את החשיבות של ההתמתנות בהיקף פעילותם של המשקיעים בשוק הדיור, שכן העלייה בהיקף פעילותם בשנים האחרונות, תרמה במידה משמעותית לעודפי הביקוש בשוק ולעליות מחירי הדיור (ראו תרשים והרחבה בפסקה הבאה).



ירידה חדה בהיקף הפעילות של משקיעים בשוק הדיור מאז ראשית 2011

בהמשך לאמור לעיל, נציין כי מסקירת משרד האוצר ניתן ללמוד שהירידה בפעילותם של המשקיעים בלטה באזורים בהם רכשו המשקיעים את הנכס במהלך שלוש השנים האחרונות. כך, למשל בלטה העלייה בהיקף המכירות של דירות על ידי משקיעים בטבריה, כאשר כ- 65% מהמשקיעים רכשו את דירתם במהלך שלוש השנים האחרונות. שני אזורים נוספים בהם בלטה העלייה בהיקף המכירה של דירות על ידי משקיעים, הם באר שבע וחיפה.



באזור ת"א לעומת זאת, רק כ- 38% מהמשקיעים אינם מחזיקים בנכס יותר משלוש שנים. שיעור זה נמוך אף מהממוצע הכלל ארצי של משקיעים המחזיקים בנכס פחות משלוש שנים ואשר עומד על 45%.



נתון נוסף העולה מסקירת משרד האוצר הנו שמשקלם של הזוגות הצעירים, בקרב רוכשי הדירות שנמכרו על ידי משקיעים, הנו הגבוה ביותר. נתון זה יכול להסביר מדוע משפרי דיור התקשו גם במהלך הרבע הראשון של 2012, למכור את דירתם הראשונה, למרות העלייה בהיקף העסקאות בשוק, בהשוואה לרבע הרביעי של 2011. הדבר נובע מכך, שמשפרי הדיור התחרו לצד המשקיעים על הזוגות הצעירים שחזרו לשוק.



שמירה על רמת הולמת של היצע דירות תצריך מתן מענה הולם למגבלת הקרקעות והאשראי

באשר להמשך השנה, נציין כי מפרסומי משרד הבינוי והשיכון עולה כי היקף השיווקים של קרקעות בחודשים הקרובים צפוי לעמוד על כ- 3,800 יחידות שהם כ- 15% מהיקף העסקאות השנתי שאושר על ידי המנהל ב- 2010 - 2011 (ומתוכם כשליש מתוכננים באזורי ביקוש). מנגד, על רקע מגבלת האשראי הגבוהה, עליה מדווחים קבלנים, אין ודאות לכך שהמכרזים אכן יוכלו לצאת לפועל. לאחרונה בחן משרד האוצר את האפשרות להקטין את הערבות הבנקאית הנדרשת מיזמים, בגובה המע"מ המשולם על הדירה, שכן ביחס לרכיב זה אין סיכון. אולם, טרם התקבלה החלטה בנושא. לסיכום נאמר שעל מנת לשמור על רמה הולמת של היצע דירות, יש צורך לתת מענה כולל, הן למגבלת הקרקעות והן למגבלת האשראי. במידה וההיצע ימשיך לרדת, ומלאי הדירות הבלתי מכורות ילך ויישחק, הדבר עלול להוביל, בשלב כזה או אחר, להתגברות לחצים לעליות מחירי הדיור.



גירעון הממשלה הסתכם בחמשת החודשים הראשונים של השנה ב- 4.5 מיליארד ש"ח

בחודש מאי היה לממשלה גירעון בפעילותה התקציבית בסך של 0.9 מיליארד ש"ח. גירעון זה נמוך יותר בהשוואה לגירעון בשלושת החודשים הקודמים, לאור הכנסות גבוהות מתמלוגים ודיבידנדים בסך של כ 1.0 מיליארד ש"ח. בסיכום חמשת החודשים הראשונים של השנה עמד הגירעון הממשלתי על 4.5 מיליארד ₪ בדומה לתקופה המקבילה בשנת 2010.



הוצאות משרדי הממשלה בחמשת החודשים הראשונים של השנה עלו בכ- 6.1% בהשוואה להוצאות בתקופה המקבילה אשתקד, זאת כאשר חוק התקציב לשנת 2012 כלל תכנון לעלייה בהוצאות בשיעור של 4.9% בלבד. מנגד, בצד ההכנסות הצטבר, מאז ראשית 2012, מחסור בגבייה של כ- 3.0 מיליארד ש"ח (אילולא הכנסה חד פעמית מחודש ינואר בהיקף של כ- 3.7 מיליארד שקלים, בעקבות העלאת שיעורי המס על הכנסות הון, היה נוצר מחסור גדול יותר בגבייה).



במבט קדימה, צפוי הגירעון התקציבי בשנת 2012 להסתכם בכ- 3.9% תוצר. כמו כן, תוואי הירידה ביחס החוב לתוצר אשר עמד בסוף 2011 על כ- 73%, צפוי להיבלם ואף עשויה לחול עלייה קטנה ביחס זה. נציין כי, משרד האוצר שוקד בתקופה זו על התקציב לשנת 2013, כאשר ישנה הסתברות גבוהה, שתוכנית זו תכלול העלאת מסים שיבוצעו עוד במהלך 2012, על מנת לצמצם את החריגה הצפויה, מיעד הגירעון שנקבע על 2% תוצר.



עם זאת, בהקשר זה, ראוי לזכור כי העלאת מסים, הנה מדיניות מרסנת צמיחה ולכן תקשה על הממשלה לעודד, בתקופה הנוכחית, את הצמיחה במשק. בנוסף, עלול להתעורר קושי להעלות מסים, על רקע המחאות הצרכניות כנגד יוקר המחיה. כמו כן, במידה ויועלו המסים העקיפים, אשר אפקטיביים יותר ממסים ישירים לצורך הגדלת הכנסות בטווח הקצר, עלולה להתעורר ביקורת בדבר הגדלת נוספת ברגרסיביות של מערכת המס המקומית (מיסוי עקיף נחשב לרגרסיבי, או במילים אחרות, מיסוי אשר מגדיל את אי השוויון, מאחר ושיעור המס עולה ככל שההכנסה נמוכה יותר). ייתכן כי לאור הביקורת הצפויה, עשויה הממשלה להחליט על מהלך משולב של העלאת מסים עקיפים לצד העלאת מסים ישירים על חברות ובעלי הכנסות גבוהות.